의정부지방법원 2026타경61437. 일산서구 탄현동 ‘일산두산위브더제니스’ 102동 23층 2303호, 전용면적 기준 94.4442㎡대 아파트입니다. 소유자 성정희는 2017.03.17 거래가액 672,000,000원으로 소유권을 취득했고, 현재 경매의 말소기준은 2022.05.27 설정된 부경양돈협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 고양시 압류, 서울특별시 압류, 임의경매개시결정과 임차권등기가 이어지는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 350,000,000원 임차보증금입니다. 금액만 보면 커 보이지만 임차인 강지훈의 주민등록일자·점유개시일자는 모두 2023.02.27로 말소기준인 2022.05.27보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 없는 후순위 임차인이고, 배당에서 보증금을 다 받지 못해도 그 미배당액을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 매각물건명세서 역시 인수권리와 법정지상권을 모두 해당사항 없음으로 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61437 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 102동 23층2303호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 94.4442㎡대 · 철근콘크리트구조 54층 중 23층 |
| 소유자 | 성정희 (2017.03.17 소유권이전 · 거래가액 672,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 590,000,000원 / 590,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부경양돈협동조합 / 337,257,233원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.27 을구 3번 근저당권 · 부경양돈협동조합 · 채권최고액 636,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차권은 말소기준보다 늦다
기존 송파농업협동조합 근저당권은 2022.05.27 해지로 말소됐고, 같은 날 부경양돈협동조합 근저당권이 새로 설정되면서 현재의 말소기준이 됐습니다. 이후 등기된 임차권, 고양시·서울특별시 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 특히 임차인의 주민등록·점유가 말소기준보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 350,000,000원, 그러나 승계 0원
| 임차인 | 사용부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강지훈 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2023.02.27 | 2023.02.03 | 350,000,000원 | 대항력 無 우선변제 후순위 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 590,000,000원은 최근 평균의 106.8%
같은 단지 ‘일산두산위브더제니스’의 전용 94.44㎡·95.5㎡대 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 552,583,333원, 최신 거래로 집계된 금액은 565,000,000원입니다. 현재 최저매각가 590,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 106.8%이므로, 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 95.5㎡ | 46 | 565,000,000원 |
| 2026.08 | 94.44㎡ | 6 | 509,000,000원 |
| 2026.08 | 94.44㎡ | 41 | 514,000,000원 |
| 2026.07 | 95.5㎡ | 18 | 590,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 38 | 590,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 50 | 510,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 50 | 510,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 13 | 518,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 29 | 515,000,000원 |
| 2026.06 | 95.5㎡ | 40 | 640,000,000원 |
| 2026.06 | 95.5㎡ | 11 | 580,000,000원 |
| 2026.05 | 94.44㎡ | 25 | 590,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 552,583,333원 |
실거래 범위는 509,000,000원~640,000,000원이고, 현재 최저가와 같은 590,000,000원 거래도 존재합니다. 다만 가격 메리트 판단에서는 범위나 과거 고가보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 그 기준에서 590,000,000원은 최근 평균 552,583,333원보다 높고 최신 거래 565,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건에 즉시 응찰할 가격 우위는 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 590,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,300,000원 |
| 2. 근저당 · 부경양돈협동조합 | 636,000,000원 | 581,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 배당 시뮬레이션입니다. 현재 회차에서는 집행비용 8,300,000원과 선순위 근저당 배정 581,700,000원으로 매각대금이 소진되고, 근저당 미배당은 54,300,000원입니다. 후순위 임차인의 보증금 미회수분이 발생하더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 590,000,000원 | 581,700,000원 | 54,300,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 472,000,000원 | 464,880,000원 | 171,120,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 377,600,000원 | 371,513,600원 | 264,486,400원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일산서구 탄현동 탄현역(경의선) 동측 인근이며, 주위는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 탄현역 및 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 54층 건물의 23층 2303호이며, 위생·급배수·승강기·난방·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 단지 규모. 일산두산위브더제니스는 2,700세대, 2013.04.26 준공 단지입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이고 공시지가는 3,672,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 범위보다 최근 12개월 평균 552,583,333원과 최신 거래 565,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 최저가는 최근 평균의 106.8%입니다.
- 임차인 순위 재확인. 강지훈의 전입·점유 2023.02.27이 말소기준 2022.05.27보다 늦어 대항력은 없습니다. 임차권등기 원문과 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 배당과 승계 분리. 임차인이 배당에서 보증금을 회수하지 못하는 것과 매수인이 그 보증금을 인수하는 것은 별개입니다. 이 사건은 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
- 회차 시나리오. 현재 590,000,000원, 1회 유찰 시 472,000,000원, 2회 유찰 시 377,600,000원 시나리오를 기준으로 응찰 상한을 따로 정해두는 편이 좋습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현장 점유 상태와 인도 가능 시점을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 보수적으로
이 사건의 핵심은 350,000,000원 임차보증금이 아니라 그 임차인의 순위입니다. 강지훈의 전입·점유는 2023.02.27로 2022.05.27 말소기준 근저당보다 늦고, 매각물건명세서에도 인수권리는 없습니다. 따라서 매수인 인수는 0원입니다. 권리상 구조는 비교적 명확합니다.
반대로 가격은 신중해야 합니다. 현재 최저가 590,000,000원은 최근 12개월 평균 552,583,333원의 106.8%이며 최신 거래 565,000,000원보다도 높습니다. 실질취득액 역시 인수 0원이므로 그대로 590,000,000원입니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류. 현재 회차에서의 투자 판단은 ‘얼마나 싸게 보이느냐’가 아니라 최근 실거래 대비 실제 입찰가가 어디에 놓이느냐로 결정해야 합니다.
