의정부지방법원 2026타경61494. 고양시 덕양구 내유동 90-6의 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층으로, 1층은 근린생활시설(사무소) 2개호, 2층부터 4층까지는 층별 각 2가구 주택으로 이용되고 있습니다. 등기부 소유자는 정준영이며, 2023.10.23 소유권보존등기가 마쳐졌습니다.
등기권리만 보면 흐름은 비교적 단순합니다. 2024.12.26 고양시 명의 채권최고액 25,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 같은 날 뒤이어 설정된 채권최고액 27,000,000원 근저당권과 2026.06.09 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 다가구주택 경매의 핵심은 등기부보다 임차인 보증금과 전입순위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61494 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 90-6 · 내유길131번길 42 · 명품캐슬마동 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 1층 근린생활시설(사무소) 2개호 · 2층~4층 층별 각 2가구 주택 |
| 소유자 | 정준영 |
| 감정가 / 최저가 | 1,316,026,000원 / 1,316,026,000원 (신건) |
| 청구금액 | 366,524,650원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차는 별도 확인
말소기준권리는 2024.12.26 접수된 고양시 근저당권입니다. 같은 날의 후순위 근저당권과 2026.06.09 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실질취득가를 막는 가장 큰 변수
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽성기 | 2025.08.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 김대환 | 2022.07.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준 이전 전입 · 보증금 확인 필요 |
| 최광호 | 2025.05.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 배당요구 2026.08.21 |
| 김상은 | 2026.02.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 조창기 | 2022.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준 이전 전입 · 보증금 확인 필요 |
| 김병철 | 2025.05.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 류우현 | 2026.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 김해숙 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 전입일 미상 · 대항력 판정 불가 |
이 사건의 실질취득가는 단순히 최저매각가 1,316,026,000원으로 끝나지 않습니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 있다면 매수인이 이를 인수할 수 있으므로, 실질취득 = 낙찰가 + 인수되는 미배당 보증금으로 봐야 합니다. 현재는 선순위 전입자들의 보증금이 확인되지 않아 그 합계를 계산할 수 없고, 따라서 실질취득가 역시 산정 불가입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,316,026,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,560,260원 |
| 1. 근저당 · 고양시 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 2. 근저당 · 고양시 | 27,000,000원 | 27,000,000원 |
| 3. 경매신청채권 · 조양상 | 366,524,650원 | 366,524,650원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 881,941,090원 |
위 배당표에서는 등재 채권 418,524,650원이 전액 배당되고 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 및 확인되지 않은 임차보증금은 반영되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 물건·입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택(다가구주택)으로, 1층은 근린생활시설(사무소) 2개호, 2층~4층은 층별 각 2가구 주택으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물이며, 위생·급배수·난방설비와 승강기 시설이 구비되어 있습니다.
- 입지. 내유초등학교 북동측 인근으로 단독주택·공동주택·공장·소규모 창고 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업zone)·과밀억제권역이며, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부와 현황 차이. 토지대장 및 등기사항전부증명서상 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘대’로 이용 중이므로 입찰 전 관련 공부와 현황을 재확인해야 합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김대환·조창기 보증금 확인. 각각 2022.07.20, 2022.06.13 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 임대차계약서·보증금·점유 유지 여부·확정일자를 확인해야 합니다.
- 김해숙 전입일 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력 순위를 판단할 수 없습니다. 주민등록 및 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 최광호 배당요구 확인. 2026.08.21 배당요구 사실은 있으나 확정일자와 보증금은 확인되지 않았으므로 우선변제 범위를 별도로 확인해야 합니다.
- 다가구 전체 임대차 재조사. 조사대상 8명의 보증금이 모두 확인되지 않은 상태이므로 전 세대 임대차관계를 일괄 대조해야 합니다.
- 지목 차이 확인. 공부상 ‘답’, 현황 ‘대’라는 차이가 있으므로 토지 관련 공부와 이용현황을 원본으로 대조해야 합니다.
- 회차 가격만 보고 접근 금지. 1회 유찰 시 1,052,820,800원, 2회 유찰 시 842,256,640원으로 내려가더라도 선순위 임차보증금이 인수된다면 실질취득가는 그만큼 높아질 수 있습니다.
맺으며 — “등기상 소멸 = 인수 0원”이 아니다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준이 명확하고 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 그러나 다가구주택에서는 등기권리보다 임차관계가 입찰가를 좌우할 수 있습니다. 김대환·조창기는 말소기준보다 앞선 전입일을 갖고 있고, 김해숙은 전입일이 확인되지 않습니다. 세 사람 모두 보증금이 확인되지 않은 만큼 현재 단계에서 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
따라서 이 물건의 결론은 “등기권리는 정리되지만 실질취득가는 미확정”입니다. 2026.09.15 신건 최저가 1,316,026,000원 자체보다 먼저 확인해야 할 것은 임차보증금입니다. 선순위 전입자들의 보증금과 배당 가능액을 확정한 뒤에야 비로소 낙찰가와 인수액을 합친 실제 취득비용을 계산할 수 있습니다.
