의정부지방법원 2026타경61522. 베네하임2차 9층 910호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 고일군·우영남으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2024.01.04. 매매를 원인으로 2024.01.19. 소유권이 이전됐고 거래가액은 272,717,500원입니다. 같은 날 우리은행 채권최고액 216,000,000원 근저당이 설정됐으며, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
2026.06.10. 유더블유아이유동화전문유한회사가 채권자로 임의경매개시결정을 받았고, 청구액은 185,749,023원입니다. 등기부상 말소기준 근저당권자는 주식회사우리은행, 경매개시결정상 채권자는 유더블유아이유동화전문유한회사로 서로 다르므로 입찰 전 경매신청채권과 근저당 채권의 관계를 원문 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61522 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록1로트 베네하임2차 9층910호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 위시티3로 127 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 지하6층 지상17층 건물 중 9층 910호 |
| 소유자 | 고일군 지분 2분의 1 · 우영남 지분 2분의 1 |
| 취득 | 2024.01.04. 매매 · 2024.01.19. 소유권이전 · 거래가액 272,717,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 204,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 유더블유아이유동화전문유한회사 / 185,749,023원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2023.04.07. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나, 2024.01.19. 신탁등기가 말소되고 고일군·우영남에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2026.06.10. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한가람 | 2025.04.07 | 미상 | 미상 | 2026.06.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 한가람 1명입니다. 전입일 2025.04.07.은 말소기준권리인 2024.01.19. 우리은행 근저당보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 이 임차인의 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 2026.06.15. 배당요구를 했습니다.
③ 가격 판단 — 신건 204,000,000원, 시세 단정은 금물
현재 감정가와 최저매각가격은 모두 204,000,000원이고 유찰은 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 204,000,000원입니다. 실거래와 직접 비교할 수 있는 가격 근거 없이 감정가만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 204,000,000원 | 200,344,000원 | 15,656,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 163,200,000원 | 160,115,200원 | 55,884,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 130,560,000원 | 127,932,160원 | 88,067,840원 | 0원 |
유찰이 진행되면 우리은행 채권최고액 기준 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 채권자의 미배당이 낙찰자 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,656,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 216,000,000원 | 200,344,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 우리은행 채권최고액 216,000,000원 중 200,344,000원이 배당되고 15,656,000원이 미배당됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상표입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 평지붕 지하6층 지상17층 건물 중 9층 910호입니다.
- 주위환경. 은행초등학교 북동측 인근으로 오피스텔, 근린생활시설, 대단위 아파트 단지 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 소화전설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 24m, 북동측 약 18m, 남동측 약 10m 도로에 각각 접합니다.
- 내부 확인. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부는 육안 확인하지 못한 상태입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 미등기. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됐다는 명세와 2026.06.23. 매매대금 완납증명서 첨부 내용을 확인하고, 실제 이전등기 절차를 점검하세요.
- 임차인 한가람. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·사용관계가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조하세요.
- 채권자 관계. 말소기준 근저당권자는 주식회사우리은행, 경매개시 채권자는 유더블유아이유동화전문유한회사입니다. 채권 승계·양도 관계를 원문으로 확인하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 내부 상태와 수리 필요 여부를 별도로 확인하세요.
- 가격. 감정가와 최저가가 204,000,000원으로 같은 신건입니다. 실거래 근거 없이 감정가 자체를 시세 또는 할인 가격으로 간주하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 승부처는 대지권 확인
이 물건의 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 2024.01.19. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 한가람은 2025.04.07. 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 단순히 ‘인수 0원’만 보고 끝내기에는 대지권 미등기라는 확인사항이 남아 있습니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되고 매매대금 완납증명서도 제출됐지만, 실제 권리이전 절차까지 확인해야 안전합니다. 여기에 임차인의 보증금·확정일자 미상, 경매개시 채권자와 근저당권자의 차이까지 원문으로 대조하면 됩니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 대지권과 서류 확인을 끝내고 들어가야 하는 오피스텔입니다.
