581,000,000원
수원지방법원 2024타경9098. 용인시 수지구 신봉동 ‘신봉마을용인신봉센트레빌1단지’ 103동 10층 1002호 아파트입니다. 감정가는 830,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 581,000,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 김주형이며, 2008.05.01. 매매를 원인으로 2010.06.25. 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리분석에서 먼저 짚을 부분은 오래된 하나은행 근저당입니다. 2010.06.25. 설정된 채권최고액 396,000,000원의 하나은행 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 현재 경매의 말소기준으로 작동하지 않습니다. 현재 말소기준은 2020.12.17. 설정된 엘스타파이낸스대부주식회사 근저당권 299,000,000원입니다. 그 뒤의 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경9098 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 신봉1로172번길 8, 103동 10층1002호 (신봉동,신봉마을용인신봉센트레빌1단지) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 15층 중 10층 · 아파트로 이용중 |
| 비교면적 | 131.3028㎡ |
| 소유자 | 김주형 · 2008.05.01. 매매 · 2010.06.25. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 830,000,000원 / 581,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 347,337,200원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 말소기준
2010년 하나은행 근저당권 396,000,000원은 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 기준권리는 2020.12.17. 엘스타파이낸스대부주식회사의 근저당권 299,000,000원입니다. 이후 2021.12.08. 같은 회사의 근저당권 78,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 윤우홍 가압류 148,030,000원, 하나은행의 임의경매개시결정, 용인시 압류, 우리카드 가압류 16,934,838원은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 67.0%
같은 단지 동일면적 131.3㎡의 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 826,666,666원이지만 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 6건, 평균은 867,500,000원이고 최신 거래는 2026.01. 840,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간보다 10.4% 높은 흐름으로, 하락 추세 데이터가 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 131.3㎡ | 3 | 840,000,000원 |
| 2026.01 | 131.3㎡ | 9 | 900,000,000원 |
| 2025.12 | 131.3㎡ | 7 | 870,000,000원 |
| 2025.12 | 131.3㎡ | 3 | 850,000,000원 |
| 2025.10 | 131.3㎡ | 9 | 880,000,000원 |
| 2025.06 | 131.3㎡ | 8 | 865,000,000원 |
| 2024.12 | 131.3㎡ | 6 | 850,000,000원 |
| 2024.11 | 131.3㎡ | 3 | 850,000,000원 |
| 2024.04 | 131.3㎡ | 4 | 800,000,000원 |
| 2023.06 | 131.3㎡ | 4 | 800,000,000원 |
| 2023.05 | 131.3㎡ | 11 | 795,000,000원 |
| 2023.04 | 131.3㎡ | 3 | 620,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 131.3㎡ | 6건 | 867,500,000원 |
현재 최저매각가 581,000,000원은 최근 12개월 평균 867,500,000원의 67.0%입니다. 매수인 인수가 0원이므로 권리상 실질취득도 581,000,000원으로 동일합니다. 전체 실거래 평균 대비 비율도 70.3%이지만, 이 사건에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해도 현재 가격이 낮은 편이라는 결론이 유지됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 581,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,210,000원 |
| 2. 근저당 · 엘스타파이낸스대부주식회사 | 299,000,000원 | 299,000,000원 |
| 3. 근저당 · 엘스타파이낸스대부주식회사 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 4. 가압류 · 윤우홍 | 148,030,000원 | 148,030,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 16,934,838원 | 16,934,838원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,825,162원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구 합계 541,964,838원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 30,825,162원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 잔여는 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신봉초등학교 남동측 인근으로, 주변은 대단위 아파트단지·각급학교·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 버스정류장이 인접해 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 신봉마을용인신봉센트레빌1단지는 298세대이며 2010.05.03. 준공됐습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역, 상대보호구역, 비행안전제3구역 등 지정사항이 있습니다. 공시지가는 3,272,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용중이며 급배수·위생·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 흐름. 동일면적 최근 12개월 6건 평균 867,500,000원이며 최근 구간은 과거보다 10.4% 높은 수준입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 이미 말소된 2010년 하나은행 근저당이 아니라 2020.12.17. 엘스타파이낸스대부주식회사 근저당 299,000,000원이 기준입니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 581,000,000원과 비교할 기준은 전체 평균 826,666,666원보다 최근 12개월 평균 867,500,000원과 최신 거래 840,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다.
- 배당 변동. 현재 회차 배당표의 소유자 잔여 30,825,162원은 당해세·임차인 최우선변제 미반영 조건이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.15입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 가볍고, 가격 데이터는 강하다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 현재 말소기준은 2020.12.17. 엘스타파이낸스대부주식회사 근저당권이고, 이후 주요 권리는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 581,000,000원입니다.
가격도 최근 거래와 비교하면 유리한 위치입니다. 최근 12개월 동일면적 평균은 867,500,000원, 최신 거래는 840,000,000원이며 현재 최저가는 최근 평균의 67.0%입니다. 최근 거래 추세가 과거보다 10.4% 높은 점까지 감안하면 단순히 오래된 고가 거래 때문에 평균이 부풀려진 구조도 아닙니다. 다만 임대관계 미상이므로 마지막 확인 포인트는 가격이 아니라 실제 점유관계입니다. 권리상 인수 0원, 현재 가격은 최근 시세 대비 낮음, 점유 확인은 필수. 이 세 가지가 이 물건의 결론입니다.
