수원지방법원 2024타경13387. 화성시 우정읍 화수리의 1동 1층 102호, 전용 37.8㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 양광옥이고, 2022.08.12. 우리은행이 채권최고액 66,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 이연자 근저당 45,000,000원, 현대캐피탈 가압류 25,049,390원, 소상공인시장진흥공단 가압류 31,500,000원이 이어졌고 2024.12.09. 우리은행 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하므로 등기상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
권리의 핵심은 등기보다 점유관계 확인입니다. 김순영은 2024.11.04., MUDINOV SHERALI UMARJON UGLI는 2024.03.25. 전입했습니다. 둘 다 2022.08.12. 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 입찰 전 매각물건명세서와 점유 현황을 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13387 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 우정읍 쌍봉로 509-22, 1동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 37.8㎡ · 방1·주방·욕실·현관 등 · 4층 건물 내 1층 102호 |
| 건물 | 일반철골구조 준불연판넬지붕 · 사용승인일 2022.06.20 |
| 소유자 | 양광옥 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 62,903,730원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
말소기준권리는 2022.08.12. 을구 1번 우리은행 근저당입니다. 이후 설정된 이연자 근저당과 두 건의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 기준에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 등기부 순위만 보면 전형적인 후순위 소멸형입니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김순영 | 2024.11.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| MUDINOV SHERALI UMARJON UGLI | 2024.03.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 점유자의 전입일은 모두 말소기준권리인 2022.08.12.보다 늦습니다. 따라서 매각 후에도 존속하는 대항력 임차인으로 보기는 어렵고, 제공된 계산상 매수인 승계액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 배당순위 및 명도 협의에 필요한 기초정보는 입찰 전 보완 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이연자 | 45,000,000원 | 41,660,000원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 25,049,390원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 31,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 167,549,390원 중 107,660,000원이 배당되고, 미배당은 59,889,390원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 근로복지공단 경기요양병원 북서측 인근으로, 다세대주택·공장·농경지가 혼재하는 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2022.06.20. 사용승인된 일반철골구조 준불연판넬지붕 4층 건물로, 1층 102호는 방1·주방·욕실·현관 등의 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 5~6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 생산관리지역·성장관리계획구역(일반관리)·성장관리권역이며, 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지면적은 845.0㎡, 공시지가는 244,500원/㎡입니다.
- 규모. 15세대 규모이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 김순영과 MUDINOV SHERALI UMARJON UGLI의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 대항력 기준일 재확인. 두 점유자의 전입일은 2022.08.12. 말소기준보다 늦어 대항력이 없다는 구조를 원본 서류와 대조하세요.
- 실질취득액. 현재 회차에서 최저가 110,000,000원에 매수인 인수액 0원이므로 실질취득은 110,000,000원입니다.
- 배당 변동요인. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 배당표이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 가격 확인. 응찰 전 인근 다세대의 최근 거래가격과 매물 수준을 직접 확인해 110,000,000원의 적정성을 판단하세요.
- 현장 확인. 1층 다세대인 만큼 채광·소음·습기·주차·점유상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수는 0원, 남은 과제는 점유와 가격 확인”
등기상 구조는 단순합니다. 2022.08.12. 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당·가압류·경매개시결정이 모두 소멸하고, 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 점유자는 2명이지만 두 사람 모두 말소기준 이후에 전입해 대항력은 없습니다. 따라서 권리 승계 부담 자체는 크지 않습니다.
다만 두 점유자의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 반드시 확인해야 합니다. 이 물건의 현재 최저매각가는 110,000,000원이고 신건입니다. 권리상 인수액이 없다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 권리는 비교적 단순, 점유관계와 응찰가격은 확인 후 결정. 이 사건의 핵심은 그 두 가지입니다.
