수원지방법원 2024타경81618. 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘145호입니다. 현재 소유자는 박수미이고, 2022.11.03. 소유권을 이전받은 날 군자농업협동조합이 채권최고액 1,012,700,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 용인시 압류, 국세 압류, 임의경매개시결정, 추가 국세 압류가 이어졌고 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 낙찰자가 등기상 후순위 권리를 떠안는 형태는 아닙니다. 그러나 물건 현황은 단순하지 않습니다. 감정평가상 본건은 인근 호수와 일체로 음식점으로 이용 중이고, 매각물건명세서에는 본건을 포함한 143~147호 전체가 ‘찰리 황’이라는 중국음식점으로 사용되고 있다고 기재돼 있습니다. 본건 자체는 건축물현황도상 특정 가능하고 외부에서 독립 출입이 가능해 구조상·이용상 독립성을 갖춘 것으로 보지만, 벽체·출입문 설치 등 분리 과정은 입찰 전 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경81618 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14, 1층엘145호 (농서동, 프리미엄원희캐슬기흥서천) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 인근 호수와 일체로 음식점 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상10층 중 1층 엘145호 |
| 소유자 | 박수미 · 2022.11.03. 소유권이전 · 거래가액 1,071,678,192원 |
| 감정가 / 최저가 | 986,000,000원 / 236,738,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 군자농업협동조합 / 789,811,895원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.11.03. 군자농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,012,700,000원이고 채무자는 박수미입니다. 이후 2023.11.24. 용인시 압류, 2024.02.29. 국 압류, 2024.07.29. 군자농업협동조합의 임의경매개시결정, 2025.02.24. 국 압류가 이어졌으며 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 점유·분리 이용 확인 필요
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 전입 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황한나 | 프리미엄원희캐슬 기흥서천 L143,144,145,146호 274.3000㎡ | 200,000,000원 | 10,000,000원 | 2024.06.24. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
황한나의 전입일은 2024.06.24.로 말소기준권리인 2022.11.03.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 조사된 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 감정가 24%지만 ‘시세 대비 저렴’은 확인되지 않았다
감정가는 986,000,000원, 현재 최저매각가는 236,738,000원입니다. 4회 유찰되어 현재 회차는 감정가의 24% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 165,716,600원, 6회 유찰 시 116,001,620원으로 제시돼 있습니다.
그러나 동일 용도·인근 실거래 시세 자료는 없습니다. 따라서 감정가에서 크게 내려왔다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론낼 근거는 없습니다. 오히려 4회 유찰 자체가 이 가격대에서 반복적으로 응찰이 성립하지 않았다는 점을 보여주므로, 실제 임대수익·매매사례·분리 이용비용을 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 236,738,000원 | 232,623,668원 | 780,076,332원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 165,716,600원 | 162,596,568원 | 850,103,432원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 116,001,620원 | 113,577,597원 | 899,122,403원 |
④ 예상배당표 (매각가 236,738,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,114,332원 |
| 2. 근저당 · 군자농업협동조합 | 1,012,700,000원 | 232,623,668원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정한 배당 시나리오입니다. 군자농업협동조합 근저당은 780,076,332원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 국세·지방세 당해세 및 임차인의 최우선변제 여부는 별도 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서천고등학교 남동측 인근으로 지식산업센터, 공동주택, 근린생활시설 및 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 건물로 위생·급배수, 시스템 냉·난방, 승강기, 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 공장용지·공업용으로 이용 중이고, 토지면적은 5,785.4㎡입니다.
- 도로. 북측 및 남동측으로 노폭 약 16m 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구이며 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 1,554,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 4회 유찰을 ‘저가’로 단정하지 않기. 감정가 대비 24%라는 숫자보다 실제 매매·임대수익과 공실·운영비를 먼저 확인해야 합니다.
- 143~147호 일체 이용 확인. 본건만 낙찰받았을 때 음식점 운영구역과의 물리적 분리가 실제로 가능한지 현장에서 확인해야 합니다.
- 벽체·출입문 원상회복. 명세서상 원상회복이 어려워 보이지 않는다고 기재돼 있지만 실제 비용과 공사 범위는 별도 확인이 필요합니다.
- 황한나 점유 관계 확인. 대항력은 없지만 실제 인도 시점과 점유 범위, 영업시설 처리 방식은 명도 난도에 영향을 줄 수 있습니다.
- 세금 우선분 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당 순서가 달라질 수 있으므로 교부청구·법정기일을 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건은 등기상 인수 위험이 큰 물건은 아닙니다. 군자농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하며, 황한나도 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 권리 측면에서는 매수인 인수 0원 구조가 핵심입니다.
반면 투자 판단은 가격 숫자 하나로 끝나지 않습니다. 감정가 986,000,000원이 4회 유찰 후 236,738,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없고 여러 호실이 하나의 음식점으로 일체 이용되는 물건입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 이용구조는 단순하지 않습니다. 실제 시세·임대수익·분리비용·명도비용을 확인하기 전까지는 감정가 대비 24%라는 할인율만으로 응찰가를 정하기 어렵습니다.
