수원지방법원 2024타경83836. 화성시 향남읍 도이리 335-5, 335-6, 328-5와 향봉로10번길 1에 걸친 공장·토지 일괄매각입니다. 감정 이용상태는 1·2층 공장, 별도 공장동, 사무실 등으로 확인됩니다. 현재 소유자는 동양금속공업주식회사이며 2012.12.06 소유권을 이전받았습니다. 권리의 출발점은 훨씬 앞선 2004.05.27 중소기업은행 채권최고액 960,000,000원의 근저당입니다.
그 뒤 중소기업은행 근저당이 여러 차례 추가되고, 국·국민건강보험공단의 압류와 신용보증기금· 기술보증기금·중소기업은행·주식회사 부창이엔지·서울보증보험주식회사의 가압류가 이어졌습니다. 그러나 제공된 권리판정에서는 이들 후순위 권리가 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 부족이 크더라도 그것이 곧 매수인의 채무 승계로 연결되는 것은 아니며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경83836 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 향남읍 도이리 328-5 · 등기부상 도이리 335-5, 335-6, 328-5 · 향봉로10번길 1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장·사무실 등 · 토지 공업용 |
| 소유자 | 동양금속공업주식회사 (2012.12.06 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 5,165,215,200원 / 5,165,215,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 4,117,015,071원 |
| 말소기준권리 | 2004.05.27 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 · 채권최고액 960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2004.05.27 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 중소기업은행의 근저당권과 2021년 이후 압류·가압류 및 2024.08.13 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 현재 소유자인 동양금속공업주식회사는 2012.12.31 기존 근저당들의 채무를 인수한 등기가 확인됩니다.
② 임차인·점유자 — 전입일은 모두 말소기준 이후
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성필용 | 2012.05.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PHAM THI QUYNH | 2023.01.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사된 전입자는 2명입니다. 성필용의 2012.05.30 전입과 PHAM THI QUYNH의 2023.01.03 전입은 모두 2004.05.27 말소기준권리보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.
③ 가격·회차 분석 — 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 5,165,215,200원으로 신건입니다. 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 검증할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 5,165,215,200원 | 5,111,163,048원 | 1,451,372,709원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 4,132,172,160원 | 4,088,450,438원 | 2,474,085,319원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 3,305,737,728원 | 3,270,280,351원 | 3,292,255,406원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 세 회차 시나리오에서는 매수인의 권리 인수액이 계속 0원으로 유지됩니다. 즉 유찰은 채권회수율에 영향을 주는 요소이지, 이 자료에서 매수인 인수액을 증가시키는 요소는 아닙니다. 다만 시장가격 자료가 없으므로 80%나 64%가 곧 시세 대비 저가라는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,165,215,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 54,052,152원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 중소기업은행 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 을구 9번 근저당 · 중소기업은행 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 5. 을구 10번 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 6. 을구 11번 근저당 · 중소기업은행 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 7. 을구 12번 근저당 · 중소기업은행 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 8. 을구 13번 근저당 · 중소기업은행 | 830,000,000원 | 830,000,000원 |
| 9. 을구 14번 근저당 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 10. 을구 15번 근저당 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 11. 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 1,920,000,000원 | 1,920,000,000원 |
| 12. 갑구 12번 가압류 · 기술보증기금 | 96,000,000원 | 91,163,048원 |
| 13. 갑구 13번 가압류 · 중소기업은행 | 739,490,232원 | 0원 |
| 14. 갑구 14번 가압류 · 주식회사 부창이엔지 | 59,245,525원 | 0원 |
| 15. 갑구 15번 가압류 · 신용보증기금 | 631,800,000원 | 0원 |
| 16. 갑구 16번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 16,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 1.0% 수준으로 추정된 54,052,152원입니다. 채권자 총 청구액은 6,562,535,757원, 현재 회차 채권자 예상배당은 5,111,163,048원, 미배당은 1,451,372,709원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동할 수 있습니다.
⑤ 공장·토지 현황과 매각 범위
- 이용상태. 기호 4-1은 1·2층 공장, 4-2·4-3은 공장, 4-4는 사무실, 기호 5는 공장 등으로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 제시외건물 4-1~4-10과 기계기구 1-1~1-12가 포함됩니다.
- 기계기구. 16점이 조사됐으나 1점 중복, 2점 소재불명, 1점은 해당 근저당권 말소로 총 12점이 매각 범위에 반영돼 있습니다.
- 제외 대상. 토지 위 컨테이너 7개동은 이동·철거가 용이해 평가 및 매각에서 제외됐습니다.
- 가설건축물. 제시외 가설건축물 ㉠~㉣은 허가기간 이후 연장되지 않으면 철거 등의 사유가 있어 평가 및 매각에서 제외됐습니다.
- 건물 이력. 목록 4 일부는 일반건축물대장상 2011.10.28 증축된 것으로 등재돼 있으며 이를 감안해 평가됐습니다.
- 현장 상태. 건물 대지 곳곳에 각종 폐기물, 폐기물 마대 및 기타 폐기된 자재가 방치돼 있습니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 도이리 소재 도이교차로 동측 근거리에 위치하며, 주위는 중·소규모 공장, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 및 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업관리) 등이 확인되며 일부 토지는 생산관리지역도 포함됩니다.
- 토지 표본. 공장용지·공업용, 완경사·부정형, 세로한면(가), 면적 298.0㎡, 공시지가 398,500원/㎡가 확인됩니다.
- 건축물. 1993.02.06, 1996.12.18, 2011.10.28 사용승인 건물이 포함되며 기본 위생·급배수·전기·화재경보설비가 구비돼 있습니다.
- 공부와 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 신건 최저가 5,165,215,200원을 감정가 대비 할인율만으로 평가하지 말고 실제 공장·토지 거래사례와 비교해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 제시외건물 4-1~4-10, 기계기구 1-1~1-12의 현존 여부와 상태를 감정평가명세표 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 제외물 확인. 컨테이너 7개동과 가설건축물 ㉠~㉣은 평가·매각에서 제외되므로 낙찰 후 철거·점유 관계를 확인해야 합니다.
- 폐기물 현장 확인. 대지 곳곳에 방치된 폐기물과 자재의 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 성필용과 PHAM THI QUYNH의 전입은 말소기준 이후지만, 실제 사용·점유 관계와 명도 가능 여부는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 성필용 관계 확인. 종전 소유자·채무자와 동일한 이름으로 조사돼 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·기계기구 명세를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2004.05.27 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 다수 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하며, 세 회차 배당 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 전입자 2명 역시 전입일이 말소기준보다 늦습니다.
하지만 입찰 판단의 핵심은 등기 밖에 있습니다. 공장·토지 일괄매각, 제시외건물과 기계기구, 매각 제외 컨테이너·가설건축물, 소재불명 기계기구, 현장 폐기물을 모두 확인해야 하고, 실거래 시세 비교자료가 없어 신건 최저가 5,165,215,200원의 가격 메리트도 검증되지 않았습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격과 현장은 보수적으로 검증입니다.
