인천지방법원 2025타경35249. 김포시 월곶면 개곡리 일원의 공장·토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 공장·사무실·회의실 등으로 이용되고 있고, 토지는 공장용지·공업용으로 조사됐습니다. 감정가와 현재 최저매각가는 동일한 7,199,324,650원입니다.
그러나 권리분석은 가격표보다 먼저 2018.07.11. 갑구 5번 가등기에서 시작해야 합니다. 이 권리는 2020.09.29. 중소기업은행 근저당보다 앞서 있고, 자료상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류돼 있습니다. 여기에 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원도 배당 없이 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35249 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 개곡리 811-11 |
| 등기 부동산 | 경기도 김포시 월곶면 개곡리 811-27, 811-11, 811-14 가동 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장·사무실·회의실 등 |
| 소유자 | 주식회사씨케이 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 7,199,324,650원 / 7,199,324,650원 (신건) |
| 청구액 | 5,495,735,204원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 말소기준권리 | 2020.09.29. 을구 12번 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 3,720,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 핵심
현재 말소기준권리는 2020.09.29. 중소기업은행 근저당권입니다. 그 이후의 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 말소기준보다 앞선 2018.07.11. 갑구 5번 소유권이전청구권 가등기입니다. 이 가등기는 자료상 매수인 인수로 표시돼 있으므로, 담보가등기인지 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지, 본등기 가능성과 현재 효력은 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권두영 | 2024.07.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| (주)씨케이(김포지점) | 2019.06.11 | 100,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 100,000,000원 인수 |
권두영은 2024.07.26. 전입으로 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았고, 등기부상 과거 가등기권자·채무자와 동일한 이름이어서 관계인 또는 가장임차인 여부를 확인할 필요가 있습니다.
(주)씨케이(김포지점)은 2019.06.11. 전입으로 말소기준권리보다 앞서며, 자료상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않았고, 배당표에서는 보증금 100,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다.
② 가격 비교 — 실거래 시세보다 권리비용을 먼저 본다
동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 시세 수치는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 현재 회차 | 매각가 7,199,324,650원 · 임차보증금 인수 100,000,000원 · 실질취득 7,299,324,650원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 매각가 5,759,459,720원 · 임차보증금 인수 100,000,000원 · 실질취득 5,859,459,720원 |
| 2회 유찰 시 | 매각가 4,607,567,776원 · 임차보증금 인수 100,000,000원 · 실질취득 4,707,567,776원 |
유찰되더라도 임차보증금 인수액 100,000,000원은 동일하게 반영됩니다. 또한 가등기의 권리위험은 낙찰가가 낮아진다고 자동으로 없어지는 문제가 아닙니다. 따라서 단순 유찰률만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,199,324,650원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 74,393,246원 |
| 임차인 (주)씨케이(김포지점) 보증금 | 100,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 을구 12 · 중소기업은행 | 3,720,000,000원 | 3,720,000,000원 |
| 을구 14 · 주식회사케이피텍 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 을구 15 · 여수수산업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 을구 16 · 중소기업은행 | 372,000,000원 | 372,000,000원 |
| 을구 17 · 중소기업은행 | 824,000,000원 | 824,000,000원 |
| 갑구 25 · 주식회사현대에코텍 | 72,067,270원 | 72,067,270원 |
| 갑구 26 · 신용보증기금 | 188,000,000원 | 188,000,000원 |
| 갑구 27 · 중소기업은행 | 44,734,465원 | 44,734,465원 |
| 갑구 28 · 경기신용보증재단 | 69,750,000원 | 69,750,000원 |
| 을구 18 · 김외경 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 갑구 29 · 서울보증보험주식회사 | 4,000,000원 | 4,000,000원 |
| 갑구 30 · 주식회사보경이엠케이 | 30,949,710원 | 30,949,710원 |
| 갑구 31 · 중소기업은행 | 876,971,582원 | 551,429,959원 |
| 갑구 32 · 김현기 | 85,372,484원 | 0원 |
| 갑구 33 · 한국전력공사 | 41,275,110원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 가정에서 채권총액 7,577,120,621원 중 7,124,931,404원이 배당되고, 미배당은 452,189,217원입니다. 임차인 보증금 100,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 월곶면 개곡리 소재 개곡2리마을회관 서측 근거리에 위치하며, 주위는 소규모공장·임야·농경지가 혼재하는 소규모공장지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물 이용. 일련번호 4는 1층 공장·화장실, 일련번호 5는 1층 공장·화장실 및 2층 공장, 일련번호 6은 1층 사무실·회의실 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 공장용지·공업용, 면적 1,645.0㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 346,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역에 포함되고 가축사육제한구역과 제한보호구역(전방지역 25km), 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구와 제시외 기계기구가 포함됩니다. 목록 7 내지 8은 지분매각이며 현황 도로로 이용 중입니다.
- 기계기구. 현장조사 시 가동이 중단된 기계기구로 확인됐고 정상작동 여부는 재확인이 필요합니다. 제2023-458호와 제2023-459호는 중복 등재로 확인돼 마지막 기재 번호인 제2023-459호를 기준으로 감정평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 5번 가등기 원문 확인. 2018.07.11. 가등기의 성격, 본등기 가능성, 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. (주)씨케이(김포지점)의 보증금 100,000,000원·월세 5,000,000원, 확정일자·우선변제권 및 실제 점유관계를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 대조해야 합니다.
- 권두영 관계 확인. 2024.07.26. 전입자는 대항력은 없지만, 등기부상 과거 권리자·채무자와 동일한 이름으로 관계인 또는 가장임차인 가능성이 지적돼 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·김포시·국 관련 압류가 있고, 당해세에 해당하면 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 기계기구 상태 확인. 가동 중단 상태로 조사됐으므로 정상작동 여부와 실제 포함 범위를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 지분·도로 부분 확인. 목록 7 내지 8은 지분매각이고 현황 도로로 이용 중이므로 이용관계와 처분가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 실거래 자료가 없어 현재 가격 메리트는 판단 유보가 필요합니다.
맺으며 — “유찰보다 먼저 가등기부터”
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 감정가가 아닙니다. 2018.07.11. 선순위 가등기와 대항력 임차인의 보증금 100,000,000원 인수가 먼저입니다. 현재 회차에서 금전상 실질취득은 7,299,324,650원이지만, 선순위 가등기의 법적 효과는 이 금액에 포함되지 않습니다.
말소기준권리 이후의 다수 근저당·압류·가압류가 소멸한다고 해서 권리가 깨끗한 사건은 아닙니다. 가등기의 성격과 효력, 임차인의 실제 권리, 세금 우선순위, 가동 중단 기계기구와 지분 도로의 가치까지 확인된 뒤에야 입찰가를 논할 수 있습니다. 가격은 유보, 권리검증이 우선인 사건입니다.
