인천지방법원 2025타경35249. 경기도 김포시 월곶면 개곡리 소재 공장·사무실 및 토지 등을 포함한 일괄매각 사건입니다. 건물 등기에는 개곡리 811-27, 811-11, 811-14 가동이 기재돼 있으며, 현재 등기상 소유자는 주식회사씨케이입니다. 중소기업은행의 청구액은 5,495,735,204원이고, 2020년 9월 29일 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 3,720,000,000원이 말소기준권리로 제시돼 있습니다.
통상 말소기준권리 이후 설정된 근저당권과 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건에는 그보다 앞선 2018년 7월 11일 소유권이전청구권 가등기 관련 등기가 있고, 2019년 가등기에 기한 본등기 관련 기록도 확인됩니다. 현재 등기상 소유권과의 연결 관계, 가등기의 담보 목적 여부와 잔존 효력을 확인하지 않은 채 단순한 권리 소멸형 물건으로 취급해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35249 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 개곡리 811-11 |
| 건물 등기 표시 | 경기도 김포시 월곶면 개곡리 811-27, 811-11, 811-14 가동 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 건물·기계기구 등 일괄매각 |
| 이용상태 | 공장·화장실, 공장 2층, 사무실·회의실 등 |
| 소유자 | 주식회사씨케이 (2020.09.29 소유권이전) |
| 감정가 | 7,199,324,650원 |
| 최저매각가 | 5,039,527,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 중소기업은행 / 5,495,735,204원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.29 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 3,720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 실질취득금액 | 5,139,527,000원 (최저가 + 임차보증금 인수 산정액) |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기를 먼저 확인해야 한다
말소기준권리 이후에는 주식회사케이피텍, 여수수산업협동조합, 중소기업은행, 김외경의 근저당권이 추가 설정됐습니다. 국민건강보험공단·김포시·국의 압류와 다수의 가압류도 확인됩니다. 후순위 등기권리 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있지만, 세금·공과금의 법정 우선순위 및 배당에 미치는 영향은 별도로 점검해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1억 원 인수 산정
| 임차인·점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| (주)씨케이(김포지점) | 2019.06.11 | 100,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권두영 | 2024.07.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인·점유자로 조사된 대상은 2명(법인 1곳·개인 1명)이며, 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 실제 임대차의 성립과 점유관계는 원본 확인이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 낙찰가가 아니라 실질취득금액으로 판단
현재 회차는 감정가 7,199,324,650원 대비 70% 수준인 5,039,527,000원입니다. 그러나 인수보증금 100,000,000원을 합산하면 매수인의 실질취득금액은 5,139,527,000원입니다. 인수액을 제외한 최저가만으로 투자 매력을 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
| 유찰 시나리오 | 최저매각가 | 인수보증금 | 실질취득금액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 5,039,527,000원 | 100,000,000원 | 5,139,527,000원 |
| 2회 유찰(49%) | 3,527,668,900원 | 100,000,000원 | 3,627,668,900원 |
| 3회 유찰(34% 구간) | 2,469,368,230원 | 100,000,000원 | 2,569,368,230원 |
실질취득금액은 각 회차 최저매각가에 보증금 인수 산정액을 더한 수치입니다. 선순위 가등기 관련 위험, 취득부대비용, 명도 및 공장설비 보수비용은 포함되지 않습니다. 보증금 인수액 100,000,000원은 각 회차에 동일하게 적용했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,039,527,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 52,795,270원 |
| 인수 · (주)씨케이(김포지점) | 100,000,000원 | 0원 |
| 1. 중소기업은행 · 을구 12 | 3,720,000,000원 | 3,720,000,000원 |
| 2. 주식회사케이피텍 · 을구 14 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 여수수산업협동조합 · 을구 15 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 4. 중소기업은행 · 을구 16 | 372,000,000원 | 306,731,730원 |
| 5. 중소기업은행 · 을구 17 | 824,000,000원 | 0원 |
| 6. 주식회사현대에코텍 · 갑구 25 | 72,067,270원 | 0원 |
| 7. 신용보증기금 · 갑구 26 | 188,000,000원 | 0원 |
| 8. 중소기업은행 · 갑구 27 | 44,734,465원 | 0원 |
| 9. 경기신용보증재단 · 갑구 28 | 69,750,000원 | 0원 |
| 10. 김외경 · 을구 18 | 288,000,000원 | 0원 |
| 11. 서울보증보험주식회사 · 갑구 29 | 4,000,000원 | 0원 |
| 12. 주식회사보경이엠케이 · 갑구 30 | 30,949,710원 | 0원 |
| 13. 중소기업은행 · 갑구 31 | 876,971,582원 | 0원 |
| 14. 김현기 외 · 갑구 32 | 85,372,484원 | 0원 |
| 15. 한국전력공사 · 갑구 33 | 41,275,110원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가 기준 예상 채권 배당액은 4,986,731,730원, 전체 채권 청구액은 7,577,120,621원으로, 미배당액 2,590,388,891원이 발생합니다. 소유자에게 돌아갈 잔여액은 0원으로 산정됩니다.
예상배당은 기재된 채권최고액·청구금액을 기준으로 계산한 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·법정우선채권·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 임차보증금 100,000,000원은 배당액이 아니라 별도의 매수인 인수 산정액입니다.
⑤ 공장·토지·기계기구 분석 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 월곶면 개곡리 개곡2리마을회관 서측 근거리. 주위는 소규모 공장, 임야, 농경지가 혼재한 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진입이 가능하며, 인근 노선버스정류장이 있어 전반적인 대중교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 공장·화장실, 공장 2층 부분 및 사무실·회의실 등으로 이용됩니다. 일반철골구조에 샌드위치패널 지붕과 패널 마감 등이 확인됩니다.
- 토지. 공장용지·공업용 이용상태이며, 토지 관련 기재 면적은 1,645㎡, 공시지가는 346,400원/㎡입니다. 해당 수치는 전체 일괄매각 토지의 합계 면적으로 단정하지 않아야 합니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 제한보호구역(전방지역 25km) 등 토지이용 제한이 기재돼 있습니다. 일부 토지는 보전관리지역과 접도구역 관련 사항도 확인됩니다.
- 도로 지분. 매각목록 7 내지 8은 지분매각이며 현황상 도로로 이용되고 있습니다. 지분의 범위와 통행관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 일괄매각 대상에 포함돼 있습니다. 매각목록·감정평가서와 실제 현황의 대조가 필요합니다.
- 기계기구. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록에 따른 기계기구와 제시외 기계기구가 포함됩니다. 현장조사 당시 가동이 중단된 상태로, 정상 작동 여부는 재확인해야 합니다.
- 기계 목록 중복. 제2023-458호와 제2023-459호의 중복 등재가 확인돼, 감정평가에서는 마지막 기재 번호인 제2023-459호를 기준으로 평가했습니다. 기계기구를 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가등기 원본 확인. 갑구 5번 권두영 관련 가등기와 2019년 본등기, 2020년 소유권이전의 연결 관계를 조사하고, 매각으로 소멸하지 않는 권리가 실제로 존재하는지 확인하세요.
- 임차보증금 인수 검증. (주)씨케이(김포지점)의 보증금 100,000,000원, 월차임 5,000,000원, 사업자등록 및 점유, 임대차계약의 실재 여부를 확인하세요. 소유자와 임차인 명칭의 동일성도 해소해야 합니다.
- 권두영의 관계 확인. 2018년 가등기 권리자와 2024년 전입자의 동일인 관계, 점유의 근거, 임대차계약 및 보증금 존재 여부를 확인하세요.
- 공적 압류와 세금. 국민건강보험공단·김포시·국의 압류를 확인하고, 법정 우선순위가 예상배당에 미치는 영향을 조사하세요.
- 기계기구 실사. 가동 중단 설비의 정상 작동, 고장·노후화, 철거 및 재가동 비용을 직접 확인하고, 중복 기재된 기계 목록을 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 기계기구, 토지 부속 펜스·석축·수목·관정, 현황 도로 지분의 포함 범위를 확인하세요.
- 사업용 토지 규제. 계획관리지역·보전관리지역, 성장관리계획구역·제한보호구역·접도구역 등에 따른 실제 사용 및 증축 가능성을 확인하세요.
- 입찰가 판단. 최저가 5,039,527,000원만 보지 말고 실질취득금액 5,139,527,000원을 출발점으로, 권리 위험과 가동 가능한 자산의 가치를 별도로 검토하세요.
- 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 기계기구 목록 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 선순위 권리 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 7,199,324,650원에서 현재 최저매각가 5,039,527,000원으로 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 것으로 분류된 사업장 임차인의 보증금 100,000,000원을 더하면 실질취득금액은 5,139,527,000원이며, 여기에 2018년 선순위 가등기 관련 법률관계가 명확히 해소되지 않았습니다.
기계기구 가동 중단, 제시외 건물 포함, 일부 도로 지분매각, 공적 압류와 임대차관계 확인 문제까지 고려하면, 단순히 감정가 대비 할인폭을 이유로 입찰하기 어렵습니다. 시세 검증이 부족한 상황에서는 가격이 싸다고 단정할 수도 없습니다. 권리 정리·실제 인수액 확정·공장설비 정상작동 확인이 선행되기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수 자체가 아니라, 매수인이 실제로 취득하는 권리와 가동 가능한 자산의 가치를 얼마나 정확하게 확인할 수 있느냐에 있습니다.
