인천지방법원 2025타경35359. 부천시 소사구 심곡본동 793-5 일대의 다세대주택 제2층 제206호와 토지 공유지분이 함께 다뤄지는 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 김도형이고, 2023.01.04. 손수희 명의 근저당권 45,000,000원이 말소기준권리입니다. 2025.12.18. 같은 손수희의 임의경매개시결정이 뒤따랐고, 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조라 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건은 단순한 “권리 깨끗한 저가 주택”으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 지분매각, 집합건물과 토지 공유지분의 일괄매각, 제시외 건물 포함, 대지권 미등기 및 대지권 유무 미상이 함께 기재되어 있습니다. 여기에 공부상 소재지와 실제 현황이 다르고, 건축물현황도와 호수판 확인도 곤란해 무엇을 취득하는지부터 현장에서 다시 특정해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35359 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 793-4, 793-5 / 경인로294번길 36 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 현황 다세대주택 · 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 제2층 제206호 |
| 사용승인일 | 1979.11.14 |
| 소유자 | 김도형 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 94,500,000원 / 94,500,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2023.01.04. 근저당권 · 손수희 · 채권최고액 45,000,000원 |
| 청구액 | 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기 인수보다 현황 확인이 핵심
현재 말소기준권리는 2023.01.04. 설정된 손수희의 근저당권입니다. 그 이후의 2025.12.18. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 과거 소사신용협동조합, 서울우유협동조합, 수협은행의 근저당권은 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 물건 특정·대지권 — 이 사건의 가장 큰 리스크
등기에는 건물이 심곡본동 793-4, 793-5 두 필지 위에 있는 것으로 기재되어 있지만, 감정평가 현황상 본건 건물은 심곡본동 793-5 한 필지 위에 소재합니다. 반대로 심곡본동 793-4에는 도로명주소 성무로21번길 57의 별도 주택이 존재한다고 조사되었습니다. 경매 진행 시 위치를 다시 확인하라는 문구가 명시되어 있습니다.
또한 본건의 건물 용도는 등기사항전부증명서상 연립주택, 집합건축물대장상 다세대주택으로 서로 다르며, 감정평가는 현황을 다세대주택으로 판단했습니다. 건축물현황도와 현황 호수판의 확인도 곤란하여, 인근 거주인의 탐문과 건축물대장 변동내역 등을 통해 위치를 확인한 것으로 적혀 있습니다.
③ 현황 리스크 — 누수가 ‘수리 불가’ 수준이라는 탐문
현황조사서에는 101호 거주 성명불상자(60대 여)의 설명이 포함되어 있습니다. 대문 방향에서 볼 때 205호 좌측이 206호와 207호인데, 두 곳 모두 수리가 불가할 정도로 누수가 심각하여 오래 전부터 사람이 살지 않는다고 진술했습니다. 또한 206호 현관문 앞에는 출입과 통행이 어려울 정도로 물건이 적치되어 있고, 101호에서 쌓아놓았다는 설명도 확인됩니다.
④ 가격 — 시세 자료가 없어 ‘싸다’ 판단 금지
동일·유사 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 94,500,000원이 시세 대비 어느 정도인지 객관적으로 비교할 수 없습니다. 특히 이 사건은 대지권 미등기, 위치 특정 문제, 누수 현황이 함께 존재하므로 최저가 자체만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 94,500,000원 | 0원 | 47,399,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 75,600,000원 | 0원 | 28,839,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 60,480,000원 | 0원 | 13,991,360원 |
현재 회차부터 2회 유찰 가정까지 신청채권 45,000,000원은 전액 배당되는 계산입니다. 최저가가 내려가더라도 배당표상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이는 등기상 금전 인수 계산이고, 대지권·물건 특정·누수 문제의 비용이나 위험을 없애주는 의미는 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 94,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,101,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 손수희 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 47,399,000원 |
집행비용은 약 매각가의 2.2% 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신학대학교 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택 등이 소재하는 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근 버스정류장이 있고 북서측 근거리에 부천역이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 505.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,971,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이 포함되고 소로3류·중로3류에 접합니다.
- 허가구역. 외국인 등 토지거래허가구역으로, 대상은 단독·다가구·아파트·연립·다세대이며 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 물건 위치 재확인. 공부상 심곡본동 793-4·793-5와 현황 심곡본동 793-5가 다르고, 793-4에는 별도 주택이 있습니다.
- 206호 특정. 건축물현황도와 호수판 확인이 곤란한 상태이므로 실제 제206호의 위치·경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 대지권 확인. 대지권 미등기이며 대지권 유무를 알 수 없다고 기재되어 있으므로 토지 공유지분과 집합건물의 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 누수 실사. 206호·207호 모두 수리가 불가할 정도로 누수가 심각하다는 탐문이 있으므로 내부·공용부·구조체 상태 확인이 우선입니다.
- 출입 상태. 206호 현관 앞에는 통행이 어려울 정도로 물건이 적치되어 있다는 현황조사가 있으므로 현장 접근 가능 여부도 확인해야 합니다.
- 임대관계. 임대관계가 미상이므로 주민등록·점유·전입 및 배당요구 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 94,500,000원이 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다. 유사 노후 다세대와 토지지분 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것이 있다
이 사건은 등기상으로는 비교적 단순합니다. 2023.01.04. 손수희 근저당권이 말소기준이고, 경매개시결정까지 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 인수액도 0원입니다. 그러나 입찰 난도는 결코 낮지 않습니다. 대지권 미등기와 대지권 유무 미상, 토지 지분매각, 소재지 불일치, 호수 특정 곤란, 심각한 누수와 장기 공실 탐문이 한 물건에 겹쳐 있기 때문입니다.
실거래 비교자료도 없어 현재 최저가 94,500,000원이 시장 대비 싸다고 평가할 수 없습니다. 이 사건의 순서는 가격 계산보다 물건 특정 → 대지권 확인 → 누수 및 수선 가능성 확인 → 점유·임대관계 확인이 먼저입니다. 권리 인수는 낮지만 물건 자체의 불확실성은 높다. 이 점이 인천지방법원 2025타경35359의 핵심입니다.
