인천지방법원 2025타경35359. 경기도 부천시 소사구 심곡본동의 통칭 '삼영주택' 내 제2층 제206호와 토지 공유지분이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 다세대주택이며, 사용승인일은 1979.11.14입니다. 소유자는 김도형이고, 현재 경매의 기초가 되는 근저당권은 2023.01.04 손수희 명의로 설정된 채권최고액 45,000,000원입니다. 이 근저당권에 기초해 2025.12.18 임의경매개시결정이 이루어졌습니다.
등기상 말소기준을 찾는 일만 놓고 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 과거 소사신용협동조합·서울우유협동조합·수협은행의 근저당권은 이미 말소된 것으로 정리되어 있으며, 현재 분석되는 손수희 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리가 소멸하는 것과 건물 및 토지에 아무 문제가 없는 것은 전혀 다른 이야기입니다. 특히 이 사건은 매각 대상의 정확한 위치와 토지 권리관계를 확인하지 않은 채 응찰하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35359 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 793-5 경인로294번길 36 |
| 등기상 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 793-4, 793-5 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 현황 다세대주택 · 제2층 제206호 |
| 건물구조 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 |
| 사용승인일 | 1979.11.14 |
| 소유자 | 김도형 · 단독소유 |
| 감정가 | 94,500,000원 |
| 최저매각가 | 66,150,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 손수희 / 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 토지 공유지분 매각 · 제시외 건물 포함 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무 확인 불가 |
| 현황상 점유 | 인근 거주인 진술상 장기간 공실이나 직접 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 토지 권리는 별도 확인
말소기준권리는 2023.01.04 설정된 을구 6번 손수희 근저당권입니다. 채권최고액은 45,000,000원이고, 채무자는 송연옥입니다. 해당 근저당권에는 심곡본동 793-5 토지의 김도형 지분이 공동담보로 표시되어 있습니다. 이후 2025.12.18 접수된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.
손수희 근저당권보다 앞서 설정되었던 소사신용협동조합의 근저당권 6,500,000원, 서울우유협동조합의 근저당권 72,000,000원, 수협은행의 근저당권 63,600,000원은 각각 기존 등기에서 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 이를 현재 남아 있는 선순위 근저당으로 중복 계산하지 않습니다.
② 점유·대지권·건물 상태 — 실질적인 위험의 중심
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사 과정에서 101호에 거주하는 성명불상자는 206호와 207호가 심각한 누수로 오래전부터 사람이 살지 않는다고 진술했습니다. 이는 인근 거주인의 탐문 내용이므로 해당 호실의 실제 점유 상태나 임차관계가 법적으로 확정되었다고 볼 수는 없습니다.
| 점검 항목 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 임대관계 미상 | 추가 확인 |
| 점유 상태 | 인근 거주인 진술상 장기간 공실 | 현장 확인 |
| 호수 확인 | 현황상 호수 표시 및 건축물현황도 확인 곤란 | 위치 특정 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무 불명 | 중대 위험 |
| 건물 상태 | 심각한 누수 및 수리 곤란 진술 | 중대 위험 |
호수 확인 문제도 구체적입니다. 현황조사서에는 101호 거주인의 설명에 따라 대문 방향에서 보았을 때 205호 좌측에 206호와 207호가 위치한다는 내용이 기재되어 있습니다. 206호 현관 앞에는 출입과 통행이 어려울 정도로 물건이 적치되어 있다고 조사되었습니다. 실제 출입문, 건축물대장, 건축물현황도, 등기상 호수의 일치 여부를 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 70% 최저가가 곧 시세 할인은 아니다
이 물건의 감정가는 94,500,000원, 현재 최저매각가는 66,150,000원입니다. 한 차례 유찰되어 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 해당 호실과 직접 비교할 만한 실거래 평균 또는 최신 거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장가치보다 낮은지 수치로 판정할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 66,150,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 46,305,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 32,413,499원 | 0원 |
최저가 낙찰과 예상 인수액 0원을 단순 합산하면 현재 회차의 실질취득 기준금액은 66,150,000원입니다. 다만 취득 관련 세금, 등기비용, 수선비, 점유 정리비 및 토지권리 문제에 따른 비용은 포함되지 않은 값입니다. 특히 심각한 누수와 대지권 미등기가 있는 물건이므로 실제 경제적 부담은 매각대금보다 상당히 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,590,700원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 손수희 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 19,559,300원 |
현재 최저가 66,150,000원 낙찰을 가정한 예상배당입니다. 집행비용 1,590,700원을 공제하고, 손수희 근저당권에 45,000,000원을 배당하면 소유자에게 19,559,300원이 남는 구조입니다. 채권액은 채권최고액 기준이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 서울신학대학교 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택 및 단독주택이 혼재하는 주택지대로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 북서측 근거리에 부천역이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물 구조. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물의 제2층 제206호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있으며, 기본적인 위생·급배수 및 난방설비가 있습니다.
- 도로 접근. 본건 북측과 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지 형상. 감정평가상 토지는 대체로 장방형의 완경사지로서 다세대주택 건부지로 이용됩니다. 토지 면적은 505.0㎡로 표시되어 있으나, 이는 해당 토지의 면적이며 매수인이 취득하는 공유지분 면적과 동일하다는 뜻은 아닙니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 및 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 지정 내역도 있으므로 입찰 시점의 적용 규제를 확인해야 합니다.
- 공부 불일치. 등기사항전부증명서에는 연립주택, 집합건축물대장에는 다세대주택으로 표시되어 있습니다. 감정평가에서는 현황을 다세대주택으로 판단했습니다. 소재지번 역시 공부와 현황이 다릅니다.
- 환금성. 노후 건축물, 대지권 미등기, 정확한 호수 확인의 어려움, 누수 문제가 동시에 존재합니다. 정상적인 사용과 권리행사 가능성을 확인하지 못하면 향후 매도 및 담보 활용에 제약이 발생할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 유무 확인. 건물의 대지사용권이 실제로 존재하는지, 토지 공유지분과 집합건물의 권리관계가 일치하는지 등기부와 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 공유지분의 범위. 목록1은 지분매각입니다. 정확한 지분 범위와 사용관계를 확인하고, 공동소유 관계에서 발생할 수 있는 제약을 검토해야 합니다.
- 호수와 위치 특정. 건축물현황도, 현황표기, 건축물대장, 감정평가서 및 실제 출입문을 대조해 제206호가 어느 공간인지 확인해야 합니다.
- 793-4 및 793-5 불일치. 공부상 양 지상에 있는 건물로 표시되어 있지만 현황은 793-5 소재입니다. 793-4에 별도 주택이 존재하는 상황까지 포함해 토지와 건물의 대응관계를 점검해야 합니다.
- 누수와 수리 가능성. 인근 거주인의 진술에 따르면 누수가 심각합니다. 내부 상태, 구조적 결함 여부, 공사 범위, 실제 보수 가능성을 전문가와 현장에서 확인해야 합니다.
- 출입 및 통행. 206호 현관 앞 물건 적치로 출입이 어려운 것으로 조사되었습니다. 통행 장애의 원인과 해소 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유 및 대항력. 장기간 공실이라는 진술만으로 임차인이 존재하지 않는다고 확정할 수 없습니다. 실제 점유자, 전입관계, 임대차 여부 및 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 매각에 포함되어 있으므로 그 위치와 범위, 현황 및 이용 가능성을 감정평가서와 대조해야 합니다.
- 입찰가 검증. 66,150,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 실제 거래 가능 가격과 하자 보수비용을 확인한 뒤 경제성을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지·건축물 관련 공부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격이 내려간 이유보다, 매수할 권리가 무엇인지가 먼저다”
이 경매는 겉으로 보면 단순합니다. 감정가 94,500,000원에서 한 번 유찰되어 최저가가 66,150,000원까지 내려왔고, 현재 예상 인수액은 0원입니다. 말소기준권리도 손수희 근저당권으로 명확하며, 배당 가정상 해당 채권의 전액 배당이 가능합니다.
그러나 매각 대상은 일반적인 상태의 다세대주택이 아닙니다. 대지권 미등기 및 대지권 유무 불명, 토지 공유지분 매각, 공부와 실제 소재지의 불일치, 호수 확인 곤란, 장기간 공실 진술, 심각한 누수가 동시에 나타납니다. 특히 건물의 위치와 대지사용권을 정확히 확인하지 못하면 낙찰 이후 권리행사에 중대한 불확실성이 남을 수 있습니다.
실거래 시세도 확인되지 않아 현재 최저가가 경제적으로 적정한 수준인지 판단할 근거가 부족합니다. 유찰이 더 진행돼 매각가가 낮아지더라도 이 같은 위험이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 현재 판단은 적극적인 입찰보다 권리·현황 확인 우선입니다. 대지권과 실제 호수, 건물의 보수 가능성이 명확해지기 전에는 낮은 최저가에만 주목해 응찰하기보다 입찰 자체를 보류하는 것이 합리적입니다.
