인천지방법원 2025타경35571. 경기도 부천시 오정구 대장동의 주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물 등기상 부동산은 대장동 80, 도로명주소 대장로 197-12이고 소유자는 조부덕입니다. 감정 이용상태는 “주택”, 건물은 연와조 평스라브지붕 2층 주택으로 조사됐습니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 620,115,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리의 기준점은 2012.01.10. 설정된 부천제일새마을금고 근저당권 채권최고액 195,000,000원입니다. 이후 설정된 대원파이낸스대부주식회사·임용순·최은애의 근저당권과 2026.01.05. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 말소기준 근저당은 2025.07.24. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 현재 사건의 채권자도 엠씨아이대부 주식회사입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35571 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 대장동 78-7 외 · 건물 등기: 대장동 80, 대장로 197-12 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 감정 이용상태 “주택” · 연와조 평스라브지붕 2층 주택 |
| 소유자 | 조부덕 |
| 감정가 / 최저가 | 620,115,000원 / 620,115,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 106,209,554원 |
| 말소기준권리 | 2012.01.10. 을구 7번 근저당권 · 부천제일새마을금고 · 채권최고액 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2012.01.10. 근저당권입니다. 과거 오정농업협동조합의 2003년·2004년·2007년·2010년 근저당권은 2012.01.10. 이미 말소됐고, 2012년 가압류와 2014년 강제경매, 2017년 부천시 압류, 2019년 임의경매와 가압류들도 등기부상 말소된 이력이 확인됩니다. 현존하는 후순위 근저당권들은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신명식 | 2018.05.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사된 실제 임차인은 1명입니다. 신명식의 전입일은 2018.05.14.로 말소기준일 2012.01.10.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 다만 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 620,115,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,601,150원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 부천제일새마을금고 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 대원파이낸스대부주식회사 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 임용순 | 400,000,000원 | 236,513,850원 |
| 4. 을구 10번 근저당 · 최은애 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,085,000,000원 중 예상 배당액은 611,513,850원, 미배당액은 473,486,150원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 가격 판단 — 시세 할인 여부는 확인 불가
현재 신건 최저가는 감정가와 같은 620,115,000원이고, 매수인이 떠안을 권리상 금액은 0원이므로 실질취득액도 620,115,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·토지 리스크 — 이 사건의 진짜 승부처
- 이용상태. 감정평가상 건물은 “주택”이며, 연와조 평스라브지붕 2층 구조입니다. 인근은 단독주택·잡종지·농경지가 혼재합니다.
- 접근성. 기호 1은 맹지이고, 기호 2는 접근로가 있으나 차량 접근이 다소 어렵습니다. 근거리 버스정류장이 있으나 대중교통 이용 편의도도 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 현황 진입로. 목록 1·2 토지는 지적도상 맹지이며, 목록 2는 남동측 현황 진입로에 접하지만 해당 진입로 토지는 타인 소유인 대장동 80-1입니다. 사용권한 등의 사항은 미상입니다.
- 도시계획시설 저촉. 목록 1 토지는 노외주차장에 100% 저촉, 목록 2 토지는 노외주차장·완충녹지에 약 42% 저촉되며, 해당 저촉면적은 감정평가의 개별요인에 반영됐습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·대장안지구 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·토지거래허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지 현황. 토지 자료상 지목은 전, 토지이용상황은 주거나지, 면적은 112.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 509,500원/㎡입니다.
- 경계 확인. 인접토지와의 경계 및 면적은 측량 등 확인이 필요하다고 평가됐습니다.
- 포함 시설. 포장·마당·대문·담장·수목·건물 계단·난간 등은 일반적인 거래관행을 고려해 감정평가액에 포함됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 진입로 권원 확인. 대장동 80-1 현황 진입로의 소유관계와 통행·사용 권한을 반드시 확인해야 합니다.
- 도시계획 저촉 범위 확인. 목록 1의 100% 저촉, 목록 2의 약 42% 저촉이 실제 이용과 향후 처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 측량 확인. 감정평가에서도 인접토지와의 경계 및 면적은 측량 확인이 필요하다고 명시했습니다.
- 임차관계 확인. 신명식은 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황을 다시 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보수적 접근. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 판단하지 말고, 이용제한과 진입로 문제를 반영한 별도 가격 검토가 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 제시외 건물 포함 일괄매각이므로 매각목록과 감정평가서의 포함 범위를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2012.01.10. 근저당권이 말소기준이고, 조사된 임차인의 전입도 그보다 늦어 대항력이 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 입찰 판단을 어렵게 만드는 것은 권리가 아니라 부동산 자체입니다. 지적도상 맹지, 타인 소유 현황 진입로의 사용권한 미상, 도시계획시설 저촉, 측량 필요가 동시에 존재합니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가 620,115,000원의 가격 메리트를 확인할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리 소멸형”이라는 이유만으로 안전형으로 볼 사건이 아니라, 접근성과 토지 이용 가능성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 주택·토지형 경매입니다.
