인천지방법원 2026타경17. 경기도 김포시 구래동의 한강비즈나인지식산업센터 9층 926호입니다. 감정평가서상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 2023년 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 15층 건물의 9층에 위치하며, 호수공원입구사거리 북측 인근의 지식산업센터 밀집지역에 자리하고 있습니다.
등기상 권리구조의 중심은 2024년 1월 25일 설정된 국민은행 근저당권 324,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정과 삼성생명보험 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 근저당보다 앞선 임차인 점유관계는 별도로 확인해야 합니다. 근저당과 가압류가 소멸한다는 사실이 임차보증금까지 소멸한다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경17 (임의경매 · 부천지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6877-10 한강비즈나인지식산업센터 9층 926호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강4로420번길 30 (구래동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 중 9층 · 사용승인 2023.10.13 |
| 소유자 | 오종석 (2025.04.27 상속, 2026.03.05 소유권이전등기) |
| 감정가 | 414,000,000원 |
| 최저매각가 | 289,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 282,546,787원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.25 국민은행 근저당권 · 채권최고액 324,000,000원 |
| 임차보증금 인수 예상 | 6,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차관계는 주의
등기 흐름은 신탁회사 명의의 소유권보존, 신탁재산 처분에 따른 오세봉 명의 소유권이전, 국민은행 근저당권 설정, 상속에 따른 오종석 명의 소유권이전, 임의경매개시결정 및 삼성생명보험 가압류 순서입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 600만 원 인수 예상
| 임차인 / 점유 | 보증금 / 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 팀워크, 조성준 926호(101.22) |
6,000,000원 월 600,000원 |
2020.06.23 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 6,000,000원 |
조사상 실제 임차관계는 1건입니다. 보증금은 6,000,000원, 월 차임은 600,000원이며, 확정일자 및 배당요구는 확인되지 않습니다. 예상배당에서는 해당 보증금에 대한 배당액을 0원으로 두고 매수인 인수액을 6,000,000원으로 계산합니다.
또한 임차관계가 매수인에게 승계되는 경우에는 보증금 반환채무뿐 아니라 점유 상태, 월 차임 지급 여부, 계약기간 및 명도 조건도 확인할 필요가 있습니다. 보증금 인수액 6,000,000원은 명도비용이나 취득 부대비용까지 포함한 금액은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인을 구분해야 한다
현재 최저매각가는 289,800,000원으로 감정가 414,000,000원의 70%입니다. 감정가 대비 124,200,000원 낮아졌지만, 이는 감정평가액과 비교한 할인일 뿐 실제 거래 시세 대비 저렴하다는 근거는 아닙니다.
지식산업센터는 동일 건물이라도 호실의 이용 조건, 입주 가능한 업종, 임대수요 및 거래량에 따라 환금성 차이가 발생할 수 있습니다. 이 물건은 비교 가능한 최근 실거래 수준이 확인되지 않으므로 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
| 구분 | 매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 예상 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 289,800,000원 | 6,000,000원 | 295,800,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 202,860,000원 | 6,000,000원 | 208,860,000원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 142,002,000원 | 6,000,000원 | 148,002,000원 |
각 회차는 제시된 유찰 시나리오이며, 실제 매각 일정이나 낙찰가를 확정한 값이 아닙니다. 실질취득 예상액은 해당 회차 매각가와 보증금 인수액을 합산한 금액으로 취득세·명도비·관리비 등은 제외합니다.
④ 예상배당표 (매각가 289,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,857,200원 |
| 인수 · 팀워크, 조성준 임차보증금 | 6,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 324,000,000원 | 284,942,800원 |
| 2. 가압류 · 삼성생명보험 | 10,706,134원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 289,800,000원에서 추정 집행비용 4,857,200원을 제외하면 국민은행 근저당권에 284,942,800원이 배당되는 구조입니다. 국민은행 근저당의 채권최고액 324,000,000원에는 못 미치지만, 경매신청 청구액 282,546,787원과 비교하면 예상배당액이 더 큽니다. 실제 배당은 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
삼성생명보험 가압류에는 예상배당이 없고 소유자 잔여금도 없습니다. 채권최고액과 가압류 청구액을 기준으로 계산한 채권자 전체 미배당은 49,763,334원입니다. 이 미배당 채권들은 매각으로 소멸할 등기상 권리와 관련된 것으로, 매수인 인수 예상 보증금 6,000,000원과 구별해야 합니다.
집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 배당액과 실제 인수액은 매각물건명세서 및 최종 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족은 커지고 매수가 부담은 감소
| 매각회차 | 채권자 예상배당 | 미배당액 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 284,942,800원 | 49,763,334원 | 충족 예상 |
| 2회 유찰 시 | 199,219,960원 | 135,486,174원 | 미충족 예상 |
| 3회 유찰 시 | 139,213,972원 | 195,492,162원 | 미충족 예상 |
유찰이 진행되면 매수인 입장에서는 낙찰가 부담이 줄어들지만, 채권자들의 회수액은 감소합니다. 현재 회차에서는 국민은행 신청 청구액을 충족하는 것으로 계산되지만, 추가 유찰 시나리오에서는 청구액을 충족하지 못합니다. 다만 채권자 미배당액 증가와 매수인의 권리 인수 증가를 동일하게 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 호수공원입구사거리 북측 인근으로, 주거지역 외곽에 지식산업센터 등 공업용 부동산이 산재하는 지역입니다. 주변환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 남서측 접면 중로를 통해 김포한강4로와 연결되며 인근에 버스정류장이 있습니다. 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2023.10.13 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물의 9층입니다. 외벽은 복합판넬 및 강화유리 칼라샤시 등으로 마감됐으며 공용 위생설비, 엘리베이터와 주차설비가 있습니다.
- 용도. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로, 일반 주거용 아파트나 오피스텔과 동일한 수요·환금성을 전제로 평가해서는 안 됩니다.
- 토지. 사다리형 평지의 공업용 지식산업센터 및 지원시설 부지입니다. 준주거지역·김포한강신도시 지구단위계획구역 등에 속하며 공시지가 표시는 2,095,000원/㎡입니다.
- 이용 제한. 공항 관련 고도지구와 진입표면·장애물제한표면구역, 성장관리권역, 상대보호구역 등 각종 토지이용 규제가 확인됩니다. 실제 입주 가능 업종과 사용 조건을 확인해야 합니다.
- 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 임차인의 사용 현황은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 지식산업센터는 주거용 부동산과 다른 수요층에 의존합니다. 주변 유사 호실의 거래량, 실제 거래가격, 공실률 및 임대수요를 확인하기 전에는 가격 경쟁력을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 원본 확인. 2020.06.23 전입신고와 2023.10.13 사용승인 사이의 시간 차이를 확인하고, 해당 926호의 사업자등록·점유·계약 개시일을 대조해야 합니다.
- 보증금 6,000,000원 반영. 배당에서 회수되지 않는 것으로 계산된 보증금의 인수 여부와 반환 조건을 확인해야 합니다. 입찰 상한은 낙찰가만이 아닌 인수액 포함 기준으로 산정해야 합니다.
- 임대차 계약 검토. 월세 600,000원의 실제 지급 여부, 계약기간, 연체, 임차인의 퇴거 의사 및 점유 부분을 확인해야 합니다.
- 지식산업센터 입주·사용 적합성. 공장 용도에 따른 이용조건, 입주업종, 건물 관리규약 및 매수 후 실제 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래·임대시세 대조. 감정가 414,000,000원과 최저가 289,800,000원만 비교하지 말고, 인근 유사 호실의 최근 거래와 임대사례로 적정 입찰가를 다시 계산해야 합니다.
- 관리비·공용시설 확인. 관리비 체납, 공용부분 부담, 주차 이용 조건 및 공용설비 상태를 확인해야 합니다.
- 배당과 말소 검증. 국민은행 채권액, 삼성생명보험 가압류, 배당요구 여부와 매각물건명세서의 인수 조건을 최종 확인해야 합니다.
- 매각기일 확인. 2026.10.29 매각 진행 여부와 입찰 관련 조건은 법원 공고 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 실제 취득원가
이 물건은 한 차례 유찰되면서 최저매각가가 414,000,000원에서 289,800,000원으로 낮아졌습니다. 등기상 국민은행 근저당권과 삼성생명보험 가압류는 매각으로 소멸할 예정이지만, 선순위 임차인의 보증금 6,000,000원은 매수인이 인수하는 것으로 예상됩니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 예상액은 295,800,000원입니다. 실제 대항력 성립 여부를 확인해야 하는 날짜상 의문도 있고, 물건 용도가 공장인 만큼 주거용 부동산보다 이용 가능성과 환금성 검토가 중요합니다. 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 저가 낙찰 기회라고 평가하기는 어렵습니다.
권리상 근저당·가압류는 소멸 예정이나 임차보증금 인수가 남고, 가격은 시세 검증 전까지 보류해야 합니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 인수 보증금과 지식산업센터의 실제 시장가치를 반영해 합리적인 입찰 상한을 정하는 것입니다.
