인천지방법원 2026타경17. 김포시 구래동 ‘한강비즈나인지식산업센터’ 9층 926호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 오종석이며 2025.04.27 상속을 원인으로 2026.03.05 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 근저당권 채무자는 오세봉이고, 국민은행의 2024.01.25 근저당권 채권최고액은 324,000,000원입니다.
권리의 핵심은 근저당보다 앞선 점유관계입니다. 현황조사상 주식회사 팀워크, 조성준이 926호를 점유하고 전입신고일은 2020.06.23입니다. 말소기준권리보다 앞서 대항력이 인정되고, 우선변제권은 없어 보증금 6,000,000원은 배당되지 않고 매수인에게 승계되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경17 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6877-10 한강비즈나인지식산업센터 9층 926호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 15층건 내 9층 926호 |
| 사용승인일 | 2023.10.13 |
| 소유자 | 오종석 (2025.04.27 상속, 2026.03.05 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 414,000,000원 / 414,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 282,546,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 소멸권리보다 ‘선순위 임차인’이 핵심
말소기준은 2024.01.25 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤의 2026.03.23 임의경매개시결정과 2026.03.26 삼성생명보험 가압류 10,706,134원은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인의 전입신고일 2020.06.23은 근저당권보다 앞서므로 별도로 봐야 합니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 팀워크, 조성준 · 926호(101.22) | 2020.06.23 | 6,000,000원 / 600,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 6,000,000원 승계 |
② 가격 구조 — 최저가가 곧 취득비용은 아니다
현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 414,000,000원인 신건입니다. 그러나 이 물건은 대항력 임차인 보증금 6,000,000원을 승계하므로 매수인 관점의 실질취득은 420,000,000원입니다. 따라서 최저가만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 414,000,000원 | 6,000,000원 | 420,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 331,200,000원 | 6,000,000원 | 337,200,000원 | 8,942,934원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 264,960,000원 | 6,000,000원 | 270,960,000원 | 74,255,574원 |
현재 회차에서는 채권자 배당 부족액이 0원이고 소유자에게도 잔여가 돌아가는 구조입니다. 1회 유찰 시 미배당은 8,942,934원, 2회 유찰 시에는 74,255,574원으로 확대됩니다. 다만 임차인 보증금 6,000,000원 승계는 각 회차에서 그대로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 414,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,540,000원 |
| 인수. 임차인 주식회사 팀워크, 조성준 보증금 | 6,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성생명보험 주식회사 | 10,706,134원 | 10,706,134원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 72,753,866원 |
신건 414,000,000원 가정에서는 근저당과 가압류가 전액 배당되고 소유자 잔여도 72,753,866원입니다. 임차인 보증금 6,000,000원은 배당표 밖에서 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 매각물건명세서 비고와 감정평가상 이용상태 모두 공장(지식산업센터)으로 확인됩니다.
- 입지. 김포시 구래동 “호수공원입구사거리” 북측 인근이며, 주거지역 외곽에 지식산업센터 등 공업용부동산이 산재하는 지역으로 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 남서측 중로를 통해 김포한강4로에 연결되고 인근에 버스정류장이 있으며 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층건 내 9층 926호이며 사용승인일은 2023.10.13입니다. 공용 위생설비·엘리베이터·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 2,095,000원/㎡입니다. 토지는 사다리형·평지이고 중로 한 면에 접합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 해당 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액 반영. 보증금 6,000,000원을 낙찰가와 별도로 계산해 실질취득금액을 산정하세요.
- 임차인 원본 확인. 대항력 임차인의 점유 범위, 전입신고일 2020.06.23, 보증금 6,000,000원, 월세 600,000원을 현황조사서와 관련 원본으로 대조하세요.
- 날짜 선후관계 확인. 임차인 전입신고일 2020.06.23이 사용승인일 2023.10.13보다 앞서므로 사실관계를 반드시 다시 확인하세요.
- 용도 확인. 주거용이 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 실제 이용상태와 점유 현황을 현장에서 확인하세요.
- 회차별 자금계획. 현재 회차 414,000,000원, 1회 유찰 시 331,200,000원, 2회 유찰 시 264,960,000원이며 모든 회차에 보증금 6,000,000원 승계를 별도로 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “소멸권리는 단순하지만, 인수는 0원이 아니다”
이 사건의 말소기준은 2024.01.25 국민은행 근저당이고 그 이후의 경매개시결정과 가압류는 소멸합니다. 하지만 그보다 앞선 2020.06.23 전입 임차인이 있어 보증금 6,000,000원을 매수인이 승계합니다. 따라서 신건 최저가 414,000,000원만 보고 접근해서는 안 되고, 실질취득 420,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 현재 회차 배당 부족은 0원이지만, 권리상 완전한 인수 0원 물건은 아니라는 점과 전입일·사용승인일의 날짜 관계를 입찰 전 원본에서 다시 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
