인천지방법원 2026타경37. 김포 구래동 ‘연세와이7두애틱’ 1층 103호로, 감정평가상 일반음식점으로 이용 중인 근린시설입니다. 박미영이 2020.11.16. 매매로 거래가액 933,575,000원에 취득했고, 2020.12.14. 소유권이전과 같은 날 하나은행 채권최고액 648,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 롯데카드·현대카드·신한카드·소상공인시장진흥공단의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인 정임준은 103호를 점유하는 것으로 조사됐고 보증금 10,000,000원, 월차임 800,000원, 전입일은 2025.06.27.입니다. 전입일이 말소기준일인 2020.12.14.보다 뒤여서 조사자료상 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경37 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-57 연세와이7두애틱 1층 103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 일반음식점으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 1층 103호 |
| 사용승인 | 2020.07.01 |
| 소유자 | 박미영 (2020.11.16. 매매 · 거래가액 933,575,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 739,000,000원 / 739,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 528,126,625원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
초기에는 교보자산신탁·신영부동산신탁 명의의 신탁등기가 있었지만 해당 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.12.14. 하나은행 근저당 648,000,000원입니다. 그보다 뒤에 설정된 가압류 4건과 2026.01.28. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기권리 자체에서 매수인이 승계할 금액은 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 우선변제는 미상
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정임준 | 103호(45.60) | 10,000,000원 | 800,000원 | 2025.06.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 739,000,000원을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 739,000,000원으로, 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 등기부에는 박미영의 2020.11.16. 매매 거래가액 933,575,000원이 남아 있지만 이는 현재 시세를 직접 보여주는 최신 실거래 자료가 아닙니다. 따라서 과거 취득가보다 현재 감정가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
이번 자료에서 확인되는 현재 회차의 핵심은 가격 할인보다 권리구조입니다. 최저가 739,000,000원에 매수인 인수액 0원이므로 실질취득도 739,000,000원입니다. 동일 조건의 최근 거래가격을 직접 비교할 자료가 없는 만큼, 현 단계에서는 시세 대비 저렴·고평가 어느 쪽도 단정하지 않는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 739,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,790,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 648,000,000원 | 648,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 37,821,216원 | 37,821,216원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 12,502,894원 | 12,502,894원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,849,420원 | 7,849,420원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 36,903,704원 | 23,036,470원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 743,077,234원, 배당액은 729,210,000원이며 13,867,234원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 구래동 양촌역 남동측 인근으로, 동류형 근린생활시설과 업무시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선 및 김포골드라인 양촌역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 및 매각물건명세서상 현재 일반음식점으로 이용 중입니다.
- 도로. 동측·서측으로 약 12미터·25미터 포장도로, 남측으로 보행자 전용도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 성장관리권역·택지개발지구 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지 지표. 공시지가 2,275,000원/㎡, 토지이용상황은 상업용으로 정리돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 시세 대조. 현재 최저가 739,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 최신 동일·유사 근린시설 거래자료를 반드시 확인하세요.
- 임차인 서류 재확인. 정임준의 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 확정일자와 배당요구 여부는 원문 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 점유·인도 확인. 103호에 임차인이 조사돼 있으므로 낙찰 후 실제 인도 일정과 점유 상태를 확인하세요.
- 회차별 채권 부족. 현재 회차에서도 13,867,234원의 미배당이 발생하며, 1회·2회 유찰 시 미배당 규모는 각각 160,189,234원, 277,246,834원으로 커집니다. 다만 이 부족액은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아니며 현재 매수인 인수는 0원입니다.
- 용도 확인. 본건은 아파트가 아니라 일반음식점으로 이용 중인 근린시설입니다. 입찰가격 판단도 주거용 실거래가가 아닌 해당 용도에 맞는 비교가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.12.14. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류 4건과 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 정임준도 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 낙찰가 739,000,000원이라면 현재 자료 기준 실질취득도 739,000,000원입니다.
반대로 가격은 권리만큼 단순하게 결론 내릴 수 없습니다. 현재는 감정가 100%의 신건이고, 2020년 거래가액 933,575,000원 외에 현 시세와 직접 대조할 최신 실거래 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 ‘권리가 깨끗하니 739,000,000원이 싸다’는 결론은 금물입니다. 이 사건은 권리는 합격권, 가격은 추가 검증이 필요한 근린시설로 보는 것이 가장 일관된 해석입니다.
