인천지방법원 2026타경40. 부천시 오정구 고강동 약수빌라 4동 3층2호, 전용 41.76㎡의 다세대주택입니다. 이 사건은 단순히 “최저가 1.29억짜리 신건”으로 보면 안 됩니다. 등기부 을구 5번에는 김동욱의 주택임차권 130,000,000원이 2022.06.09 등기돼 있고, 임대차계약은 2020.02.26, 확정일자 2020.02.27, 점유개시 2020.03.27, 주민등록 2020.04.09입니다. 현재 말소기준으로 제시된 2026.02.02 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 배당에서 보증금 전액이 채워지지 않으면 잔액은 매수인이 인수합니다.
현 회차 배당표에서는 매각대금 129,000,000원 중 집행비용 2,606,000원을 먼저 제외하고, 김동욱에게 126,394,000원이 배당됩니다. 보증금 130,000,000원 중 3,606,000원이 남아 매수인 부담이 됩니다. 따라서 현재 회차의 경제적 실질 부담은 129,000,000원 + 3,606,000원 = 132,606,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경40 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 577-3 약수빌라 제4동 제3층 제2호 · 도로명 경기도 부천시 오정구 지양로178번길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 41.76㎡ · 라멘조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 1991.11.04 |
| 소유자 | 강병철 · 2025.01.20 강제경매로 인한 매각, 2026.01.26 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 129,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김동욱 / 182,156,700원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 호수 표시 | 등기상 3층 2호 · 현황 302호 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
1992년 한국주택은행 근저당 9,100,000원은 2000년에 말소됐고, 2017년 국민은행 근저당 55,440,000원도 2020년에 말소됐습니다. 현재 핵심은 과거 근저당이 아니라 2022.06.09 김동욱 주택임차권입니다. 이 임차권은 현재 강제경매개시결정일 2026.02.02보다 앞서며, 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동욱 3층 2호 41.76㎡ · 주거 | 2020.04.09 / 2020.02.27 | 130,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 3,606,000원 인수 |
| 김영국 | 2025.01.20 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외한 실제 임차인은 2명입니다. 김동욱은 보증금·확정일자·전입·임차권등기가 확인돼 권리관계가 구체적입니다. 반면 김영국은 2025.01.20 전입은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 김영국을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수 없고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 최저가부터 최근 시세 이상
약수빌라(577-3)는 총 8세대, 사용승인일은 1991.11.04입니다. 전용 41.76㎡ 동일 면적 거래는 확인된 표본이 2건입니다. 최신 거래는 2026.04 120,000,000원, 이전 거래는 2021.09 130,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 41.76㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2021.09 | 41.76㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 전체 평균 | 41.76㎡ | 2건 | 125,000,000원 |
가격 판단은 오래된 2021년 거래까지 섞인 전체 평균 125,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 120,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가 129,000,000원은 최근 평균의 107.5%로 이미 시세보다 높습니다. 최근 거래가 이전 거래보다 낮아 추세도 -7.7%입니다.
여기에 김동욱 미배당 인수액 3,606,000원을 더한 현재 실질 부담 132,606,000원은 최신 실거래 120,000,000원의 약 110.5%입니다. 따라서 이 물건은 최저가만 놓고 “싸다”거나 “시세 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가↓, 인수액↑
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 129,000,000원 | 3,606,000원 | 132,606,000원 |
| 1회 유찰 시 80% | 103,200,000원 | 29,044,800원 | 132,244,800원 |
| 2회 유찰 시 64% | 82,560,000원 | 49,326,080원 | 131,886,080원 |
표가 핵심입니다. 최저매각가는 1.29억 → 1.032억 → 8,256만원으로 낮아지지만, 김동욱 보증금 미배당 인수액이 360만원 → 2,904만원 → 4,932만원으로 커집니다. 그 결과 실질 부담은 1.326억 → 1.322억 → 1.319억 수준으로 거의 내려가지 않습니다. 즉 이 사건은 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주지 않는 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,606,000원 |
| 1. 임차인 김동욱 보증금 | 130,000,000원 | 126,394,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김동욱 | 182,156,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김동욱 임차보증금 130,000,000원 중 126,394,000원이 배당되고 부족분 3,606,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택이며 라멘조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층입니다. 사용승인일은 1991.11.04입니다.
- 주위환경. 서울과학수사연구소 남서측 인근으로 공동주택·근린생활시설·임야 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 사다리형·완경사 토지이며 북측으로 세로와 접합니다. 공시지가는 1,516,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 빌라이며 동일 면적 확인 거래는 2021.09와 2026.04 두 건입니다. 거래 표본이 적어 가격 판단은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현 회차는 129,000,000원 + 인수 3,606,000원 = 132,606,000원입니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회·2회 유찰 시에도 보증금 미배당 인수액이 늘어 총 부담은 약 1.32억 수준입니다.
- 김영국 임대차 확인. 2025.01.20 전입은 있으나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차계약서·점유관계·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 김동욱 관계 확인. 임차권자이자 경매 채권자로 나타나는 관계와 가장임차인 의심 경고를 원본 서류로 검증해야 합니다.
- 호수 표시 확인. 부동산 호수 표시는 3층 2호이나 현황은 302호로 표시돼 있습니다.
- 최근 시세 우선. 최신 거래 120,000,000원과 최근 추세 -7.7%를 기준으로 응찰가와 총부담을 비교해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있으므로 매각물건명세서·현황조사·등기부·배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 총액은 거의 그대로”
이 물건의 승부처는 신건 여부나 유찰 횟수가 아닙니다. 김동욱 보증금 130,000,000원이 실질취득비용의 기준축을 만든다는 점이 핵심입니다. 신건에서는 최저가 129,000,000원에 3,606,000원을 인수해 총 132,606,000원, 2회 유찰 가정에서도 82,560,000원에 49,326,080원을 인수해 총 131,886,080원입니다. 낙찰가가 크게 떨어져도 총 부담은 거의 움직이지 않습니다.
반면 최신 실거래는 120,000,000원, 최근 12개월 평균도 120,000,000원이고 최근 추세는 -7.7%입니다. 현재 실질 부담은 최근 시세를 웃돕니다. 여기에 김영국의 보증금·확정일자가 미상인 대항력 가능 위험까지 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 “유찰을 기다리면 싸지는 물건”이 아니라, 인수 구조와 미상 임차관계를 먼저 해소해야 하는 물건입니다.
