인천지방법원 2026타경40. 부천시 오정구 고강동의 약수빌라 4동 3층 2호, 전용 41.76㎡ 다세대주택입니다. 감정가 129,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 90,300,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 감정가 대비 할인된 매물처럼 보이지만, 등기부에는 김동욱 명의의 130,000,000원 주택임차권등기가 존재합니다. 이 임차권은 현 경매개시결정보다 앞서 설정됐고, 매각물건명세서에는 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다.

이번 사건의 핵심은 최저매각가가 아니라 낙찰가와 인수보증금을 합한 금액입니다. 현재 추정 배당표에서는 김동욱의 보증금에 88,274,600원이 배당되고, 나머지 41,725,400원이 매수인 부담으로 남습니다. 낙찰가 90,300,000원에 이를 합하면 실질취득액은 132,025,400원입니다. 따라서 최저가가 최근 거래가의 75.2%라는 사실만으로 저렴하다고 판단하는 것은 잘못입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시보다 오래된 임차권

등기상 한국주택은행 및 국민은행의 과거 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 사건에서 표시된 말소기준은 2026.02.02 강제경매개시결정입니다. 그러나 2022.06.09 설정된 김동욱의 주택임차권등기는 이보다 앞서 있습니다. 김동욱의 전입일은 2020.04.09, 확정일자는 2020.02.27이므로, 현 경매의 매수인에게 대항할 수 있는 선행 임차권이 문제 됩니다.

2026.02.27의 국 압류(연수세무서장)와 2026.06.09의 인천광역시 압류는 경매개시결정 이후에 등기돼 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 등기가 소멸하는 문제와 세금의 실제 배당순위는 별개이므로 당해세 등은 배당표에서 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인·점유자 분석 — 확인된 인수 외의 변수

임차 관련 조사에 등장하는 인물은 김동욱과 김영국입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 다만 김영국은 임대차계약, 보증금, 확정일자가 확인되지 않았으므로 두 사람 모두를 확정적인 보증금 채권자로 단정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 낮아도 실질취득은 높다

약수빌라(577-3)는 8세대 규모의 다세대주택입니다. 비교되는 전용면적은 41.76㎡이며, 확인된 실거래는 다음과 같습니다.

과거 거래금액은 130,000,000원이었으나, 최신 거래는 120,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 -7.7%로 하락 방향입니다. 전체 평균 125,000,000원보다 최근 거래금액 120,000,000원을 우선해 평가해야 합니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건에 불과하므로 개별 호수의 상태와 층별 차이도 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 90,300,000원 가정)

집행비용 2,025,400원을 공제한 나머지 88,274,600원이 김동욱의 임차보증금에 배당되는 추정입니다. 강제경매 신청채권 항목에는 별도 배당이 0원으로 표시되어 있습니다. 동일인에게 귀속하는 보증금채권과 집행채권을 서로 독립적인 채권으로 중복 합산하지 않도록 원인채권을 확인해야 합니다. 당해세와 최우선변제 등은 이 배당 추정에 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 비슷하다

선순위 임차보증금이 매각대금보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 배당받지 못하는 보증금이 늘어나는 구조입니다. 따라서 유찰로 낮아지는 낙찰가만큼 실제 취득비용이 내려가지 않습니다.

실질취득액은 각 회차의 최저매각가와 해당 회차 예상 인수액을 합산한 수치입니다. 실제 낙찰가, 배당순위, 집행비용과 임차인 권리관계에 따라 달라질 수 있으며, 김영국 관련 추가 보증금이나 기타 취득비용은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 오정구 고강동 소재 서울과학수사연구소 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 부근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 1991.11.04 사용승인된 라멘조 슬래브지붕 4층 건물의 3층 세대입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅, 창호는 새시창이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 필지 북측으로 세로와 접하며, 토지는 주거용 건부지로 이용됩니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면(진입표면구역), 가축사육제한구역 등의 사항이 표시됩니다. 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있어 매각기일 기준 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 8세대 규모의 다세대주택으로, 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다. 거래 표본이 적고 최근 거래 추세가 -7.7%이므로 매도 시점과 가격에 따른 환금성 위험을 보수적으로 평가해야 합니다.
• 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사와 공부를 근거로 평가했으며, 자세한 임대관계는 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수 확인. 을구 5번 김동욱의 주택임차권등기, 보증금 130,000,000원 및 매각물건명세서의 인수 조건을 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
• 배당 부족분 재계산. 현재 추정 인수액 41,725,400원은 매각가 90,300,000원을 전제로 합니다. 실제 배당표와 조세채권 등에 따라 부족분이 변동할 수 있습니다.
• 김영국의 점유권원 확인. 전입일 2025.01.20, 보증금·확정일자 미상 상태입니다. 임대차계약 존재 여부와 보증금, 실제 거주 및 점유 개시 경위를 확인해야 합니다.
• 김동욱 관련 채권관계 확인. 전세금반환 청구 소송, 임차권등기, 종전 경매 및 이번 강제경매의 신청채권자가 어떤 관계인지 판결문·집행권원·배당요구서를 대조해야 합니다.
• 종전 경매와 소유권 변동 확인. 종전 강제경매개시결정, 2025.01.20 매각 원인, 2026.01.26 소유권이전등기 및 기존 경매개시결정 말소 경위를 확인해야 합니다.
• 호수 일치 확인. 등기상 3층 2호와 현황상 302호가 동일 목적물인지 현장 표시와 건축물대장을 대조해야 합니다.
• 가격 기준 수정. 최저매각가 90,300,000원이 아니라 실질취득액 132,025,400원을 중심으로 최근 거래가 120,000,000원과 비교해야 합니다.
• 추가 유찰 기대 경계. 2회·3회 유찰 시에도 보증금 인수액이 증가하여 실질취득액이 크게 내려가지 않습니다.
• 세금·관리비·명도 검토. 후순위 압류의 말소 여부와 별개로 배당에 영향을 주는 조세채권, 공용부분 관리비, 임차권 및 실제 점유자의 명도 문제를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 실질취득액을 보라”

이 사건은 최저매각가만 보면 싸 보이지만, 실제 취득비용으로 보면 비싼 경매물건입니다. 1회 유찰로 최저매각가는 90,300,000원까지 내려왔으나, 대항력 있는 김동욱의 임차보증금 130,000,000원 중 미배당 예상액 41,725,400원을 매수인이 인수합니다.

이에 따른 실질취득액은 132,025,400원으로, 최신 실거래 120,000,000원을 웃돕니다. 최근 거래 추세도 -7.7%로 하락 방향이고, 별도 전입자 김영국의 보증금과 대항력도 아직 명확하지 않습니다. 더욱이 추가 유찰이 발생하더라도 인수보증금이 늘어나기 때문에 실질취득액은 크게 낮아지지 않습니다.

따라서 이 물건은 인수부담이 크고 가격 메리트가 부족한 고위험형으로 판단합니다. 단순한 유찰 대기보다는 임차권의 실제 존속 범위, 배당 부족분, 추가 점유자의 권리 및 과거 경매관계를 확인하는 것이 우선입니다. 현재 확인된 권리·시세 조건에서는 보수적인 입찰 보류가 합리적입니다.