인천지방법원 2026타경47. 김포시 운양동 더리버뷰 1층 114호로, 감정평가상 소매점 용도이며 현재 공실입니다. 김병남이 2023.09.07. 매매를 원인으로 취득했고 등기부 거래가액은 876,408,000원입니다. 같은 날인 2023.09.26. 서서울농업협동조합이 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 김포시 압류와 임의경매개시결정이 확인되지만, 압류는 2025.04.02. 해제로 말소됐고 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 목록은 없고 현황은 공실입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 권리의 단순함과 별개로 실제 점유 상태는 입찰 직전까지 다시 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경47 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1296-3 더리버뷰 1층 114호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 소매점 용도 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 5층 건물 내 제1층 제114호 · 사용승인 2018.10.18. |
| 소유자 | 김병남 · 2023.09.07. 매매 · 거래가액 876,408,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 835,000,000원 / 835,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서서울농업협동조합 / 507,789,486원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 구조는 단순
핵심은 2023.09.26. 을구 1번 근저당권입니다. 서서울농업협동조합의 채권최고액은 600,000,000원이고 채무자는 김병남입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 등기된 김포시 압류와 2026.02.06. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 비교 — 과거 본건 거래가액은 있지만 최근 시세 비교는 제한
등기부에는 김병남의 취득 당시 거래가액이 876,408,000원으로 기재돼 있습니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 835,000,000원입니다. 따라서 감정가는 과거 본건 거래가액보다 낮게 책정돼 있습니다.
하지만 이 두 금액만으로 현재 시장에서 싸다고 판단할 수는 없습니다. 같은 용도·입지의 최근 비교 실거래 자료가 확인되지 않기 때문에, 감정가 835,000,000원의 현재 시세 대비 위치를 확정할 근거가 부족합니다. 과거 거래가액 876,408,000원은 본건의 2023년 매매 이력일 뿐 현재 시세 평균으로 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 835,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,750,000원 |
| 1. 근저당 · 서서울농업협동조합 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 224,250,000원 |
배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 600,000,000원을 기준으로 계산됐습니다. 현재 회차에서는 채권액 전액이 배당되고 소유자 잔여가 224,250,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 835,000,000원 | 600,000,000원 | 0원 | 224,250,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 668,000,000원 | 600,000,000원 | 0원 | 58,920,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 534,400,000원 | 526,656,000원 | 73,344,000원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하늘빛중학교 서측 인근이며, 각종 근린생활시설·업무시설·공동주택단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 운양역·김포골드라인이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 소매점 용도로서 현재 공실입니다. 기본적인 위생·급배수·화재경보·탐지·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 로폭 약 25미터, 30미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지면적은 5,015.4㎡, 공시지가는 2,657,000원/㎡입니다. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·고도지구·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)·성장관리권역·택지개발지구 등이 포함되며, 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 점유 확인. 현재 자료상 소매점 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각기일 전 현황조사와 실제 점유 상태를 다시 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2023.09.26. 서서울농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 권리의 소멸 여부를 등기부 원본에서 최종 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가와 최저가는 835,000,000원입니다. 과거 본건 거래가액 876,408,000원만으로 현재 시세를 판단하지 말고 인근 근린시설의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시 배당 구조. 2회 유찰 시 매각가 534,400,000원에서는 채권 미배당 73,344,000원이 발생하지만 매수인 인수액은 시뮬레이션상 0원입니다.
- 규제 확인. 준주거지역·고도지구·제1종지구단위계획구역·상대보호구역 등 토지이용 규제를 실제 영업·사용 계획과 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.09.26. 서서울농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 현황도 소매점 공실로 조사됐습니다.
다만 가격에서는 결론을 서두르기 어렵습니다. 감정가와 신건 최저가는 835,000,000원이고, 본건의 2023년 등기부 거래가액은 876,408,000원이지만 최근 비교 시세자료가 없어 현재 시장가격 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 응찰 여부는 별도의 시세·상권 검증 후 결정해야 하는 공실 근린시설로 보는 것이 적절합니다.
