수원지방법원 2025타경1016. 경기도 용인시 처인구 삼가동 177-46 소재의 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 현재 소유자는 분당엔피엘대부주식회사이고, 2021.11.26 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 석곡농업협동조합의 채권최고액 720,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2025.04.07 고유경 채권자의 강제경매개시결정은 이 근저당보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부상 후순위 권리가 아니라 임차인입니다. 이향숙의 전입일은 2021.11.10으로 말소기준 근저당보다 16일 빠르며, 보증금은 50,000,000원, 월차임은 500,000원입니다. 배당요구는 2025.05.16 접수됐지만 우선변제권은 없는 것으로 반영돼 있으며, 예상배당에서도 임차인에게 배당되는 금액은 0원, 보증금 전액 50,000,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1016 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 삼가동 177-46 · 경기도 용인시 처인구 지삼로 595 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 현황 이용 | 근린생활시설 ‘밥이랑 반찬이랑’ · 휴게실 · 근린생활시설 ‘하얀마을제빵소’ |
| 소유자 | 분당엔피엘대부주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,953,952,000원 / 1,953,952,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 고유경 / 21,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.11.26 석곡농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 남는다
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이향숙 | 694.2180㎡ | 50,000,000원 | 500,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 배당요구 2025.05.16 50,000,000원 인수 |
임차인의 전입신고일은 2021.11.10, 말소기준 근저당권 설정일은 2021.11.26입니다. 따라서 임차인이 말소기준보다 앞서며 대항력이 있는 것으로 반영돼 있습니다. 보증금은 50,000,000원이고 우선변제권은 없어 매각대금에서 임차인에게 배당되는 금액이 없습니다. 결과적으로 낙찰자는 낙찰대금 외에 50,000,000원을 별도로 인수하는 구조입니다.
② 회차별 실질취득 — 유찰돼도 인수 5,000만원은 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,953,952,000원 | 50,000,000원 | 2,003,952,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,563,161,600원 | 50,000,000원 | 1,613,161,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,250,529,280원 | 50,000,000원 | 1,300,529,280원 | 0원 |
이 사건에서는 보증금 50,000,000원이 각 회차 낙찰가보다 작기 때문에, 낙찰가가 내려가면 실질취득도 함께 내려갑니다. 다만 어느 회차든 낙찰가에 50,000,000원을 더해 판단해야 하며, 매각대금만을 기준으로 가격 메리트를 평가하면 실제 부담을 과소평가하게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,953,952,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,939,520원 |
| 인수 · 임차인 이향숙 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 석곡농업협동조합 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 고유경 | 21,000,000원 | 21,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,191,012,480원 |
현재 회차에서는 석곡농업협동조합 720,000,000원과 경매 채권자 고유경 21,000,000원이 전액 배당되는 계산이며 채권 미배당은 0원입니다. 임차인 이향숙의 보증금 50,000,000원은 배당표에서 지급되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 소유자 잔여 1,191,012,480원은 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당 시 변동될 수 있습니다.
④ 물건 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황 이용. 목록2 건물은 제2종근린생활시설(일반음식점) 및 제1종근린생활시설(소매점)으로, 현황 ‘밥이랑 반찬이랑’으로 이용 중입니다. 목록3은 현황 휴게실, 목록5는 근린생활시설 ‘하얀마을제빵소’로 이용 중입니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 목록1 지상 컨테이너와 견사는 이동 및 철거가 용이해 매각 및 평가에서 제외됐습니다.
- 토지 현황. 목록7은 공부상 지목이 ‘대’이나 현황은 ‘도로’입니다. 토지 자료에는 제1종일반주거지역, 공시지가 1,890,000원/㎡, 평지·부정형·중로한면으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 용인시 처인구 삼가동 소재 삼가역(에버라인) 남서측 인근이며, 단독주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 각 토지까지 차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스정류장 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 지역·규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 감정요항표에는 2025.08.26~2026.08.25 기간의 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있습니다.
- 건물 상태. 건물은 경량철골구조 기타지붕 지상1층이며 판넬 붙임 외벽, 벽지 붙임 내벽, 샷시 창호로 기재돼 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가부터 계산. 현재 최저가 1,953,952,000원에 임차보증금 50,000,000원을 합한 2,003,952,000원을 실제 출발 비용으로 보세요.
- 임차관계 확인. 이향숙은 전입 2021.11.10, 보증금 50,000,000원, 월차임 500,000원이며 대항력이 있는 것으로 반영돼 있습니다. 배당요구 여부만 보고 보증금 인수가 사라진다고 판단하면 안 됩니다.
- 근린시설 영업·점유 확인. 현황상 여러 근린생활시설과 휴게실로 이용 중이므로 실제 점유관계와 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물은 포함되지만 컨테이너와 견사는 제외돼 있습니다. 현황과 매각목록을 직접 대조해야 합니다.
- 도로 현황 확인. 목록7은 공부상 ‘대’이나 현황은 ‘도로’이므로 실제 이용, 진입관계 및 토지별 기능을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 시세 자료가 없어 현재 가격의 할인 여부를 판정할 수 없습니다. 근린시설·토지의 실제 임대수익과 주변 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “소멸 권리보다 인수 보증금이 먼저다”
등기부만 보면 구조는 명확합니다. 2021.11.26 석곡농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 2025.04.07 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건은 임차인 이향숙이 말소기준보다 먼저인 2021.11.10 전입했고, 보증금 50,000,000원 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
따라서 신건의 진짜 숫자는 최저가 1,953,952,000원이 아니라 실질취득 2,003,952,000원입니다. 1회 유찰 시에도 1,613,161,600원, 2회 유찰 시에도 1,300,529,280원으로 판단해야 합니다. 여기에 근린시설·토지 일괄매각, 현황 도로인 토지, 여러 영업시설의 실제 점유관계까지 확인할 요소가 있습니다. 권리의 승부처는 대항력 임차인 5,000만원 인수, 가격의 승부처는 실질취득가를 기준으로 한 별도의 시세 검증입니다.
