인천지방법원 2026타경30073. 부천시 원미구 심곡동 ‘대준블루온’ 9층 909호, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 유경미는 2015.06.11. 거래가액 232,342,688원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2023.02.06. 양철용의 가압류를 말소기준으로 보는 구조와, 그보다 앞선 2022.04.15. 전입·점유를 갖춘 정하늘의 주택임차권입니다.
정하늘의 임대차계약일자는 2022.03.22., 확정일자도 2022.03.22., 전입 및 점유개시는 2022.04.15.입니다. 따라서 말소기준 2023.02.06.보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30073 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 9층 909호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 원미구 신흥로26번길 36 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 대상 면적 | 43.55㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상10층 · 근린생활시설 및 도시형생활주택 복합용도 |
| 소유자 | 유경미 (2015.06.11. 거래가액 232,342,688원) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 265,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 191,981,380원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2023.02.06. 갑구 13번 양철용 가압류 200,000,000원입니다. 그 뒤의 남부천세무서 압류, 부천시 압류, 한화생명보험 가압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 정하늘은 2022.04.15. 이미 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정하늘 | 건물의 전부 | 175,000,000원 | 2022.04.15 / 2022.03.22 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실제 임차인 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 정하늘 본인의 임차권등기이며, 배당요구도 2024.05.23. 접수돼 있습니다. 현재 회차에서는 보증금 175,000,000원이 배당표상 전액 변제됩니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 거래보다 훨씬 높다
대준블루온은 80세대, 2014.01.02. 준공입니다. 확인되는 거래 표본은 1건으로, 2021.07. 9층·전용 39.33㎡가 170,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 제공 수치상 170,000,000원이며, 현재 최저가 265,000,000원은 그 155.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 39.33㎡ | 9 | 170,000,000원 |
거래 표본이 1건뿐이고 시점도 2021.07.이라 시세 확정력은 제한적입니다. 그렇더라도 데이터상 비교 가능한 최신 거래보다 현재 최저가가 높기 때문에 ‘신건이라 싸다’거나 ‘시세보다 저렴하다’는 판단은 할 수 없습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 1.9회입니다.
③ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,510,000원 |
| 1. 임차인 정하늘 보증금 | 175,000,000원 | 175,000,000원 |
| 2. 가압류 · 양철용 | 200,000,000원 | 85,490,000원 |
| 3. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 10,878,012원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 191,981,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 265,000,000원 가정에서는 임차보증금 175,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 총 청구액 402,859,392원 중 배당액은 85,490,000원, 미배당은 317,369,392원입니다.
④ 회차별 위험 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 265,000,000원 | 317,369,392원 | 0원 | 265,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 212,000,000원 | 369,627,392원 | 0원 | 212,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 169,600,000원 | 402,859,392원 | 8,574,400원 | 178,174,400원 |
대항력 임차보증금이 175,000,000원이고 매각대금에서 집행비용이 먼저 빠지므로, 2회 유찰 시에는 최저가가 보증금 아래로 내려가는 순간 인수액이 발생합니다. 이 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 그만큼 미배당 보증금 인수가 생기기 때문에 실질취득 기준으로 가격을 다시 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경인전철 부천역 서측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 주택이 혼재한 주상지대입니다.
- 교통. 부천역이 동측 인근에 있고 시내버스정류장이 인접해 대중교통 상황이 편리한 지역입니다.
- 건물. 지하2층·지상10층의 근린생활시설 및 도시형생활주택 복합건물이며, 대상 호는 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 심곡동 391-4 및 391-26 두 필지, 복합용도 건물 부지로 이용 중이며 북측 소로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 2,668,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단지 80세대이며 확인 거래가 1건뿐이고, 경매 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 가격 판단 시 거래 표본 부족을 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 정하늘의 임차권등기, 전입 2022.04.15., 확정일자 2022.03.22., 보증금 175,000,000원을 매각물건명세서와 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 회차별 인수액 확인. 현재와 1회 유찰은 인수 0원이지만, 2회 유찰 시에는 8,574,400원 인수가 발생합니다.
- 최저가만 보지 않기. 2회 유찰 시 표면 최저가는 169,600,000원이지만 실질취득은 178,174,400원입니다.
- 가격 기준 보수적 적용. 확인되는 최근 거래 170,000,000원은 2021.07.의 1건뿐입니다. 현재 최저가 265,000,000원은 비교 가능한 거래보다 높습니다.
- 배당 선순위 확인. 집행비용 4,510,000원이 선반영돼 2회 유찰 시 임차보증금 전액 배당이 불가능해집니다.
- 세금·관리비 확인. 남부천세무서와 부천시 압류가 존재하므로 실제 당해세와 체납 관리비 여부를 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 지금은 권리보다 가격이 먼저 걸린다
이 물건은 대항력 임차인이 있어 단순한 ‘인수 0원 물건’으로만 보면 안 됩니다. 현재 신건 265,000,000원에서는 임차보증금 175,000,000원이 전액 배당돼 인수 0원이 맞지만, 매각가가 내려가 2회 유찰 169,600,000원에 이르면 미배당 8,574,400원을 매수인이 인수합니다. 그래서 그 회차의 실질취득은 178,174,400원입니다.
가격 측면도 보수적으로 봐야 합니다. 제공된 최신 거래는 2021.07.의 170,000,000원 1건뿐이고, 현재 최저가는 그 155.9%입니다. 거래 표본이 적어 시세 단정은 어렵지만, 적어도 현재 가격을 ‘저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다. 현재는 가격 부담이 크고, 유찰이 진행되면 그때부터는 임차보증금 인수까지 함께 계산해야 하는 물건입니다.
