인천지방법원 2026타경30073. 부천시 원미구 심곡동에 있는 대준블루온 9층 909호입니다. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용되는 다세대 물건이며, 경인전철 부천역 서측 인근에 자리합니다. 소유자 유경미가 2015년 232,342,688원에 취득한 이력이 있고, 한국주택금융공사의 강제경매가 진행되고 있습니다.
이 물건의 핵심은 등기부의 시간 순서입니다. 말소기준은 2023.02.06 양철용의 가압류지만, 임차인 정하늘은 그보다 앞선 2022.04.15 전입신고와 점유를 시작했습니다. 2024년에 등기된 주택임차권만 보고 말소기준권리 이후의 등기이므로 모두 소멸한다고 판단하면, 배당 후 보증금 잔액을 인수하는 위험을 놓칠 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30073 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 9층 909호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 신흥로26번길 36 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 지상 10층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 유경미 (2015.06.11 소유권이전, 거래가액 232,342,688원) |
| 감정가 | 265,000,000원 |
| 최저매각가 | 185,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 191,981,380원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.06 양철용 가압류 · 200,000,000원 |
| 선순위 임차인 | 정하늘 · 임차보증금 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 생긴 대항력
말소기준권리인 양철용의 가압류는 2023.02.06 접수됐습니다. 그 뒤의 압류·가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정된 근저당권과 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.
그러나 정하늘의 임차권은 따로 봐야 합니다. 임대차계약 및 확정일자는 2022.03.22, 전입신고와 점유개시는 2022.04.15로 말소기준권리보다 앞섭니다. 2024.05.23의 주택임차권등기는 이보다 나중에 이루어졌더라도 앞서 취득한 대항력과 보증금 반환 문제를 없애지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 정하늘 건물의 전부 · 주거(임차권등기) |
전입 2022.04.15 확정 2022.03.22 |
175,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
정하늘은 배당요구를 했으며, 주택임차권등기 접수일은 2024.05.23입니다. 실제 임차인은 1명으로, 별도의 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가도 비교 거래보다 높다
대준블루온은 2014.01.02 준공된 80세대 규모의 건물입니다. 확보된 실거래 비교 사례는 2021년 7월의 1건으로, 거래면적은 39.33㎡이고 거래금액은 170,000,000원입니다. 시세 참조 대상 면적 43.55㎡와 차이가 있고 거래 시점도 오래되어, 현시점의 적정 시세로 단정하기는 어렵습니다.
| 거래월 / 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 실거래 | 39.33㎡ | 9층 | 170,000,000원 |
| 현 회차 최저가 | — | 9층 | 185,500,000원 |
| 현 회차 실질취득 | — | 9층 | 185,500,000원 |
최저매각가 185,500,000원은 비교 실거래 170,000,000원의 109.1%입니다. 약 15,500,000원 높은 수준이므로 감정가 대비 70%로 내려왔다는 사실만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 더 중요한 점은 유찰 시 최저가가 낮아져도 인수 보증금이 늘면서 실질취득액의 하락폭은 제한된다는 것입니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,397,000원 |
| 1. 임차인 정하늘 보증금 | 175,000,000원 | 175,000,000원 |
| 2. 가압류 · 양철용 | 200,000,000원 | 7,103,000원 |
| 3. 가압류 · 한화생명보험 | 10,878,012원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 191,981,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,397,000원을 차감한 뒤 임차인 보증금 175,000,000원이 전액 배당되고, 양철용에게 7,103,000원이 배당되는 추정입니다. 일반 채권자의 미배당 합계는 395,756,392원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가와 실질취득의 차이
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 높아지면, 낮아진 낙찰가만큼 매수인이 인수해야 하는 미배당액이 늘어납니다. 이 물건은 다음 회차부터 바로 이 구조가 나타납니다.
| 회차 | 최저가 | 인수 예상 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 185,500,000원 | 0원 | 185,500,000원 |
| 2회 유찰 (49%) | 129,849,999원 | 47,767,901원 | 177,617,900원 |
| 3회 유찰 (34%대) | 90,894,999원 | 86,141,111원 | 177,036,110원 |
2회 유찰 시 최저가는 129,849,999원이지만, 매수인 인수 예상액 47,767,901원을 더하면 실질취득액은 177,617,900원입니다. 3회 유찰 시에도 90,894,999원에 86,141,111원을 더한 177,036,110원으로 계산됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 원미구 심곡동의 경인전철 부천역 서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 주택이 혼재된 주상지대입니다.
- 교통. 경인전철 부천역이 동측 인근에 있고 시내버스정류장이 인접해 대중교통 이용 여건은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 10층 규모의 근린생활시설 및 도시형생활주택 복합용도 건물입니다. 대상은 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 도로·토지. 북측으로 소로에 접하고, 대지는 심곡동 391-4 및 391-26의 2필지로 구성됩니다. 토지면적은 399.3㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 표시되어 있습니다. 실제 허가 적용 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 건물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 내부 상태와 실제 점유 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 80세대 규모이며 확인되는 실거래가 2021년 1건에 그쳐 충분한 가격 비교가 어렵습니다. 실질취득액을 기준으로 매도 가능 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 전액 배당 확인. 정하늘의 보증금 175,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 확인해야 합니다. 부족액은 매수인 인수 위험입니다.
- 최저가가 아닌 실질취득 계산. 2회 유찰 시 177,617,900원, 3회 유찰 시 177,036,110원이라는 총 부담액을 기준으로 비교해야 합니다.
- 선순위 세금·배당순위 확인. 국세 및 지방세 압류가 존재하므로 당해세와 배당 우선순위에 따라 임차인 배당액이 달라질 가능성을 확인해야 합니다.
- 임차권등기·명도 확인. 주택임차권등기가 있으며 실제 점유 및 인도 상태는 별도 확인이 필요합니다. 보증금 반환과 인도 절차가 맞물릴 수 있습니다.
- 실거래 시세 재확인. 2021.07의 170,000,000원 거래만으로 현재 시세를 확정할 수 없습니다. 면적과 상태가 유사한 최신 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·건물 상태 점검. 미납 공용관리비와 내부 수선 비용을 확인하고, 실질취득액 외 추가 지출 가능성을 검토해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 임차권등기 관련 서류를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰되어도 보증금 아래로는 쉽게 내려가지 않는다”
이 물건은 한 차례 유찰되어 감정가 265,000,000원에서 최저가 185,500,000원으로 낮아졌습니다. 하지만 임차인 정하늘의 보증금 175,000,000원이 낙찰자의 실질 부담을 결정하는 핵심 변수입니다.
현 회차에는 임차인 보증금 전액 배당이 예상되어 인수액이 0원이지만, 2회·3회 유찰을 거치면 보증금 미배당액을 매수인이 인수하게 됩니다. 그 결과 실질취득액은 약 177,000,000원대로 유지되며, 170,000,000원의 비교 실거래보다 높습니다. 더욱이 이 실거래는 2021년 사례여서 현재 시장가격을 충분히 설명하지 못합니다.
권리위험은 임차보증금, 가격위험은 실질취득액에 있습니다. 낮아진 최저매각가만 보고 응찰할 물건이 아니며, 임차인 전액 배당 여부와 최신 시세가 확인되기 전까지는 보수적인 접근이 필요합니다. 가격 메리트 판단은 보류, 인수위험 검증이 우선이라는 결론입니다.
