인천지방법원 2026타경30156. 경기도 김포시 하성면 마조리에 있는 공장과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조의 식품공장으로 이용되고 있으며, 토지·건물의 부합물과 종물, 일부 제시외 건물 및 공장 부속설비가 평가에 포함되어 있습니다. 감정가 1,264,377,200원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 885,064,000원입니다.
권리관계의 중심은 2020.07.21 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 추가 근저당, 근저당권 일부이전, 경매개시결정, 국세 압류가 이어졌습니다. 제시된 권리분류에서는 말소기준 근저당과 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 건물 등기 중심의 분석만으로 토지 전체의 권리관계까지 확정할 수는 없습니다. 특히 일괄매각 대상과 공동담보 목록을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30156 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 하성면 마조리 456-2 도로명주소: 경기도 김포시 하성면 하성로 776 |
| 건물 등기표시 | 경기도 김포시 하성면 마조리 456-2, 457-2 · 제가동호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 식품공장 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 공장(2층 및 단층 건물) |
| 토지정보 | 공장용지 · 계획관리지역 · 공시 토지정보상 979.0㎡ |
| 소유자 | 주식회사오픈스카이바이오 |
| 감정가 | 1,264,377,200원 |
| 최저매각가 | 885,064,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 750,192,520원 |
| 현재 경매신청 채권자 | 유에스제십삼차유동화전문유한회사 등기상 양도인: 주식회사하나은행 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
말소기준권리는 을구 9번, 2020.07.21 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원이며, 공동담보목록 제2020-1231호가 연결되어 있습니다. 이후 설정된 을구 11번 하나은행 근저당권은 채권최고액 120,000,000원으로, 제시된 권리분류상 매각으로 소멸합니다.
과거 기술보증기금 및 중소벤처기업진흥공단의 가압류, 2024년의 종전 임의경매개시결정과 재산보전처분은 각각 등기상 말소되었습니다. 현재 사건의 경매개시결정은 2026.01.20 접수되었고, 이후 2026.02.20 김포세무서장에 의한 국세 압류가 등기되었습니다. 이 압류는 매각 소멸 대상으로 분류되어 있으나, 국세의 법정기일 및 배당순위에 관한 검토는 별개입니다.
임차인·점유관계 — 전입자 1명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조서진 | 2025.11.05 | 미상 | 없음 | 미확인 | 미확인 |
현황조사와 매각물건명세서에 조서진 1명의 전입 사실이 확인됩니다. 전입일은 2025.11.05로, 말소기준권리 설정일인 2020.07.21보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입관계에 대해서는 선순위 대항력이 없습니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으며, 실제 사용 부분과 점유관계도 추가 확인 대상입니다.
② 가격 분석 — 감정가의 70%, 시세 할인 여부는 별개
현재 최저매각가는 885,064,000원으로, 감정가 1,264,377,200원의 약 70%입니다. 이는 한 차례 유찰된 결과입니다. 다만 공장·토지의 실제 거래시세는 단순한 감정가 할인율만으로 평가하기 어렵습니다. 토지의 이용 가능성, 건물 노후도, 설비의 작동 상태, 매각에 포함되는 시설과 제외되는 시설을 함께 따져야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 885,064,000원 | 146,186,640원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 619,544,800원 | 409,050,648원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 433,681,360원 | 593,055,454원 | 0원 |
유찰 시나리오는 매각가격과 배당 부족액을 비교하기 위한 추정입니다. 향후 유찰이나 해당 가격의 매각이 확정되었다는 의미는 아닙니다. 미배당액은 채권최고액 기준 추정치로서 매수인 인수액과 구별됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 885,064,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 11,250,640원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 하나은행 | 900,000,000원 | 873,813,360원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 하나은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,020,000,000원 | 873,813,360원 |
| 예상 미배당액 | — | 146,186,640원 |
현재 최저매각가 기준으로 집행비용 11,250,640원을 제외한 873,813,360원이 근저당 채권 배당에 배정되는 추정입니다. 후순위 근저당에는 배당이 없고, 소유자 잔여금도 0원입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 146,186,640원이나, 이는 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다.
위 배당은 채권최고액을 이용한 단순화된 시나리오입니다. 하나은행 근저당 일부이전, 경매신청 채권자의 채권양도 관계, 국세의 법정기일 및 교부청구, 실제 확정채권액에 따라 배당권자별 금액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되었습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 하성면 마조리 금성초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 하성로변의 대지, 농지, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주변환경은 보통 수준으로 조사되었습니다.
- 교통. 북서측으로 하성로에 접하고 인근에 버스정류장이 있으나, 대중교통 여건은 다소 불편한 것으로 평가되었습니다. 공장 운영에 필요한 차량 접근 및 물류 동선은 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물. 기호3은 일반철골구조 단열판넬지붕 2층 공장으로 사용승인일은 2002.07.29이며, 2층은 2013.08.30입니다. 기호4는 일반철골구조 단층 공장으로 사용승인일은 2011.04.25입니다. 외벽은 판넬 마감, 창호는 샤시창호입니다.
- 공장설비. 급배수·위생·전기·냉동실설비 및 수변전설비(5kw), O.H크레인(2.8톤)이 기재되어 있습니다. 공장 부속설비는 건물가액에 포함하여 평가되었습니다. 실제 작동상태와 유지·보수 필요성은 별도로 확인해야 합니다.
- 토지. 공시 토지정보상 공장용지 979.0㎡, 계획관리지역, 평지·부정형이며 도로접면은 소로한면으로 기재되어 있습니다. 이는 일괄매각 대상 전체 면적을 확정하는 수치가 아니므로 각 토지의 지적과 매각목록을 대조해야 합니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기록은 지정기간 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로, 매각 시점의 실제 적용 여부를 재확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 본건 지상 제시외 건물은 개략 실측면적과 구조·관리상태 등을 반영한 관찰감가 및 원가법으로 평가되었습니다. 매각에 포함되는 제시외 건물의 위치와 상태 확인이 중요합니다.
- 매각 제외 물건. 현장 컨테이너 2개동(2층구조)은 이동이 용이한 시설로 보아 평가와 매각에서 제외되었습니다. 따라서 컨테이너가 설치되어 있다는 사실만으로 해당 시설의 소유권을 취득하는 것은 아닙니다.
- 토지 경계. 목록1·2 토지는 일단지로 이용 중인 상태를 기준으로 평가되었고, 목록5는 현황 도로입니다. 정확한 면적과 인접 토지의 경계는 별도 측량 등으로 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 식품공장은 용도, 건물·설비 상태, 접근성과 이용 규제에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 감정가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각목록 일치 여부. 건물·토지·제시외 건물·부합물·종물의 실제 매각 범위와 등기 및 감정평가 내역을 대조하세요. 특히 일단지 이용 토지와 현황 도로를 확인해야 합니다.
- 말소기준과 공동담보. 2020.07.21 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 권리를 분석하되, 토지별 등기와 공동담보목록 제2020-1231호 및 제2022-283호를 확인하세요.
- 근저당 일부이전. 기술보증기금의 164,981,942원 대위변제에 따른 일부이전과 경매신청 채권자의 채권양도 관계를 대조하세요. 근저당 채권을 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 국세 압류. 2026.02.20 등기된 김포세무서장 압류의 체납세액, 법정기일, 교부청구 여부와 실제 배당순위를 확인하세요. 단순 배당표에 반영되지 않은 세금이 있을 수 있습니다.
- 전입자·점유관계. 조서진의 전입일은 후순위이지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미확인입니다. 실제 임대차계약, 공장 점유자 및 인도 가능 상태를 확인하세요.
- 공장설비. 냉동실설비, 수변전설비(5kw), O.H크레인(2.8톤)의 실물 상태와 가동 가능성, 건물에 포함된 설비 범위를 직접 점검하세요.
- 컨테이너 제외. 매각에서 제외된 컨테이너 2개동의 소유관계와 향후 철거·반출 문제를 확인하세요.
- 토지 경계·규제. 목록1·2의 일단지 이용상태와 목록5의 도로 현황, 경계 및 각종 토지이용규제의 실제 적용 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 885,064,000원을 인근 유사 공장과 토지의 거래가격, 실제 사용 가능한 건물·설비 가치에 대조한 후 응찰가를 결정하세요.
- 원본 확인. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장·지적도 및 관련 인허가 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 저가 매수”
이 사건의 장점은 확인된 전입자의 선순위 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 또한 1회 유찰로 최저매각가는 감정가의 70%까지 낮아졌습니다.
그러나 식품공장과 토지의 일괄매각이라는 특성상 권리와 현장 확인 난도는 단순 주거용 부동산보다 높습니다. 하나은행 근저당 일부이전, 국세 압류, 토지별 등기, 제시외 건물, 컨테이너 제외, 토지 경계, 실제 점유관계가 핵심 확인사항입니다. 여기에 실제 거래시세를 기준으로 한 가격 검증도 필요합니다.
결론은 권리상 인수 추정 0원, 가격 판단은 보류입니다. 감정가 대비 할인율에만 의존한 입찰보다는 권리관계와 시설·토지의 실제 가치를 확인하여 실질 취득비용을 산정하는 접근이 적절합니다.
