인천지방법원 2026타경30156. 김포시 하성면 마조리의 식품공장과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사오픈스카이바이오이고, 2020.07.21. 설정된 하나은행 근저당권 900,000,000원이 말소기준입니다. 이후 2022.02.18. 하나은행 근저당권 120,000,000원, 2026.01.20. 임의경매개시결정, 2026.02.20. 국의 압류가 이어졌지만 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 이 물건은 아파트가 아니라 공장·토지이고, 신건 최저가가 감정가와 동일한 1,264,377,200원입니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않는 만큼 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 현재 회차의 강점은 “저가”가 아니라 인수 구조가 단순하다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30156 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 하성면 마조리 456-2, 457-2 · 경기도 김포시 하성면 하성로 776 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 식품공장 |
| 건물 | 일반철골구조 단열판넬지붕 2층 공장(사용승인 2002.07.29., 2층 2013.08.30.) · 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 공장(사용승인 2011.04.25.) |
| 토지 | 공장용지 · 공업용 · 979.0㎡ · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사오픈스카이바이오 |
| 감정가 / 최저가 | 1,264,377,200원 / 1,264,377,200원 (신건) |
| 청구금액 | 750,192,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.07.21. 하나은행 근저당권 900,000,000원입니다. 2024.01.26. 이 근저당권 중 164,981,942원이 기술보증기금에 일부 이전된 등기변동이 있으며, 2022.02.18. 설정된 하나은행 근저당권 120,000,000원은 후순위입니다. 현재 경매개시결정은 2026.01.20. 유에스제십삼차유동화전문 유한회사 명의로 이루어졌고 양도인은 하나은행으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조서진 | 2025.11.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 조서진의 전입일은 2025.11.05.로 말소기준일 2020.07.21.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 유형으로 보기는 어렵고, 점유 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 신건 100%, 실거래 비교 없이 ‘저가’ 판단 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,264,377,200원입니다. 유찰 횟수는 0회로 가격 할인은 아직 없습니다. 동일 기준의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가가 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 검증할 근거는 없습니다. 따라서 현 회차를 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 1,264,377,200원 | 1,020,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 1,011,501,760원 | 998,986,742원 | 21,013,258원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 809,201,408원 | 798,709,394원 | 221,290,606원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,264,377,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,043,772원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 229,333,428원 |
현재 회차에서는 채권 1,020,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 229,333,428원으로 계산됩니다. 등기상 을구 9번 근저당권 중 164,981,942원은 기술보증기금으로 일부 이전되어 있어 실제 배당 귀속은 조정될 수 있습니다. 또한 당해세와 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 하성면 마조리 금성초등학교 남서측 인근. 주변은 하성로변의 대지·농지·공장 등이 산재한 지역입니다.
- 교통. 북서측으로 하성로에 접하고 인근에 버스정류장이 있으나, 대중교통 여건은 다소 불편한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 기호 3·4는 식품공장으로 이용 중입니다. 급배수·위생·전기·냉동실설비, 수변전설비 5kw, 호이스트 2.8톤 등이 있습니다.
- 토지. 공장용지·공업용, 979.0㎡, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 382,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 매각범위·현장 체크
- 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 부합물·종물. 담장, 바닥포장, 관상수, 건축물 부속시설 등은 토지·건물 가격에 포함해 평가됐습니다.
- 공장 부속설비. O.H크레인 2.8톤과 수변전설비 5kw는 공장건물 부속설비로 건물가액에 포함됐습니다.
- 매각 제외. 지상의 컨테이너 2개동(2층 구조)은 이동이 용이해 평가와 매각에서 제외됩니다.
- 도로. 목록 5는 현황상 도로입니다.
- 측량. 각 토지의 정확한 면적과 인접 토지와의 경계는 별도 측량 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 신건 최저가 1,264,377,200원이 감정가와 동일합니다. 실거래 비교 없이 “할인 매물”로 판단하지 마세요.
- 임차인 확인. 조서진의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원본 명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 대항력이 없다는 것과 실제 점유 인도가 자동으로 끝난다는 것은 다릅니다. 현장 점유 상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 세금. 2026.02.20. 국의 압류가 존재합니다. 등기 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있으나 실제 조세 배당순위와 잔여액은 확인이 필요합니다.
- 제시외·제외물건. 포함되는 제시외 건물과 제외되는 컨테이너 2개동을 현장에서 명확히 구분해야 합니다.
- 토지 경계. 일단지 이용 상태와 현황 도로를 감안해 경계·면적을 측량 등으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 0원 인수, 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 권리 핵심은 비교적 선명합니다. 2020.07.21. 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 후순위 권리와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명인 조서진도 2025.11.05. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 평가는 별개입니다. 신건 최저가는 감정가와 동일한 1,264,377,200원이고 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 여기에 식품공장·토지라는 용도, 다소 불편한 대중교통, 여러 토지이용 규제, 제시외 건물·매각 제외 컨테이너·경계 확인 이슈가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 낮지만 가격과 현장 검증은 보수적으로 해야 하는 공장 경매”로 보는 것이 맞습니다.
