인천지방법원 2026타경30183. 김포시 장기동 김포한강신도시범양레우스라세느 105동 117호로, 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 전유부분은 1층부터 4층까지 이어진 구조이고 외부출입구는 1개만 확인됩니다. 등기상 소유자는 온동네디엔아이주식회사이며, 말소기준권리는 2025.11.03. 설정된 주식회사상상인플러스저축은행의 근저당권 200,000,000원입니다.
등기 자체만 보면 이 근저당 이후의 임의경매개시결정과 대형기선저인망수산업협동조합의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기 순위보다 먼저 발생한 점유·전입 관계입니다. 김대훈의 전입일은 2023.10.19.로 말소기준권리보다 약 2년 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 확정하기보다는 대항력 가능·보증금 미상으로 보고, 실제 미배당 보증금이 존재할 경우 매수인에게 남을 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30183 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 1894-9 김포한강신도시범양레우스라세느 105동 1,2,3,4층 117호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가 이용상태 연립주택 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 내 1,2,3,4층 117호 · 외부출입구 1개 확인 |
| 소유자 | 온동네디엔아이주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 656,000,000원 / 656,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 전입이 핵심
근저당보다 늦게 설정된 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기와 세무서 압류도 이미 등기부상 말소됐습니다. 문제는 2023.10.19. 전입한 김대훈입니다. 2026.02.20. 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 잔액을 계산할 수 없습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 낙찰자 인수 위험이 없어지는 것은 아니므로, 보증금과 실제 점유·임대차관계를 확인하기 전에는 인수 0원으로 단정하면 안 됩니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김대훈 | 2023.10.19 | 미상 | 미상 | 2026.02.20 | 가능·미상 | 판정 불가 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 신건 가격이 최근 거래보다 높다
확인된 단지 실거래는 전용 84.85㎡~85.0㎡대 거래이며, 본건과는 면적이 매칭되지 않은 표본입니다. 따라서 절대 시세로 단정할 수는 없지만, 가격 방향을 확인하는 보조 자료로 보면 현재 신건 최저가가 최근 거래 수준보다 높다는 점은 분명합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.9㎡ | 1 | 540,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 1 | 550,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 1 | 516,000,000원 |
| 2025.12 | 84.85㎡ | 2 | 550,000,000원 |
| 2025.06 | 84.93㎡ | 3 | 745,000,000원 |
| 2025.04 | 85.0㎡ | 3 | 638,000,000원 |
| 2025.01 | 84.97㎡ | 1 | 470,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 539,000,000원 |
최신 거래는 2026.08. 540,000,000원, 최근 12개월 평균은 539,000,000원입니다. 현재 최저가 656,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.7%입니다. 전체 12건 평균 600,750,000원과 비교해도 최저가는 109.2% 수준이며, 최근 거래군과 과거 거래군을 비교한 추세는 -14.7%입니다. 따라서 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균보다 최근 거래 흐름을 우선해야 하며, 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 656,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,960,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인플러스저축은행 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 3. 가압류 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 2,695,277,000원 | 447,040,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 계산은 김대훈의 보증금·우선변제 범위와 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다. 계산표상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 656,000,000원 | 647,040,000원 | 2,248,237,000원 | 200,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 524,800,000원 | 517,152,000원 | 2,378,125,000원 | 200,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 419,840,000원 | 413,241,600원 | 2,482,035,400원 | 200,000,000원 |
유찰되면 매각대금은 낮아지지만, 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않은 이상 낙찰가 하락만으로 총 취득비용이 싸진다고 단정할 수 없습니다. 실제 보증금이 존재하고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 그 미배당액이 매수인 부담으로 이어질 수 있기 때문입니다. 먼저 임대차 금액을 확정한 뒤 회차별 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고창초등학교 북측 인근으로, 다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택이며 전유부분은 1층부터 4층까지 이어집니다. 외부출입구는 1개만 확인됩니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 김포한강신도시 지구단위계획구역·택지개발지구 등에 포함되며 공시지가는 1,873,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구·장애물제한표면구역·진입표면구역·철도보호지구·상대보호구역·토지거래계약 허가구역 등이 확인됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김대훈 임대차 원본 확인. 보증금, 계약서, 실제 점유, 확정일자 유무를 확인해 배당 후 미회수액을 계산해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 선순위지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
- 배당요구 확인. 2026.02.20. 배당요구가 접수됐지만 우선변제 순위와 전액 회수 여부는 보증금·확정일자 확인 전 판단할 수 없습니다.
- 시세 표본 주의. 확인된 실거래는 84.85㎡~85.0㎡대로 본건과 면적 매칭이 되지 않아 그대로 가격 기준으로 삼으면 안 됩니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -14.7%이며 신건 최저가는 최근 12개월 평균의 121.7%입니다.
- 특이 구조 현장 확인. 1층~4층이 하나의 전유부분이고 외부출입구는 1개만 보이므로 실제 내부 연결·사용 형태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 먼저 보증금을 확인할 물건”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되는 단순한 구조처럼 보이지만, 실제 판단의 중심은 2023.10.19. 전입한 김대훈의 임대차입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 낙찰자의 실질 인수액을 계산할 수 없고, 신건 최저가 656,000,000원도 최근 12개월 평균 539,000,000원의 121.7%로 높은 수준입니다. 게다가 최근 거래 흐름은 -14.7%입니다.
권리는 미확정, 가격은 고평가 구간. 이 물건은 최저가만 보고 접근하기보다 먼저 임대차보증금과 점유관계를 확정하고, 본건과 실제로 비교 가능한 면적·구조의 거래가격을 다시 확인한 뒤 실질취득비용을 계산해야 합니다.
