인천지방법원 2026타경30183. 김포 장기동의 김포한강신도시범양레우스라세느 105동 117호입니다. 감정평가상 연립주택으로, 전유부분이 1층부터 4층까지 연결된 구조이고 외부출입구는 하나만 보이는 특성이 있습니다. 감정가 656,000,000원에서 1회 유찰된 현재 최저가는 459,200,000원입니다.
일반적인 경매라면 먼저 할인율을 보겠지만, 이 물건은 순서가 다릅니다. 2023.10.19 전입한 김대훈이 있고, 말소기준인 상상인플러스저축은행 근저당권은 2025.11.03 설정됐습니다. 전입일이 근저당 설정일보다 앞서므로 대항력 성립 여부와 보증금 인수 가능성을 먼저 따져야 합니다.
김대훈의 보증금, 확정일자, 임대차 범위가 확인되지 않은 상태에서 배당 계산상 인수액 0원이라는 수치만으로 권리관계가 깨끗하다고 해석하는 것은 위험합니다. 배당 계산상의 인수 0원과 실제 매수인의 인수 위험 0원은 전혀 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30183 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 1894-9 김포한강신도시범양레우스라세느 제105동 1,2,3,4층 117호 도로명주소: 경기도 김포시 김포한강1로 129 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 내 1,2,3,4층 117호 · 외부출입구 1개 |
| 소유자 | 온동네디엔아이주식회사 |
| 감정가 | 656,000,000원 |
| 최저매각가 | 459,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 주식회사 상상인플러스저축은행 |
| 청구액 | 200,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.11.03 · 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 200,000,000원 |
| 임차관계 | 김대훈 전입 2023.10.19 · 보증금 미상 · 배당요구 2026.02.20 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 전입자
등기상 말소기준은 2025.11.03 설정된 상상인플러스저축은행 근저당권입니다. 그 이후의 임의경매개시결정과 대형기선저인망수산업협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 수협은행 신탁과 서초세무서 압류는 이미 말소됐습니다.
하지만 등기부에 표시되는 근저당권·가압류와 별개로, 실제 점유자의 임차권은 따로 검토해야 합니다. 김대훈은 근저당권 설정보다 먼저 전입했고 배당요구도 했습니다. 실제 점유의 계속 여부와 적법한 임차관계가 확인되어 대항력 요건이 충족된다면 낙찰자에게 보증금 반환 문제가 남을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 인수금액을 알 수 없다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김대훈 | 2023.10.19 | 미상 | 가능·미상 근저당 설정 전 전입 |
미확인 확정일자 미상 |
신청 2026.02.20 |
인수 가능 미배당 보증금 확인 필요 |
실제 확인된 임차 관련 인원 1명. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 전입일 선행만으로 모든 대항력 요건이 확정되는 것은 아닙니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 낙찰대금에서 보증금이 배당되지 않는 구조라면 실질취득비용은 다음과 같이 계산됩니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당금이 없는 경우, 실질취득비용은 보증금 규모에 가까워집니다. 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 인수부담이 커지면 총취득비용은 줄지 않습니다. 이 사건은 보증금이 확인되지 않아 구체적인 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
배당요구를 했다는 사실 역시 보증금 전액 회수를 뜻하지 않습니다. 배당순위와 배당액은 임대차계약서, 확정일자, 점유관계, 배당요구의 적법성 등을 종합해 확인해야 합니다. 특히 2023.10.19 전입과 2023.10.20 신탁등기 말소의 선후관계도 실제 임차권 성립 경위를 확인할 때 함께 살펴볼 부분입니다.
③ 시세 비교 — 할인율은 보이지만 가격 안전성은 미확정
김포한강신도시범양레우스라세느 101동~128동 거래 자료를 보면, 전체 12건의 평균은 580,750,000원입니다. 그러나 과거 높은 거래가 포함돼 있으므로 최근 12개월 평균과 최신 거래, 하락 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.85㎡ | 2 | 555,000,000원 |
| 2026.10 | 84.97㎡ | 1 | 510,000,000원 |
| 2026.08 | 84.90㎡ | 1 | 540,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 1 | 550,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 1 | 516,000,000원 |
| 2025.12 | 84.85㎡ | 2 | 550,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 536,833,333원 |
현재 최저매각가 459,200,000원은 최근 12개월 평균 536,833,333원의 85.5%입니다. 최신 거래 555,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이는 미확정 임차보증금 인수액을 제외한 단순 매각가격 비교입니다.
단지 거래 특성에서는 평균 유찰 횟수가 0.5회로 나타납니다. 다만 해당 단지 거래통계만으로 본건의 향후 낙찰 가능성이나 적정 낙찰가를 판단하기는 어렵습니다. 현재 경매에서 확인된 유찰 횟수는 1회입니다.
④ 예상배당표 (매각가 459,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,992,000원 |
| 1. 근저당 · 상상인플러스저축은행 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 가압류 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 2,695,277,000원 | 252,208,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당 가정에서는 집행비용 6,992,000원, 상상인플러스저축은행 200,000,000원, 가압류권자 252,208,000원이 배당됩니다. 채권자들의 총 청구금액은 2,895,277,000원, 예상 배당액은 452,208,000원, 미배당액은 2,443,069,000원입니다. 소유자 잔여액은 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수 위험은 별개
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 459,200,000원 | 452,208,000원 | 2,443,069,000원 | 보증금 미상 |
| 2회 유찰 시(49%) | 321,440,000원 | 316,139,840원 | 2,579,137,160원 | 보증금 미상 |
| 3회 유찰 시(34%) | 225,008,000원 | 221,057,888원 | 2,674,219,112원 | 보증금 미상 |
회차별 예상배당과 미배당은 제시된 시뮬레이션 수치입니다. 임차인 보증금 및 실제 우선변제 내용이 반영된 금액이 아니며, 향후 해당 가격으로 반드시 매각된다는 의미도 아닙니다.
유찰되면 최저가 자체는 낮아집니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 경우, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수해야 할 금액이 늘어 실질취득비용이 보증금 규모에 고정될 수 있습니다.
따라서 현재 459,200,000원, 다음 회차 321,440,000원, 이후 225,008,000원이라는 숫자만 놓고 할인 폭을 평가하는 접근은 적절하지 않습니다. 김대훈의 임대차보증금, 대항력 성립 여부, 배당 가능액을 확인한 뒤 각 회차의 총취득비용을 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 장기동 고창초등학교 북측 인근으로, 주변에는 다세대주택·아파트단지·근린생활시설 등이 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하며 인근 노선버스정류장을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용편익은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 4층 건물로서 외벽은 벽돌·석재 마감 등이며, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 김포한강신도시범양레우스라세느 101동~128동 거래자료 기준 286세대, 사용승인 관련 준공 시점은 2022.09입니다. 다만 본건과 비교 실거래 사이의 면적 및 구조 일치 여부는 확인이 필요합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·김포한강신도시 지구단위계획구역으로, 고도지구·진입표면구역·장애물제한표면구역·철도보호지구·학교 상대보호구역 등 관련 사항이 확인됩니다.
- 토지. 부정형의 연립주택 건부지로 이용되며, 공시지가는 1,873,000원/㎡입니다. 토지거래계약허가구역 지정 이력이 있어 입찰 시점의 적용 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 1층부터 4층까지 연결된 전유부분과 단일 외부출입구라는 구조적 특성이 있어 일반적인 84㎡대 단층 거래와 직접적인 가격 비교가 어렵습니다. 매수 수요와 환금성은 별도 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 김대훈 보증금 원액. 임대차계약서와 매각물건명세서를 대조해 실제 보증금, 계약 대상 부분, 계약 당사자와 임차권의 성립 경위를 확인해야 합니다.
- 대항력 성립. 2023.10.19 전입 이후 실제 점유 여부, 인도 시점, 점유의 계속 여부를 확인해야 합니다. 전입일이 선행하더라도 대항력 확정에는 추가 사실 확인이 필요합니다.
- 확정일자·우선변제. 확정일자와 배당요구 내용, 실제 배당 가능액을 확인해 미배당 보증금이 얼마나 남는지 계산해야 합니다.
- 배당표 재검토. 집행비용·근저당·가압류뿐 아니라 임차인 배당과 조세채권 등을 반영해 실제 배당순서를 재산정해야 합니다.
- 1~4층 전유범위. 건축물대장·집합건물 등기·평면도·감정평가서를 대조하여 경매 대상 면적과 실제 이용구조를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 적합성. 전용 84㎡대 거래가 실제 본건과 비교 가능한 물건인지 점검해야 합니다. 직접 비교할 수 없다면 최근 평균 536,833,333원을 적정가로 적용해서는 안 됩니다.
- 점유·인도 문제. 현장점유자와 임대차 관계를 확인하고 낙찰 이후 인도 가능성, 명도 절차 및 협의비용을 검토해야 합니다.
- 관리비·기타 비용. 미납 관리비, 공용부분 부담, 조세 및 부대비용을 확인하여 실질취득비용에 반영해야 합니다.
- 매각기일 원본 확인. 2026.10.29 매각기일에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신 내용을 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 중요한 것은 인수보증금”
이 사건은 감정가 656,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 459,200,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 가격이 상당히 낮아진 것처럼 보입니다. 최근 12개월 거래 평균과 비교해도 최저가 비율은 85.5%입니다.
하지만 실질취득비용은 아직 미확정입니다. 전입일이 말소기준보다 빠른 김대훈의 보증금과 대항력 요건을 확인하지 못했습니다. 유효한 선순위 임차권이 있고 보증금이 미배당된다면 낙찰자가 이를 인수할 수 있습니다. 낙찰가만을 기준으로 수익성을 평가해서는 안 되는 이유입니다.
가격 측면에서도 최근 거래 추세가 -14.1%로 하락했고, 제시된 실거래는 주로 전용 84㎡대인 반면 경매물건은 1~4층의 특수한 전유구조를 갖고 있습니다. 비교가격의 적용 자체에 주의가 필요합니다.
결론은 입찰 판단 보류입니다. 등기상 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 선순위 전입자의 임대차보증금 인수 가능성이 남아 있습니다. 보증금과 점유관계, 실제 배당 가능액, 동일 구조의 적정 시세가 확인되기 전에는 459,200,000원을 안전한 취득가격으로 볼 수 없습니다. 권리 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음입니다.
