인천지방법원 2026타경30198. 김포 장기동 한강신도시중흥에스-클래스파크애비뉴 613동 9층 903호 아파트입니다. 소유자는 유순주·유태혁 각 2분의 1 공유이고, 2017년 6월 거래가액 389,500,000원으로 소유권이전이 이루어졌습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.05.26 설정된 우리금융캐피탈주식회사 근저당권 216,000,000원입니다. 이후 유태혁 지분에 붙은 신용보증기금·오케이저축은행·폭스바겐파이낸셜서비스코리아 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정입니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가했고, 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기·배당 구조상 인수 0원이라는 점과 실제 점유·임대관계 확인은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30198 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 1866-1 한강신도시중흥에스-클래스파크애비뉴 613동 9층903호 |
| 물건종류 | 아파트 · 지상 20층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 유순주 2분의 1 · 유태혁 2분의 1 |
| 취득 거래가액 | 389,500,000원 (2017.06.30 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 509,000,000원 / 509,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 우리금융캐피탈주식회사 / 200,237,815원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.05.26 우리금융캐피탈주식회사 근저당권입니다. 이후 2025년에 설정된 가압류 3건과 2026.01.26 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다
청송마을중흥에스-클래스는 1,007세대, 사용승인일은 2012.02.08입니다. 비교 대상 면적은 107.5928㎡이고, 최근 실거래 12건의 평균은 456,250,000원입니다. 현재 최저가 509,000,000원은 이 최근 평균의 111.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 107.22㎡ | 10 | 465,000,000원 |
| 2026.08 | 112.47㎡ | 11 | 472,000,000원 |
| 2026.08 | 100.46㎡ | 10 | 460,000,000원 |
| 2026.08 | 107.59㎡ | 18 | 473,000,000원 |
| 2026.07 | 107.59㎡ | 17 | 447,000,000원 |
| 2026.07 | 107.59㎡ | 11 | 448,000,000원 |
| 2026.07 | 112.47㎡ | 4 | 448,000,000원 |
| 2026.07 | 107.22㎡ | 5 | 453,000,000원 |
| 2026.07 | 107.58㎡ | 16 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 107.58㎡ | 20 | 471,000,000원 |
| 2026.06 | 107.58㎡ | 5 | 430,000,000원 |
| 2026.06 | 112.47㎡ | 5 | 458,000,000원 |
| 평균 | 107.5928㎡ | 12건 | 456,250,000원 |
최근 거래 범위는 430,000,000원~473,000,000원이고 최신 거래는 465,000,000원입니다. 그런데 현재 신건 최저가는 509,000,000원으로, 최근 평균은 물론 최신 거래와 최근 최고가보다도 높습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 509,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,490,000원 |
| 1. 근저당 · 우리금융캐피탈주식회사 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 10,925,000원 | 10,925,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 21,334,827원 | 21,334,827원 |
| 4. 가압류 · 폭스바겐파이낸셜서비스코리아주식회사 | 53,224,570원 | 53,224,570원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 200,025,603원 |
매각가 509,000,000원 가정 시 채권자 청구 합계 301,484,397원은 전액 충당되고, 소유자 잔여는 200,025,603원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 푸른솔초등학교 동측에 인접하고, 주변은 아파트 등 공동주택이 주로 형성된 공동주택지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스 정류장이 있고, 남측 약 600m 지점에 김포골드라인 장기역이 있어 대중교통 편익은 대체로 무난합니다.
- 도로. 북동측·남동측·서측으로 약 22m·20m·10m 포장도로에 접하며 차량 진출입이 용이합니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 고도지구, 성장관리권역, 교육환경보호구역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장조사 당시 폐문으로 내부 확인은 불가했습니다.
- 단지. 1,007세대, 사용승인일 2012.02.08의 아파트 단지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격과 실거래를 분리해 보기. 신건 최저가 509,000,000원은 최근 12개월 평균 456,250,000원의 111.6%입니다.
- 유찰 시나리오 확인. 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 407,200,000원, 2회 유찰 시 325,760,000원으로 최저가가 낮아집니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 당시 임대관계가 미상이고 내부 확인도 불가했습니다.
- 말소기준 재확인. 2022.05.26 우리금융캐피탈주식회사 근저당을 기준으로 이후 가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기와 대조하세요.
- 배당 변동요인 확인. 실제 배당 전 당해세와 최우선변제 등 우선채권 존재 여부를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 별개”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022년 우리금융캐피탈 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 현재 최저가 509,000,000원은 최근 12개월 평균 456,250,000원의 111.6%, 최신 거래 465,000,000원보다도 높습니다. 여기에 감정평가 당시 임대관계가 미상이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 2.0회라는 점까지 함께 보면, 권리는 무난하지만 현재 신건 가격은 보수적으로 접근할 구간입니다.
