인천지방법원 2026타경30221. 부천시 오정구 여월동 더존팰리스 2층 202호로, 감정평가상 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 현재 소유자는 이봉용이며, 2021.07.26. 설정된 김홍례의 채권최고액 150,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 국세·부천시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘후순위 권리 전부 소멸’로 끝내면 안 됩니다. 임차인 노상균의 임차권등기 자체는 2023.05.09.로 근저당보다 늦지만, 실제 전입일은 2021.04.26., 확정일자는 2021.04.05.입니다. 즉 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인이고, 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 여월동 7-21 더존팰리스 2층202호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 오정구 삼작로346번길 9 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 · 5층 건물 중 2층 |
| 비교 면적 | 48.82㎡ |
| 사용승인일 | 2021.01.29 |
| 소유자 | 이봉용 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 295,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 김홍례 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기순위보다 임차인의 전입일이 핵심
실제 임차인은 노상균 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 본인 임차권이며, 보증금은 288,000,000원입니다. 전입일과 점유개시일이 말소기준권리보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노상균 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 288,000,000원 | 2021.04.26 / 2021.04.05 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 잔액 승계 |
② 시세 비교 — 73.9% 숫자만 보고 ‘싸다’고 단정하기 어렵다
더존팰리스의 비교 실거래는 확인된 표본이 1건입니다. 2021.11. 51.74㎡, 4층이 399,000,000원에 거래됐고, 현재 최저가 295,000,000원은 이 금액의 73.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 51.74㎡ | 4 | 399,000,000원 |
숫자만 놓으면 감정가 295,000,000원이 비교 거래보다 104,000,000원 낮습니다. 그러나 확인된 거래가 2021.11. 단 1건이므로 이를 현재 시세 평균으로 확대해 해석하기는 어렵습니다. 따라서 73.9%라는 비율은 참고 지표로만 보고, 현재 가격 메리트는 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,930,000원 |
| 1. 임차인 노상균 보증금 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 김홍례 | 150,000,000원 | 2,070,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 추정배당에서는 임차인 보증금 288,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당권자 김홍례는 2,070,000원만 배당받아 147,930,000원의 미배당이 발생합니다. 다만 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 임차인의 미배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 295,000,000원 | 0원 | 295,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 236,000,000원 | 56,104,000원 | 292,104,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 188,800,000원 | 102,643,200원 | 291,443,200원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여월중학교 북동측 인근으로 다가구주택·다세대주택·아파트·학교와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 202호이며 사용승인일은 2021.01.29입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 토지 서측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·항공표면·과밀억제권역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 토지거래. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재되어 있으며 대상 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공시지가. 2,181,000원/㎡, 토지면적 479.4㎡입니다.
- 거래 표본. 더존팰리스는 12세대이며 확인된 비교 거래는 2021.11. 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 구조. 노상균은 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인입니다. 배당에서 288,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 유찰 효과 착시. 1회 유찰 시 예상 인수액 56,104,000원, 2회 유찰 시 102,643,200원으로 증가합니다. 최저가가 아니라 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.
- 세금 선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건의 실제 당해세 금액과 배당순위를 확인해야 현 회차 인수 0원을 확정할 수 있습니다.
- 시세 표본 점검. 비교 거래는 2021.11. 399,000,000원 1건이므로 73.9%만으로 현재 시장가보다 싸다고 단정하지 마세요.
- 임차권 원본 확인. 임차권등기명령, 매각물건명세서, 배당요구 여부와 보증금 미배당 시 인수 문구를 입찰 전에 다시 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가에서 내부는 관련 공부서류·건축물현황도와 일반적인 이용상황을 고려해 평가됐다고 기재돼 있습니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 총 부담은 거의 내려가지 않는다”
이 물건의 핵심은 임차인 노상균의 288,000,000원 보증금입니다. 현재 신건 295,000,000원에서는 추정배당상 보증금이 전액 변제돼 매수인 인수가 0원이지만, 1회 유찰하면 56,104,000원, 2회 유찰하면 102,643,200원의 인수가 발생합니다. 결과적으로 실질취득 부담은 각각 292,104,000원, 291,443,200원으로 크게 낮아지지 않습니다.
비교 실거래 399,000,000원에 비하면 현재 최저가가 73.9%이지만, 그 거래는 2021.11. 1건뿐입니다. 더구나 국세·지방세 압류가 실제 선순위 배당에 영향을 주면 신건에서도 임차인 미배당 잔액이 생길 수 있습니다. 따라서 결론은 “현재 추정배당상 인수 0원, 그러나 세금과 임차보증금 승계를 반드시 확인해야 하는 조건부 물건”입니다. 이 사건에서는 낮아지는 최저가보다 실질취득가와 임차보증금 잔액이 진짜 판단 기준입니다.
