인천지방법원 2026타경30277. 경기도 김포시 구래동에 위치한 스위트엠아크라시티2차 비동 9층 912호 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지상 10층 규모이며, 본건은 그중 9층에 있습니다. 감정가 156,000,000원으로 경매가 진행됐으나 한 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 109,200,000원입니다.

소유자 지경숙은 2020년 12월 24일 거래가액 172,970,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행 명의의 채권최고액 154,800,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 서울신용보증재단과 신용보증기금의 가압류가 등기됐으며, 경매는 기존 우리은행 채권을 양수한 것으로 기재된 에이치에프더블유오삼비유동화전문유한회사의 신청으로 개시됐습니다. 이 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸할 권리입니다. 채권자들에게 배당이 부족하더라도 그 부족분이 매수인에게 자동으로 승계되지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다

말소기준은 2020년 12월 24일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 154,800,000원이며, 이번 매각으로 소멸할 권리입니다. 이후 등기된 서울신용보증재단 가압류 43,734,000원과 신용보증기금 가압류 5,451,987원, 임의경매개시결정 등기도 매각으로 소멸할 권리에 해당합니다.

기존 임영일 가압류 39,974,000원은 2026년 3월 16일, 국가의 압류는 2026년 7월 1일 각각 말소등기가 이루어졌습니다. 과거 신탁등기도 이미 말소된 이력입니다. 따라서 이러한 권리를 현재 존속하는 인수 부담으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 가격 분석 — 감정가 70%, 하지만 시세 판단은 보류

이번 회차 최저매각가 109,200,000원은 감정가 156,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 감정가에서 상당 폭 낮아졌지만, 이를 실제 거래시장보다 저렴한 가격이라고 해석할 근거는 아직 부족합니다.

특히 본건은 아파트가 아니라 오피스텔입니다. 같은 건물의 오피스텔이라도 면적, 층, 임대수요, 실제 이용형태, 관리비, 공실 가능성 등에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다. 감정가와 과거 소유권 취득가격만으로 현재 시장가격을 확정할 수 없습니다.

등기상 인수할 권리가 없다는 전제에서 최저가로 낙찰된다면, 인수권리를 포함한 실질취득금액은 약 109,200,000원입니다. 다만 취득세, 등기비용, 명도비용, 미납 관리비 등 별도 지출은 포함하지 않았습니다. 실제 임차인의 선순위 대항력이 확인되면 이 계산을 다시 해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 109,200,000원 가정)

최저매각가 109,200,000원에 매각될 경우, 집행비용 추정액 2,328,800원을 제외한 106,871,200원이 근저당권 배당액으로 계산됩니다. 서울신용보증재단과 신용보증기금에는 배당이 돌아가지 않는 구조이며, 소유자 잔여금도 없습니다.

채권자 전체의 미배당은 97,114,787원입니다. 이 금액은 채권자들이 회수하지 못하는 것으로 추정되는 금액이지, 낙찰자가 추가로 납부해야 하는 금액이 아닙니다.

예상배당은 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 산정된 추정치입니다. 실제 채권잔액, 집행비용, 조세채권, 법정 우선변제권 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 등기상 근저당권자는 우리은행이고 경매 신청채권자는 채권양수인으로 기재되어 있으므로, 실제 배당수령권자와 채권양도 관계는 원본 서류에서 별도 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권자 손실과 매수인 부담은 구분

유찰이 반복될수록 최저매각가는 낮아지고 채권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 이번 권리구조에서는 말소되는 근저당과 가압류의 미배당을 매수인이 자동으로 떠안는 것은 아닙니다. 배당 부족과 매수인 인수는 서로 다른 개념입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 구래동 김포나비초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 업무시설, 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다. 주거와 업무·상업 기능이 함께 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 양촌역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 9층 오피스텔입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등으로 마감되어 있으며, 급배수·위생설비, 소화전설비, 도시가스설비, 주차장시설과 승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다. 업무시설 및 근린생활시설 등의 부지로 이용되고 있습니다.
• 토지이용규제. 준주거지역, 김포한강신도시 지구단위계획구역, 성장관리권역 및 택지개발지구 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 실제 허가 적용사항은 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 해당 토지의 공시지가는 2,138,000원/㎡입니다. 이는 개별 오피스텔 호실의 매매 시세와 구분해야 합니다.
• 공부 및 이용상태. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔의 환금성은 임대수요, 공실률, 관리비 및 인근 유사 오피스텔 거래가격에 영향을 받습니다. 현재 확인된 수치만으로 매도 용이성이나 임대수익률을 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 재확인. 스위트엠아크라시티2차 동일 동·유사 면적 오피스텔의 최근 12개월 거래가격과 최신 거래가격을 비교하세요. 감정가의 70%라는 사실만으로 입찰 상한을 결정하지 마세요.
• 임차인·점유관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 주거용 또는 업무용 사용 여부, 임대차계약, 전입신고 및 사업자등록 사항을 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 확인되면 보증금 인수 가능성을 별도로 계산하세요.
• 말소기준권리 확인. 2020.12.24 우리은행 근저당권을 기준으로 서울신용보증재단·신용보증기금 가압류의 말소 여부를 최신 등기사항전부증명서와 대조하세요.
• 채권양도 관계 확인. 경매 신청채권자는 에이치에프더블유오삼비유동화전문유한회사이고, 근저당권 설정 명의는 우리은행입니다. 근저당권부 채권의 양도·승계 관련 서류와 배당수령권자를 확인하세요.
• 명도·인도 부담. 확인된 임차인 신고가 없더라도 실제 점유 상태에 따라 인도 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 공실 여부를 현장에서 확인하세요.
• 미납 관리비. 관리사무소를 통해 관리비 체납액, 공용부분 관리비 및 기타 미납 부담을 확인하세요. 낙찰대금 외 지출 가능성을 고려해야 합니다.
• 오피스텔 비용 구조. 실제 이용형태에 따른 취득세, 부가가치세 관련 사항, 보유비용과 임대운영비용을 확인하세요. 입찰가격과 실질 총취득비용을 구분해야 합니다.
• 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 대조하고, 매각기일과 특별매각조건의 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “권리 정리 가능, 가격은 아직 검증 전”

김포 스위트엠아크라시티2차 912호는 말소기준권리가 분명하고 후순위 채권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권자들의 미배당이 97,114,787원 발생하더라도 그 금액을 매수인이 자동으로 인수하는 것은 아닙니다. 권리 자체는 비교적 단순한 편입니다.

그러나 권리가 정리된다고 곧바로 좋은 투자물건이 되는 것은 아닙니다. 현재 최저매각가 109,200,000원은 감정가의 70%이지만, 최근 실거래를 통한 시장가격 검증이 이루어지지 않았습니다. 임대관계도 미상이어서 점유자와 보증금 문제를 추가 확인해야 합니다.

따라서 이 물건은 등기상 권리 정리는 긍정적이나, 실제 점유관계와 가격 경쟁력을 확인할 때까지 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적입니다. 최저가 70%라는 숫자보다 중요한 것은 현재 시장에서 얼마에 거래되고, 어떤 비용과 위험을 안고 취득하는가입니다.