인천지방법원 2026타경30277. 김포시 구래동 스위트엠아크라시티2차 비동 9층 912호, 공부상 오피스텔입니다. 소유자 지경숙은 2020.12.14 매매를 원인으로 2020.12.24 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 172,970,000원입니다. 같은 날 주식회사우리은행이 채권최고액 154,800,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 설정된 서울신용보증재단 가압류 43,734,000원, 신용보증기금 가압류 5,451,987원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그보다 앞서 기재됐던 임영일 가압류 39,974,000원은 2026.03.16 말소됐고, 국의 압류도 2026.07.01 말소됐습니다. 등기상 신탁 역시 과거 등기 후 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30277 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-46 스위트엠아크라시티2차 비동 9층 912호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 82 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔 이용 · 10층 건물 내 9층 912호 |
| 소유자 | 지경숙 (2020.12.14 매매 · 거래가액 172,970,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 120,829,611원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2020.12.24 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 뒤에 붙은 서울신용보증재단 가압류·신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 등기상 권리구조 자체는 비교적 단순합니다.
② 가격 판단 — 신건 156,000,000원, 할인은 아직 없다
현재 회차는 0회 유찰인 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 156,000,000원입니다. 즉 법원 최저가 자체에는 아직 유찰에 따른 가격 할인 요소가 없습니다. 최근 실거래 비교 수치가 확인되지 않는 상태에서는 이 156,000,000원이 시장가격보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다.
따라서 현재의 실질취득액은 등기·배당 기준 인수 0원을 더한 156,000,000원으로 보는 구조입니다. 권리상 인수액이 없다는 사실과 가격 경쟁력이 있다는 판단은 별개이며, “인수 0원 = 싸다”로 연결해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,984,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 154,800,000원 | 153,016,000원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 43,734,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 5,451,987원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 203,985,987원 중 153,016,000원이 배당되고 50,969,987원이 미배당되는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포나비초등학교 북서측 인근이며, 주변에는 업무시설·공동주택·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 양촌역이 소재해 제반 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔로 이용 중인 10층 철근콘크리트구조 건물의 9층 912호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 소화전설비, 도시가스설비, 주차장시설 및 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 2,138,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 점유자가 확인되더라도 보증금·전입·확정일자 등이 확인되지 않으면 대항력 유무를 섣불리 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 채권 승계관계 확인. 등기상 근저당권자는 주식회사우리은행인데 경매개시결정의 채권자는 에이치에프더블유오삼비유동화전문 유한회사로, 양도전 채권자가 주식회사우리은행으로 표시돼 있습니다. 관련 승계 서류를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
- 신건 가격 검증. 최저가 156,000,000원은 감정가 100%입니다. 권리상 인수 0원이라는 이유만으로 가격 경쟁력이 있다고 판단하지 말고 실제 거래가격과 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 124,800,000원, 2회 유찰 99,840,000원으로 내려가며 각 경우에도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·점유관계와 배당 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 가격 메리트는 아직 미확인”
이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2020.12.24 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 여기서 곧바로 “안전하고 싸다”는 결론까지 가면 안 됩니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있어 실제 점유관계를 확인해야 하고, 신건 최저가 156,000,000원은 감정가 100%로 아직 가격 할인도 없습니다.
권리구조는 비교적 단순하지만, 점유와 가격은 확인 전. 이 물건은 말소기준과 배당 구조보다도 실제 임대차 존재 여부, 채권 승계서류, 그리고 156,000,000원의 시장가격 적정성을 확인한 뒤 입찰 여부를 정하는 것이 핵심입니다.
