수원지방법원 2025타경1371. 오산시 원동 르마레시티 11층 1126호입니다. 사건상 용도표시는 근린시설이지만 감정 이용상태와 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 윤유정은 2020.12.15 매매를 원인으로 거래가액 133,262,000원에 취득했고, 2021.01.29 소유권이전 등기와 함께 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 채권최고액은 108,000,000원입니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 94,000,000원입니다. 실거래 비교 자료가 없으므로 이 가격이 주변 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 가격 판단보다는 실제 이용상태·임대관계·오피스텔의 거래성과 환금성을 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1371 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 11층 1126호 |
| 도로명주소 | 경기도 오산시 원동로 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 11층 1126호 |
| 소유자 | 윤유정 · 단독소유 · 거래가액 133,262,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 94,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 83,179,552원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2019.10.11 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁 등기가 있었지만 이미 말소됐습니다. 2021.01.29 윤유정 앞으로 소유권이 이전되고 같은 날 하나은행이 채권최고액 108,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2025.06.20 하나은행의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차·점유 확인 — 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상
등재된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 자료상 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 또한 공부상 용도가 업무시설(오피스텔)이므로 실제 주거용 사용 여부도 재확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,092,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 108,000,000원 | 91,908,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행 채권최고액 108,000,000원 중 91,908,000원이 배당되는 시뮬레이션이며 미배당은 16,092,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 94,000,000원 | 91,908,000원 | 16,092,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 75,200,000원 | 73,446,400원 | 34,553,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 60,160,000원 | 58,677,120원 | 49,322,880원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 83,179,552원입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 배당액이 91,908,000원으로 청구액을 충족하지만, 1회 유찰 시에는 73,446,400원으로 청구액보다 적습니다. 다만 이 차이는 매수인의 인수액과는 별개이며, 각 회차 모두 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 원동 원일초등학교 북측 인근. 주위는 오피스텔·근린생활시설·아파트단지·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 오산역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 주거용 사용 여부는 재확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 11층 1126호. 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·승강기·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가 2,716,000원/㎡, 토지면적 6,643.7㎡입니다. 토지이용상황은 업무용입니다.
- 도로·계획. 북측 및 남측으로 도로에 접하고, 제1종지구단위계획구역·성장관리권역·비행안전제3구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 오피스텔 용도 재확인. 사건상 용도표시는 근린시설이지만 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용형태를 확인하세요.
- 임대관계 확인. 등재 임차인은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 점유자와 실제 임대차 존재 여부를 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 최저가 94,000,000원이 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 주변 동일·유사 오피스텔 거래와 임대수익을 별도 확인해야 합니다.
- 유찰 시 구조. 1회 유찰 시 75,200,000원, 2회 유찰 시 60,160,000원으로 낮아지며 하나은행 미배당은 늘지만 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘실제 이용상태와 가격’
등기 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 2021.01.29 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 실제 임대관계는 미상이고, 사건상 근린시설 표시와 별개로 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 따라서 이 물건은 권리보다 실제 점유·사용형태와 가격 검증이 더 중요한 사건입니다. 실거래 비교 자료가 없는 만큼 신건 최저가 94,000,000원 자체를 가격 메리트로 평가하는 것은 피하는 것이 타당합니다.
