인천지방법원 2026타경30325. 경기도 김포시 통진읍 마송리에 위치한 공장 및 토지 경매입니다. 소유자는 주식회사장미이고, 감정평가상 건물은 공장과 사무실, 부속건물은 창고와 기숙사로 이용 중입니다. 주위는 중·소규모 공장과 창고, 전·답이 함께 분포하는 공업지대입니다.
최초 감정가는 4,147,388,890원. 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 2,903,172,000원으로 감정가의 약 70%입니다. 일반적인 권리관계만 보면 중소기업은행의 선순위 근저당권이 말소기준이 되고 후순위 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 이 물건에서 중요한 것은 단순한 근저당 말소 여부만이 아닙니다.
공장과 부속시설, 토지, 도로 지분, 기계·기구가 연결된 일괄매각이기 때문입니다. 특히 남측 인접 토지 경계의 옹벽 보강, 매각에서 제외되는 컨테이너와 기계·기구, 증축 부분의 건축물 표시 등을 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30325 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 마송리 375-3 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 통진읍 절골로 114-16 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 및 부속시설 |
| 건물 이용상태 | 공장·사무실, 부속건물 창고·기숙사 |
| 건물 구조 | 철골조 판넬지붕 2층 · 판넬 마감 · 샷시 창호 |
| 토지 | 공장용지 · 3,996㎡ · 자연녹지지역 · 완경사·부정형 |
| 소유자 | 주식회사장미 (단독소유) |
| 감정가 | 4,147,388,890원 |
| 최저매각가 | 2,903,172,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구금액 | 2,240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록3 지분매각 · 공장 기계·기구 관련 사항 포함 |
① 권리 흐름 — 중소기업은행 근저당이 말소기준
등기부상 주요 기준은 2007.08.16 설정된 을구 5번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,000,000,000원이며, 이후 2010.03.09 같은 은행의 채권최고액 240,000,000원 근저당권이 추가되었습니다. 두 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
2001년 국민은행, 2005년과 2006년 한국씨티은행 관련 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 2026년 중소기업은행의 임의경매개시결정과 김포세무서장의 국세 압류 역시 말소기준 이후 등기로 매각 시 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 저평가는 아니다
현재 최저매각가는 2,903,172,000원으로 최초 감정가 4,147,388,890원의 약 70%입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 할인율이지 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 인근 공장·토지의 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않았으므로, 현재 가격의 시장 대비 저렴함 여부는 판단을 보류해야 합니다.
| 구분 | 금액 | 판단 근거 |
|---|---|---|
| 최초 감정가 | 4,147,388,890원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 2,903,172,000원 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 현재 실질취득 | 2,903,172,000원 | 최저가 낙찰 가정 · 권리 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 2,032,220,399원 | 감정가 49% 시나리오 |
| 3회 유찰 시 | 1,422,554,279원 | 감정가 약 34.3% 시나리오 |
공장은 일반적인 공동주택과 달리 토지의 산업용 활용 가능성, 건물 상태, 생산설비의 실제 존재 여부, 도로 이용 및 인허가가 가치에 직접 영향을 줍니다. 감정가에서 크게 하락했다는 이유만으로 낙찰 후 전매가치나 임대수익을 기대하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,903,172,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 31,431,720원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 중소기업은행 | 2,000,000,000원 | 2,000,000,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 631,740,280원 |
근저당권 채권최고액 기준 단순 배당추정입니다. 집행비용은 매각가에 따른 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 확정채권액, 조세 우선순위, 집행비용 및 배당결과에 따라 변동할 수 있습니다.
현재 최저매각가로 낙찰된다는 가정에서는 채권자에게 2,240,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 631,740,280원이 남는 것으로 계산됩니다. 그러나 이 잔여금은 확정된 소유자 수령액이 아니라 우선 배당 항목을 일부 반영하지 않은 추정치입니다.
④ 회차별 배당 시나리오 — 미배당과 인수는 다르다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 2,903,172,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 (49%) | 2,032,220,399원 | 230,501,805원 | 0원 |
| 3회 유찰 (약 34.3%) | 1,422,554,279원 | 834,071,264원 | 0원 |
현재 회차에서는 중소기업은행의 청구금액 2,240,000,000원이 시뮬레이션상 전액 충족됩니다. 2회 유찰 시 예상 배당은 2,009,498,195원, 3회 유찰 시 1,405,928,736원으로 감소합니다.
이때 발생하는 230,501,805원 및 834,071,264원의 미배당액은 채권자 측의 배당 부족분입니다. 말소되는 근저당권의 미회수채권을 매수인이 자동으로 떠안는다는 의미가 아닙니다. 세 시나리오 모두 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
⑤ 매각범위·현장 위험 — 반드시 확인할 핵심
이 물건에서 권리분석만큼 중요한 부분은 무엇을 실제로 취득하며, 취득 후 얼마만큼 정상적으로 사용할 수 있는가입니다. 매각조건과 감정요항에 다음의 주의사항이 명시되어 있습니다.
- 일괄매각 및 제시외 건물. 공장과 토지 등이 일괄매각되며 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 건축물 현황과 매각목록을 대조해 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 도로 지분. 목록3 토지는 지목과 현황이 모두 '도로'이며 지분매각 대상입니다. 실제 진출입 및 통행관계, 지분 범위와 관리 가능성을 확인해야 합니다.
- 옹벽 보강 필요. 본건 토지 남측 375-11번지 인접지와의 경계선상에 옹벽 보강공사가 필요하다는 사항이 명시되어 있습니다. 현장 상태와 공사 범위, 비용 부담을 별도로 조사해야 합니다.
- 컨테이너 제외. 목록1 토지상의 컨테이너 3동은 철거 및 이동이 용이하여 감정평가와 매각에서 제외되었습니다. 낙찰로 해당 컨테이너를 취득한다고 가정해서는 안 됩니다.
- 기계·기구 소재불명. Printing M/C 외 1점은 소재불명으로 기재되어 있고, 기계·기구 목록의 기호2 및 기호4 역시 소재불명으로 평가에서 제외되었습니다. 실제 기계의 위치, 가동 여부 및 매각 포함 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 증축 부분. 목록2 건물의 증축 부분은 일반건축물대장을 기준으로 감정평가되었으며, 신청채권자가 2026.03.23 부동산표시변경 관련 등기서류를 제출한 것으로 기재되어 있습니다. 증축 부분의 건축물대장과 등기 표시를 대조해야 합니다.
- 부착시설과 토지 부속물. 건물 부착 계단시설은 건물가격에, 목록1의 옹벽·수목·바닥포장·펜스·담장 등은 토지가격에 포함하여 평가되었습니다. 시설의 실제 상태와 향후 보수 필요성을 확인해야 합니다.
⑥ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 통진읍 마송리 마송2리마을회관 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 중·소규모 공장, 창고, 전·답이 소재하는 공업지대입니다.
- 교통. 현장까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지 특성. 공장용지 3,996㎡, 완경사·부정형의 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 개별공시지가는 408,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역(산업형)·성장관리권역에 해당합니다. 실제 공장 운영 및 증설 가능성은 관계 부서의 인허가 확인이 필요합니다.
- 이용 제한. 가축사육제한구역에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 기재되어 있습니다. 허가 대상자·용도·기간의 적용 여부는 개별적으로 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 공장 및 사무실은 철골조 판넬지붕 2층이며, 전기·위생·급배수 설비를 갖추고 있습니다. 감정평가상 제반 관리상태는 보통입니다.
- 환금성. 공장·토지는 설비와 건물 상태, 적법한 이용 가능성, 진출입 여건 및 산업용 수요에 따라 거래 가능성이 달라집니다. 비교 가능한 거래가격을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 목록별 토지·건물·제시외 건물·기계·기구를 구분하고, 일괄매각 대상과 제외 대상을 법원 매각목록으로 대조하세요.
- 도로 지분 및 통행관계. 목록3 도로 지분과 진입도로의 실제 연결·이용 상황을 확인하세요.
- 옹벽과 토지 경계. 375-11번지 인접 경계의 옹벽 보강 필요성을 현장에서 확인하고 관련 공사비를 별도로 검토하세요.
- 기계·기구 실사. Printing M/C 외 1점과 소재불명으로 기재된 기계·기구가 낙찰 대상인지, 실제 존재하는지 구분하세요.
- 증축 및 건축물 현황. 일반건축물대장과 변경등기, 실제 건물 형상 및 사용 현황이 일치하는지 확인하세요.
- 실제 점유관계. 임차인 신고가 없더라도 공장·사무실·창고·기숙사의 실제 사용자와 점유권원, 인도 가능성을 확인하세요.
- 국세 압류와 배당. 김포세무서장의 압류가 있으므로 조세채권의 성격과 법정기일, 우선배당 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 김포 통진읍 인근의 유사 공장용지·공장 건물 거래와 비교하고, 감정가 대비 70%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 자금계획. 낙찰대금 외에 옹벽 보강, 건물 보수, 설비 정비, 인도 및 각종 인허가 관련 비용을 검토하세요.
- 원본 대조. 건물·토지 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원의 최신 매각조건을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “말소되는 권리”와 “남는 현장 문제”를 구분하라
이 사건은 2007년 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고가 없고 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 등기상 권리관계는 비교적 단순합니다.
반면 실제 물건은 공장·사무실·창고·기숙사와 토지, 도로 지분, 기계·기구가 연결된 복합 자산입니다. 남측 인접지의 옹벽 보강 필요성과 일부 기계·기구의 소재불명은 명시적으로 확인된 위험요소입니다. 실제 점유, 건축물 증축 상태, 공장 활용 가능성도 낙찰가치에 영향을 줍니다.
현재 최저가 2,903,172,000원은 감정가의 약 70%이지만, 이를 곧바로 시세 대비 할인으로 해석해서는 안 됩니다. 주변의 유사 공장·토지 실거래와 향후 필요한 비용을 검증하기 전에는 가격 메리트가 확정되지 않습니다.
결론은 권리 인수 부담은 제한적이지만, 현장 위험과 적정가격의 불확실성이 큰 조건부 검토 물건입니다. 입찰 여부는 추가 유찰 가능성보다 매각범위의 정확한 확인, 옹벽과 설비의 현장 실사, 토지·건물의 시장가치 검증을 먼저 마친 뒤 판단하는 것이 합리적입니다.
