인천지방법원 2026타경30325. 김포시 통진읍 마송리 375-3 소재의 공장·토지 경매입니다. 감정평가상 기호2 건물은 공장 및 사무실로 이용 중이고, 부속건물은 창고 및 기숙사로 이용 중입니다. 철골조 판넬지붕 2층 건물이며 전기·위생·급배수설비가 있고 관리상태는 보통으로 조사됐습니다. 토지는 공장용지, 자연녹지지역이며 면적은 3,996㎡입니다.
등기상 현재 핵심은 2007.08.16 설정된 중소기업은행 근저당 2,000,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤 2010.03.09 설정된 중소기업은행 근저당 240,000,000원, 2026.02.05 임의경매개시결정, 2026.02.20 국의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·한국씨티은행 근저당은 이미 말소돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30325 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 마송리 375-3 · 경기도 김포시 통진읍 절골로 114-16 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 · 부속건물 창고 및 기숙사 |
| 토지 | 공장용지 · 3,996㎡ · 자연녹지지역 · 공업기타 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철골조 판넬지붕 2층 · 판넬 마감 · 샷시 창호 · 전기·위생·급배수설비 |
| 소유자 | 주식회사장미 |
| 감정가 / 최저가 | 4,147,388,890원 / 4,147,388,890원 (신건) |
| 청구액 | 2,240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 말소기준인 중소기업은행 근저당 이후의 근저당, 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 회차별 자금구조 — 2회 유찰까지 채권 부족액 0원
현재 신건 매각가 가정은 4,147,388,890원입니다. 1회 유찰 시 3,317,911,112원, 2회 유찰 시 2,654,328,889원으로 계산돼 있으며, 세 시나리오 모두 중소기업은행 담보채권 합계 2,240,000,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 4,147,388,890원 | 2,240,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 3,317,911,112원 | 2,240,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 2,654,328,889원 | 2,240,000,000원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 4,147,388,890원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 43,873,889원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 중소기업은행 | 2,000,000,000원 | 2,000,000,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,863,515,001원 |
집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당에서는 달라질 수 있습니다. 현재 계산상 채권 부족액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 매각조건·현황 — 이 물건의 실제 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구도 매각대상에 포함됩니다.
- 지분매각. 목록3은 지분매각이며 해당 토지의 지목 및 현황은 ‘도로’입니다.
- 토지 부합물. 목록1의 옹벽·수목·바닥포장·펜스·담장 등은 토지가격에 포함해 평가됐습니다.
- 경계 주의. 본건 토지 중 남측 375-11번지 인접지와 경계선상 옹벽 보강공사가 필요한 것으로 기재돼 있습니다.
- 증축 부분. 목록2 건물의 증축 부분은 일반건축물대장을 기준으로 감정평가됐고, 신청채권자가 2026.03.23 대위로 부동산표시변경기한 등기사항전부증명서를 제출했습니다.
- 계단시설. 목록2 건물에 부착된 계단시설은 건물가격에 포함해 평가됐습니다.
- 컨테이너 제외. 목록1 토지상의 컨테이너 3동은 철거·이동이 용이해 평가 및 매각에서 제외됐습니다.
- 기계기구 확인. 기계기구 목록 중 기호2·기호4는 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
⑤ 입지·토지이용·입찰 체크리스트
- 입지. 마송2리마을회관 남서측 인근으로, 주위는 중·소규모 공장·창고·전·답 등이 소재하는 공업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역에 포함돼 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역이 기재돼 있으며, 토지거래허가구역의 기재 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 토지가격 지표. 공시지가는 408,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각대상 대조. 제시외 건물·기계기구·컨테이너 제외 범위를 감정평가서 및 매각물건명세서와 현장에서 대조하세요.
- 도로 지분. 목록3의 지분 범위와 실제 통행·사용관계를 확인하세요.
- 경계·옹벽. 남측 375-11번지 인접 경계의 옹벽 보강 필요 상태와 비용 영향을 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 복합”
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2007.08.16 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 난도는 권리 자체가 아니라 매각대상의 복합성에서 올라갑니다. 공장·사무실·창고·기숙사, 토지와 도로 지분, 제시외 건물, 공장저당 기계기구, 매각 제외 컨테이너, 소재불명 기계, 남측 경계의 옹벽 보강 필요까지 한 번에 확인해야 합니다.
권리관계는 정리형, 현황은 확인형. 실거래 비교자료가 없는 만큼 신건 최저가 4,147,388,890원의 가격 매력은 별도로 검증해야 하며, 입찰 판단의 승부처는 등기보다 현장·경계·기계기구·포함 및 제외 범위를 얼마나 정확히 대조하느냐에 있습니다.
