수원지방법원 2025타경1414. 용인시 처인구 마평동의 다세대 물건으로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며 통칭 예담하우스 A동입니다. 건물은 2017년 11월 10일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지상 6층 건물이고 대상은 제2층 제203호입니다. 현재 소유자는 구희경이며, 등기상 말소기준은 2018년 3월 30일 설정된 주식회사신한은행 근저당권 144,000,000원입니다.
이후 신한카드와 우리카드 가압류, 우리카드의 강제경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 등기부상 앞선 구리새마을금고 근저당은 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다. 권리 구조만 보면 단순하지만, 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계는 입찰 전에 별도 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1414 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 마평동 635-3 2층203호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 처인구 중부대로 1541 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 예담하우스 A동 |
| 전용면적 | 50.89㎡ |
| 건물 | 2017.11.10 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지상6층 중 2층 |
| 소유자 | 구희경 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 6,242,305원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2018.03.30 접수된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 144,000,000원이며 채무자는 구희경입니다. 이후 2024년 신한카드 가압류 8,514,766원, 우리카드 가압류 5,383,536원, 2025년 우리카드 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 실거래 비교 — 최근 평균보다 1.3% 높다
예담하우스(A동)는 12세대이며 대상 면적은 50.89㎡입니다. 제공된 면적 일치 실거래를 보면 2022년 4월 188,500,000원, 2022년 11월 220,000,000원이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 204,250,000원, 최신 거래는 220,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 50.89㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2022.04 | 50.89㎡ | 3 | 188,500,000원 |
| 2021.11 | 49.63㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.89㎡ | 2건 | 204,250,000원 |
신건 최저가 207,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.3%입니다. 즉 최근 평균보다 조금 높은 가격이라 신건 자체에는 명확한 가격 할인 메리트가 없습니다. 반면 최신 거래 220,000,000원보다는 낮습니다. 제공된 최근 거래와 이전 거래의 추세는 +41.8%로 상승 방향이지만, 거래 표본이 3건이고 최신 거래월도 2022.11이라 입찰 시점의 현재 시세는 추가 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,514,766원 | 8,514,766원 |
| 3. 가압류 · 주식회사우리카드 | 5,383,536원 | 5,383,536원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주식회사우리카드 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 45,403,698원 |
현재 회차 207,000,000원 기준 총 채권액 157,898,302원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 45,403,698원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 207,000,000원 | 0원 | 45,403,698원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 165,600,000원 | 0원 | 4,583,298원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 132,480,000원 | 28,073,022원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권 미배당이 28,073,022원 발생하지만, 제공된 시나리오상 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 낙찰가가 낮아져도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용마초등학교 남측 인근이며 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 8m 내외, 동측 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 2017.11.10 사용승인, 위생·급배수·개별난방·승강기 설비를 갖추고 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형, 소로각지이며 공시지가는 1,961,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·정비예정구역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 예담하우스(A동)는 12세대이며 확인된 실거래는 3건입니다. 가격 판단 시 거래 표본의 크기를 함께 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 207,000,000원은 최근 12개월 평균 204,250,000원의 101.3%입니다. 최근 평균보다 높은 가격임을 전제로 상한가를 정해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2022.11의 220,000,000원입니다. 매각기일 전 현재 거래가격을 추가 확인하는 것이 중요합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·전입세대·실제 점유 상태를 대조해야 합니다.
- 도시형생활주택 특성. 이용상태가 도시형생활주택인 다세대이므로 아파트와 같은 환금성을 전제로 보지 말고 해당 유형의 수요를 따로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 신한은행 근저당, 카드사 가압류, 강제경매개시결정의 등기 상태를 매각기일 직전 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 신중
이 물건의 장점은 분명합니다. 2018년 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 카드사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라 권리 구조는 깔끔한 편입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 207,000,000원은 최근 12개월 평균 204,250,000원보다 높아 최근 평균 대비 101.3%입니다. 최신 거래 220,000,000원보다는 낮고 최근·과거 거래 추세도 +41.8%이지만, 확인된 거래가 3건에 불과하고 최신 거래도 2022.11입니다. 따라서 권리는 합격에 가깝지만, 신건 가격을 싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 입찰 전 현재 시세와 실제 점유관계를 다시 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
