인천지방법원 2026타경30327. 부천시 오정구 고강동 동문미도아파트 3동 3층 305호입니다. 현재 소유자 배현숙은 2023.09.14. 소유권을 이전받았고 거래가액은 188,000,000원입니다. 같은 날 국민은행 근저당권이 채권최고액 185,900,000원으로 설정됐으며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2026.02.05. 한국자산관리공사를 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기됐고, 해당 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
등기상 현재 남아 있는 근저당권은 1건이고, 별도의 현존 압류는 없습니다. 과거 소유권·근저당권·압류 기록 가운데 상당수는 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 이번 사건의 승부처는 복잡한 후순위 권리보다는 매각가격과 시세의 간격에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30327 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 327-7 동문미도아파트 3동 3층305호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 51.3㎡ · 철근콩크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 3층 305호 |
| 소유자 | 배현숙 · 2023.09.14. 소유권이전 · 거래가액 188,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 78,954,553원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤는 경매개시결정
말소기준은 2023.09.14. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 185,900,000원이며 채무자는 배현숙입니다. 이후 등기된 2026.02.05. 강제경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 2.18억은 최근 흐름보다 높다
동문미도(327-7) 동일 면적 51.3㎡의 실거래 표본은 12건입니다. 전체 평균은 186,000,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 흐름을 더 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건의 평균은 179,375,000원이고 최신 거래는 2025.09 · 150,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -5.2% 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 51.3㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2025.06 | 51.3㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2025.06 | 51.3㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2025.05 | 51.3㎡ | 2 | 182,500,000원 |
| 2024.07 | 51.3㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2024.06 | 51.3㎡ | 1 | 189,500,000원 |
| 2024.02 | 51.3㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2024.02 | 51.3㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2023.12 | 51.3㎡ | 2 | 191,000,000원 |
| 2023.10 | 51.3㎡ | 5 | 186,000,000원 |
| 2023.09 | 51.3㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2023.07 | 51.3㎡ | 3 | 188,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.3㎡ | 4건 | 179,375,000원 |
| 전체 평균 | 51.3㎡ | 12건 | 186,000,000원 |
현재 최저매각가 218,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.5%이고, 전체 12건 평균과 비교해도 117.2%입니다. 특히 최신 거래가 150,000,000원까지 내려온 상태에서 최근 추세가 -5.2%라는 점까지 함께 보면, 전체 평균만 근거로 신건 가격을 싸다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,852,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 185,900,000원 | 185,900,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 한국자산관리공사 | 78,954,553원 | 28,248,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 264,854,553원, 예상 배당액은 214,148,000원이며 미배당액은 50,706,553원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 고리울초등학교 남서측 인근에 위치하며 주변에는 단독·다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 단지. 동문미도(327-7)는 300세대이며 준공일은 1989.10.06입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 1,867,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 소음대책지역 제3종구역의 나지구·다지구, 항공표면, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함·저촉돼 있습니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 동일면적 실거래는 150,000,000원부터 220,000,000원까지 분포하고, 최근 거래 추세는 -5.2%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 시세 착시 경계. 현재 최저가 218,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.5%입니다. 감정가가 곧 적정 매수가라는 전제는 피해야 합니다.
- 최신 거래 우선. 전체 12건 평균 186,000,000원보다 최근 12개월 평균 179,375,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선해 가격 상한을 점검하세요.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -5.2%이므로 과거 220,000,000원 거래만 보고 가격을 높게 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 시 174,400,000원, 2회 유찰 시 139,520,000원 시나리오를 최근 거래와 나란히 비교하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차관계는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 원본 서류와 함께 대조하세요.
맺으며 — “권리 안전성과 가격 매력은 별개”
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2023.09.14. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 강제경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 최저가 218,000,000원은 최근 12개월 평균 179,375,000원의 121.5%입니다. 최신 거래는 150,000,000원, 최근 추세는 -5.2%입니다. 따라서 결론은 분명합니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류. 이 물건의 투자 판단은 권리해소 여부보다 어느 회차에서 최근 시세와의 간격이 충분히 벌어지는지에 달려 있습니다.
