수원지방법원 2025타경1430. 용인시 기흥구 공세동 ‘탑실마을대주피오레2단지’ 215동 9층 905호 아파트입니다. 현재 소유자는 김성완이고, 2023년 2월 15일 소유권이전과 함께 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 585,200,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 제이비우리캐피탈 가압류와 경매개시결정, 문송희 명의의 전세금 200,000,000원 전세권은 모두 매각으로 소멸합니다.
배당 시뮬레이션상 현재 최저가 569,000,000원에서 집행비용 8,090,000원을 제외한 560,910,000원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류와 전세권에는 배당 재원이 남지 않습니다. 그러나 이 권리들은 말소기준 이후 권리이므로 미배당액을 매수인이 떠안는 구조가 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 제시됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1430 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 공세동 714 탑실마을대주피오레2단지 215동 9층 905호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트구조 18층건 내 제9층 905호 |
| 대상면적 | 148.6289㎡ |
| 소유자 | 김성완 (2022.12.15 매매, 거래가액 612,000,000원 · 2023.02.15 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 569,000,000원 / 569,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 539,545,411원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 다만 등기부에는 2026년 1월 13일 문송희 명의의 전세권이 등기돼 있습니다. 전세금은 200,000,000원, 범위는 건물 전체이고, 존속기간은 2024년 3월 22일부터 2026년 3월 22일까지입니다. 이 전세권은 말소기준인 2023년 2월 15일 농협은행 근저당보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당이 0원으로 추정돼도 그 미배당 전세금을 매수인이 인수하는 구조로 계산되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 실거래보다 높다
대주피오레2단지의 대상 면적은 148.6289㎡이며, 면적 매칭된 최근 12건의 실거래가 제공돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 522,250,000원, 최신 거래는 2026년 5월 535,000,000원입니다. 현재 최저가 569,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.0%로, 최근 시세보다 낮은 가격이라고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 150.28㎡ | 15 | 535,000,000원 |
| 2026.05 | 148.63㎡ | 5 | 470,000,000원 |
| 2026.04 | 150.28㎡ | 15 | 510,000,000원 |
| 2026.04 | 150.28㎡ | 13 | 620,000,000원 |
| 2026.03 | 150.28㎡ | 16 | 510,000,000원 |
| 2026.03 | 150.28㎡ | 4 | 550,000,000원 |
| 2026.03 | 150.28㎡ | 22 | 510,000,000원 |
| 2026.03 | 148.63㎡ | 17 | 510,000,000원 |
| 2026.03 | 150.28㎡ | 8 | 510,000,000원 |
| 2026.03 | 148.63㎡ | 12 | 510,000,000원 |
| 2026.03 | 148.63㎡ | 18 | 530,000,000원 |
| 2026.02 | 150.28㎡ | 20 | 502,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 522,250,000원 |
표본 최저가는 470,000,000원, 최고가는 620,000,000원으로 편차가 큽니다. 하지만 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균 522,250,000원과 최신 거래 535,000,000원을 기준으로 보면 현재 신건 최저가 569,000,000원은 두 기준 모두보다 높습니다. 따라서 현 회차에 대해 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”는 판단은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 569,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,090,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 585,200,000원 | 560,910,000원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 30,831,871원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 문송희 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 816,031,871원 중 예상 배당액은 560,910,000원, 미배당액은 255,121,871원입니다. 다만 후순위 가압류와 전세권은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 569,000,000원 | 560,910,000원 | 255,121,871원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 455,200,000원 | 448,248,000원 | 367,783,871원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 364,160,000원 | 358,261,760원 | 457,770,111원 | 0원 |
유찰되면 선순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 즉 권리 인수액 때문에 실질취득비용이 최저가보다 커지는 물건은 아닙니다. 현재 판단의 초점은 배당 부족분이 아니라 입찰가격 자체입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 공세동 소재 공세초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위에 근린생활시설·학교·공원·아파트단지가 입지해 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층건 내 9층이며, 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 단지 서측으로 폭 20~25미터 내외 포장도로와 접하며, 토지는 아파트 단지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·복합단지이며, 공시지가는 2,684,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 규모. 대주피오레2단지는 1,290세대, 2009.07.31 준공입니다. 최근 실거래 12건의 가격 범위가 470,000,000원~620,000,000원으로 넓어 개별 층·상태에 따른 가격 차이를 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준 우선. 최저가 569,000,000원은 최근 12개월 평균 522,250,000원의 109.0%입니다. 현 회차를 할인 매수로 평가하지 말아야 합니다.
- 최신 거래 대조. 최신 거래는 2026년 5월 535,000,000원입니다. 신건 최저가가 이 금액보다 높은 점을 응찰 상한 판단에 반영해야 합니다.
- 전세권 확인. 문송희 명의 전세권은 말소기준 이후라 소멸하는 구조지만, 매각물건명세서와 등기부 원본에서 전세권의 말소·배당 관계를 최종 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 아니다”
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2023년 2월 15일 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 제이비우리캐피탈 가압류와 문송희 전세권은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현재 신건 최저가 569,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 522,250,000원의 109.0%이며, 최신 거래 535,000,000원도 웃돕니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리는 소멸형이지만, 현 회차 가격에는 시세 할인 메리트가 확인되지 않습니다. 권리보다 입찰가 통제가 중요한 사건입니다.
