인천지방법원 2026타경30348. 부천시 소사구 범박동 ‘범박파밀리에포레스트’ 207동 11층 1103호 아파트입니다. 감정 이용상태도 아파트이며, 철근콘크리트구조 14층 건물 내 11층에 위치합니다. 현재 등기상 소유자는 상속을 원인으로 지분을 취득한 이익재 7분의 3, 이서연 7분의 2, 이서정 7분의 2입니다. 경매를 신청한 상상인플러스저축은행의 청구액은 440,145,176원이고, 말소기준인 을구 18번 근저당의 채권최고액은 547,200,000원입니다.
등기부만 보면 말소기준 이후의 담보권이 소멸하는 전형적인 임의경매 구조입니다. 하지만 이 사건은 등기부보다 점유관계 확인이 더 중요합니다. 현황조사와 매각물건명세서에 이익재가 점유자로 기재되어 있고 전입일이 2018.11.19.로 말소기준일인 2020.11.06.보다 빠릅니다. 동시에 현재 그는 상속등기상 공유자이기도 합니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 인수액을 0원이라고 확정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30348 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 범박동 234-1 범박파밀리에포레스트 207동 11층 1103호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 소사구 양지남로68번길 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용면적대 84.93㎡ · 14층 건물 내 11층 |
| 현재 소유자 | 이익재 7분의 3 · 이서연 7분의 2 · 이서정 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 603,000,000원 / 603,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 상상인플러스저축은행 |
| 청구액 | 440,145,176원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보권은 소멸
과거 설정됐던 현대캐피탈, 서서천농업협동조합, 스타크레디트대부, 에스비아이저축은행, 오케이저축은행, 앤알캐피탈대부, 엠케이캐피탈대부, 가든캐피탈대부, 테크메이트코리아대부의 근저당은 등기부상 이미 말소된 내역입니다. 현재 경매의 말소기준은 2020.11.06. 을구 18번 상상인플러스저축은행 근저당 547,200,000원입니다. 이후 2022.07.12. 설정된 제이오에이파이낸셜대부 근저당 156,000,000원과 2026.02.06. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 전입은 빠르지만 보증금·확정일자가 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이익재 | 2018.11.19 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
이익재의 전입일은 말소기준권리보다 약 2년 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 有라고 단정할 수 없습니다. 임대차계약의 존재와 보증금이 확인되고 그 대항력이 인정되는 경우에는 배당되지 않은 보증금이 매수인에게 남을 가능성이 있습니다. 반대로 임대차가 아닌 점유관계라면 결론이 달라집니다. 현재 이익재는 2025.04.08. 상속을 원인으로 7분의 3 지분을 취득한 공유자로 등기되어 있으므로, 전입 당시 점유의 법적 성격과 임대차계약 존재 여부를 원문 서류로 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 신건 6.03억은 최근 평균의 105.8%
범박파밀리에포레스트는 672세대, 2011.03.21. 준공 단지입니다. 비교 대상 면적은 84.93㎡이고, 최근 거래 12건의 평균은 570,083,333원입니다. 현재 최저매각가 603,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 105.8%입니다. 최신 거래는 2026.08. 553,000,000원으로, 현재 최저가는 최신 거래보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.15㎡ | 9 | 553,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 15 | 615,000,000원 |
| 2026.08 | 84.15㎡ | 3 | 544,000,000원 |
| 2026.08 | 84.67㎡ | 10 | 585,000,000원 |
| 2026.07 | 84.67㎡ | 2 | 543,000,000원 |
| 2026.07 | 84.15㎡ | 14 | 598,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 11 | 578,000,000원 |
| 2026.06 | 84.44㎡ | 5 | 560,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 12 | 575,000,000원 |
| 2026.05 | 84.15㎡ | 7 | 563,000,000원 |
| 2026.05 | 84.15㎡ | 4 | 555,000,000원 |
| 2026.05 | 84.67㎡ | 5 | 572,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 570,083,333원 |
최근 거래 범위는 543,000,000원~615,000,000원입니다. 감정가이자 신건 최저가인 603,000,000원은 이 범위 안에 있지만 평균 570,083,333원보다 높고, 최신 거래 553,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “신건부터 가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 603,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,430,000원 |
| 1. 을구 18번 근저당 · 상상인플러스저축은행 | 547,200,000원 | 547,200,000원 |
| 2. 을구 22번 근저당 · 제이오에이파이낸셜대부 | 156,000,000원 | 47,370,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 703,200,000원 중 예상배당 594,570,000원, 미배당 108,630,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 특히 점유자 이익재의 보증금이 확인되지 않았으므로 이 배당표만으로 임차보증금 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 603,000,000원 | 594,570,000원 | 108,630,000원 | 충족 |
| 1회 유찰 · 80% | 482,400,000원 | 475,176,000원 | 228,024,000원 | 충족 |
| 2회 유찰 · 64% | 385,920,000원 | 379,717,120원 | 323,482,880원 | 미충족 |
가격이 내려갈수록 담보권자의 미배당액은 커집니다. 다만 이 사건에서는 유찰가격만 보고 안전마진을 계산해서는 안 됩니다. 점유자가 실제 대항력 임차인이고 보증금이 존재한다면, 낙찰가가 낮아져도 미배당 임차보증금이 매수인에게 남을 수 있기 때문입니다. 따라서 유찰 여부보다 먼저 보증금과 임대차관계 확인이 선행되어야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 범박중학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·근린생활시설·공원 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 11층이며 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 범박파밀리에포레스트는 672세대, 2011.03.21. 준공 단지입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,584,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되고, 토지 도로접면은 중로각지입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이익재의 임대차계약 원본 확인. 전입일 2018.11.19., 말소기준 2020.11.06.이므로 계약 존재 여부와 보증금이 가장 중요합니다.
- 보증금·확정일자·배당요구 확인. 현재 금액과 날짜가 확인되지 않아 승계액을 산정할 수 없습니다.
- 현재 공유자와 점유자 관계 확인. 이익재는 현재 7분의 3 공유자이기도 하므로 전입 당시 점유의 법적 성격을 반드시 구분해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 신건 최저가 603,000,000원은 최근 12개월 평균 570,083,333원의 105.8%입니다.
- 최신 거래도 함께 비교. 2026.08. 최신 거래는 553,000,000원이며 최근 12건 범위는 543,000,000원~615,000,000원입니다.
- 배당표 맹신 금지. 등기권리 기준 인수 0원 계산과 실제 임차보증금 인수 여부는 별개입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 점유, 점유보다 먼저 가격
이 사건은 등기부만 보면 복잡해 보이지만 현재 경매의 기준은 명확합니다. 2020.11.06. 상상인플러스저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후 제이오에이파이낸셜대부 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 바깥에 있습니다. 이익재가 2018.11.19. 전입한 점유자로 확인됐는데 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 때문에 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 처리하는 것이 안전합니다.
가격도 공격적으로 볼 이유가 없습니다. 감정가이자 신건 최저가인 603,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 570,083,333원의 105.8%이고, 최신 거래 553,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기권리는 소멸형이지만, 임차보증금 확인 전에는 인수액을 확정할 수 없고 신건 가격도 최근 평균보다 높다”입니다. 점유관계가 해소되지 않은 상태에서 최저가만 보고 접근하기에는 확인해야 할 변수가 남아 있습니다.
