인천지방법원 2026타경30374. 김포시 고촌읍 신곡리 ‘주석리치빌’ 가동 206호, 전용 33.79㎡의 다세대·공동주택(연립주택)입니다. 2018년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 세대로, 현재 소유자는 이소영입니다. 이 사건의 말소기준은 2023년 2월 1일 경기광주세무서장 압류이고, 임차권자 문승효는 그보다 앞선 2020년 11월 18일 전입·점유를 시작해 대항력 있는 임차인으로 정리됩니다.
따라서 등기부상 임차권등기가 매각으로 소멸한다고 해서 보증금 문제까지 자동으로 끝나는 구조가 아닙니다. 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 회차의 배당 시나리오는 문승효의 179,000,000원 청구액을 전액 변제하므로 인수액이 0원이지만, 유찰되어 매각대금이 낮아지면 이 대항력 때문에 인수위험이 다시 살아납니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30374 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 547-5 주석리치빌 가동 2층206호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 전용 33.79㎡ · 5층 중 2층 |
| 소유자 | 이소영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 문승효 / 179,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저 들어왔다
핵심은 날짜 순서입니다. 문승효의 전입·점유개시일은 2020.11.18이고, 말소기준인 압류는 2023.02.01입니다. 확정일자는 최초 계약 기준 2020.10.30이며 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권을 함께 갖는 구조입니다. 2024.11.18 주택임차권등기까지 마쳤고, 2026.02.13에는 같은 문승효가 채권자로 강제경매를 신청했습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문승효 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.18 | 등기부상 (1) 174,000,000원 (2) 179,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정일자 + 배당요구 | 현재 0원 미배당 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 신건은 최근 비교거래보다 26,500,000원 높다
주석리치빌 가·나동은 40세대이고, 대상과 면적이 일치하는 전용 33.79㎡ 실거래는 2024년 10월 158,500,000원 1건입니다. 이 금액이 최신 거래이자 최근 12개월 평균으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 33.79㎡ | 3 | 158,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 33.79㎡ | 1건 | 158,500,000원 |
현재 최저가 185,000,000원은 비교 실거래 158,500,000원의 116.7%입니다. 금액으로는 26,500,000원 높습니다. 현재 회차 인수가 0원이어서 실질취득금액도 185,000,000원으로 같으므로, 최저가가 낮아 보이는 착시도 없고, 최근 비교시세보다 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 실거래 표본이 1건뿐이라는 점은 감안해야 하지만, 이 한 건을 기준으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,390,000원 |
| 1. 경매신청채권 · 문승효 | 179,000,000원 | 179,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,610,000원 |
현재 신건 185,000,000원 가정에서는 문승효의 179,000,000원 청구액이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고촌읍행정복지센터 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·공원·나지 등이 형성된 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 김포골드라인 고촌역 및 버스정류장까지 도보 약 5분 내외로 기재돼 있습니다.
- 건물. 2018.11.29 사용승인, 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층. 급탕·급배수·개별난방 및 승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공항 고도제한, 철도보호지구 등이 기재돼 있습니다. 감정자료에는 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 표시돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 2,494,000원/㎡, 평지·사다리형, 광대로한면 조건이며 침수위험지구 저촉 표시도 있습니다.
- 환금성. 총 40세대의 소규모 공동주택이고, 동일 면적 확인 실거래가 1건뿐이라 대단지 아파트처럼 풍부한 거래표본을 기대하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원문 확인. 임차권등기에는 174,000,000원과 179,000,000원이 계약별로 병기돼 있습니다. 현재 유효 보증금과 변경계약 내용을 원문으로 대조해야 합니다.
- 현재 회차와 유찰 회차를 구분. 현재 185,000,000원에서는 인수 0원이지만, 유찰 후에는 대항력 임차인의 미배당 잔액이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 비교 실거래 158,500,000원보다 현재 최저가가 26,500,000원 높습니다. 권리만 보고 가격을 후하게 평가할 상황은 아닙니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 문승효입니다. 임대차계약서·임차권등기명령·배당요구 관계를 함께 확인하는 것이 중요합니다.
- 현장 내부 확인 한계. 감정 당시 폐문 부재로 내부 확인이 불가했고, 내부구조·이용상태는 건축물대장 도면과 외부관찰·탐문 등에 의존했습니다.
- 규제·침수 관련 최신 확인. 철도보호지구·고도지구·침수위험지구 저촉 등은 입찰 전 관계기관 자료와 현황을 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “현재 인수 0원”만 보고 들어가면 안 된다
이 사건은 한 문장으로 정리하면 현재 회차에서는 인수 0원이지만, 가격은 시세 이상이고 유찰 시 임차보증금 인수위험이 커지는 물건입니다. 문승효는 말소기준보다 앞서 전입·점유한 대항력 임차인이며 우선변제권도 갖고 있습니다. 신건 185,000,000원에서는 179,000,000원이 전액 배당되어 인수액이 없지만, 그 가격 자체가 비교 실거래 158,500,000원의 116.7%입니다.
반대로 유찰되어 낙찰가가 낮아지면 단순히 “싸졌다”고 볼 수도 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않는 순간 미배당 잔액이 매수인 인수로 이어질 수 있어, 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수금 증가로 상쇄되는 구조이기 때문입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 각 회차별 배당 후 실제 인수액을 더한 실질취득비용입니다. 현재 가격 기준 평가는 권리는 조건부 관리 가능, 가격 메리트는 부족으로 보는 것이 타당합니다.
