수원지방법원 2025타경1475. 경기도 수원시 권선구 호매실동 1399-2, 1층 108호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 2022.08.26. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물 중 제1층 제108호입니다. 현재 등기상 소유자는 부동산몬스터주식회사이며, 2022.10.18. 설정된 경기화성새마을금고 근저당 552,000,000원이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 국세·지방세 압류와 경매개시결정 등이 이어집니다. 자료상 이들 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있고, 임차인도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 세금 압류는 당해세에 해당할 경우 배당에서 선순위 차감될 수 있고, 별도로 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매의 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1475 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 1399-2 1층108호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-62 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건 중 제1층 제108호 · 사용승인일 2022.08.26. |
| 소유자 | 부동산몬스터주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 785,000,000원 / 785,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기화성새마을금고 / 480,147,780원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 원칙적으로 정리
핵심은 2022.10.18. 경기화성새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 552,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 2024.05.29. 국 압류, 2024.12.18. 수원시 압류, 2025.07.17. 임의경매개시결정, 2026.04.13. 권선구청장 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 1명 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전주연 | 108호 39.4400㎡ | 2024.11.29. | 50,000,000원 | 2,400,000원 | 없음 | 확정일자 확인 없음 | 없음 |
전주연의 전입신고일은 2024.11.29.로 말소기준권리인 2022.10.18.보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없고, 보증금 50,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조도 아닙니다. 확정일자는 확인되지 않고 배당요구 신고 여부도 확인되지 않지만, 대항력이 없는 임차인이므로 매수인 인수액은 예상배당표와 동일하게 0원입니다.
③ 가격 — 실거래 비교 없이 신건 785,000,000원
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 785,000,000원이 적정한지, 시세보다 싼지 비싼지를 현재 자료만으로 단정할 수 없습니다. 특히 근린시설·일반음식점 용도는 아파트처럼 동일 평형의 반복 거래로 가격을 단순 비교하기 어렵기 때문에 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
현재 회차의 최저매각가는 감정가와 같은 785,000,000원이고, 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 785,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 628,000,000원, 2회 유찰 시 시나리오는 502,400,000원으로 제시되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 785,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,250,000원 |
| 2. 근저당 · 경기화성새마을금고 | 552,000,000원 | 552,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 222,750,000원 |
현재 회차 785,000,000원 가정에서는 경기화성새마을금고 채권최고액 552,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 222,750,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 2회차부터 배당구조가 달라진다
| 시나리오 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 785,000,000원 | 552,000,000원 | 0원 | 222,750,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 628,000,000원 | 552,000,000원 | 0원 | 67,320,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 502,400,000원 | 494,976,000원 | 57,024,000원 | 0원 | 0원 |
중요한 점은 채권 미배당이 생겨도 매수인 인수액은 0원이라는 것입니다. 현재 회차와 1회 유찰 시에는 경기화성새마을금고 채권최고액이 전액 배당되지만, 2회 유찰 시 매각가 502,400,000원에서는 채권배당이 494,976,000원으로 줄어 57,024,000원의 미배당이 발생합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능실초등학교 동측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔·아파트 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 제2종근린생활시설인 일반음식점으로 이용 중입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 15미터 포장도로, 동측으로 노폭 약 15미터 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재했으나 현황조사·매각물건명세서에는 임차인 전주연이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하는지 확인해 실제 배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 2025.05.16. 공매공고가 있으므로 한국자산관리공사 공매의 현재 진행·정지·취소 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 전주연은 대항력이 없지만 실제 점유 중이라면 낙찰 후 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 상가 현황 확인. 일반음식점으로 이용 중이므로 영업·시설물·원상복구 범위와 실제 점유상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 주변 근린시설 매매사례와 임대수익을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 자료와 공매 진행상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 2022.10.18. 경기화성새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인 전주연은 2024.11.29. 전입해 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 상가·근린시설 경매에서는 이것만으로 판단을 끝낼 수 없습니다.
국세·지방세 압류가 실제 배당에 미치는 영향, 한국자산관리공사 공매와의 교차 진행, 그리고 실거래 비교자료가 없는 신건 785,000,000원의 가격 적정성이 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 세금·공매·가격 검증이 선행되어야 하는 사건입니다. 특히 현재 자료만으로는 신건 가격이 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
