인천지방법원 2026타경30375. 김포 양촌일반산업단지 내 메카존 나동 6층 640호로, 감정평가상 이용상태는 지식산업센터(아파트형 공장)이며 현재는 공실입니다. 소유자는 이후범이고, 2011년 3월 31일 매매를 원인으로 거래가액 320,329,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매에서 기준이 되는 권리는 2014년 11월 5일 설정된 국민은행 채권최고액 324,000,000원 근저당입니다.
그 이후 설정된 유경현 근저당 100,000,000원, 기술보증기금 가압류 260,000,000원, 김포시 압류와 2026년 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인이 승계할 권리는 없습니다. 다만 신건 매각대금 277,400,000원으로도 채권 전부를 충족하지 못해 411,283,600원의 미배당이 생기는 구조입니다. 이 미배당은 채권자 측 문제이지, 매수인이 그 금액을 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30375 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2979 메카존 나동 6층 640호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 양촌읍 황금로 117 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 지식산업센터(아파트형 공장) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상8층 · 나동 제6층 제640호 · 2009.03.10 사용승인 |
| 소유자 | 이후범 · 2011.03.31 매매 · 거래가액 320,329,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 277,400,000원 / 277,400,000원 (신건) |
| 청구금액 | 208,004,352원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 비고 | 제시외 건물 포함 · 지식산업센터(아파트형 공장) · 현재 공실 |
① 권리 흐름 — 2014년 국민은행 근저당이 기준
과거 중소기업진흥공단 근저당 295,200,000원은 2014년 11월 5일 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 국민은행 근저당 324,000,000원이 새로 설정됐고 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2016년 유경현 근저당, 2024년 기술보증기금 가압류, 2026년 김포시 압류와 경매개시결정은 모두 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 조사 2건, 모두 대항력 없음
| 점유자 / 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조일 | 2023.12.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)케이엘에스, 이후범 | 2015.01.13 | 20,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조일은 2023년 12월 21일, (주)케이엘에스·이후범은 2015년 1월 13일 전입으로 모두 말소기준일인 2014년 11월 5일 이후입니다. 따라서 두 조사 건 모두 대항력이 없고 보증금 승계 위험도 없습니다. 조일의 보증금은 확인되지 않았지만, 전입 시점 자체가 말소기준보다 늦어 대항력 인수형에는 해당하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,683,600원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 주식회사국민은행 | 324,000,000원 | 272,716,400원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 유경현 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 13번 가압류 · 기술보증기금 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 277,400,000원에서는 집행비용 4,683,600원을 제외한 272,716,400원이 국민은행 근저당에 배당되고, 유경현 근저당과 기술보증기금 가압류에는 배당 여력이 남지 않습니다. 채권총액 684,000,000원 대비 미배당은 411,283,600원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 양촌읍 학운리 학운초등학교 남서측 인근, 김포 양촌 일반산업단지 내에 위치합니다. 주변은 중·소규모 공장, 업무시설, 오피스텔, 의원·근린시설 등 지원시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 주 간선도로변에 간선·관내 순환버스·마을버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2009.03.10 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지하1층·지상8층 공장 및 근린생활시설 건물입니다. 승객·화물용 승강기, 층별 주차장 및 상·하차시설, 소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 북서측 약 30m, 북동측 약 20m, 남서측 약 15m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역·일반산업단지·성장관리권역에 포함되고 군사기지 및 군사시설 보호구역과 제한보호구역에 저촉됩니다.
- 토지. 공장용지·공업용, 평지·세로장방형이며 공시지가는 775,100원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 매각에는 제시외 건물이 포함됩니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 산업단지 내 지식산업센터이므로 실사용 기업·임대수요가 매각가격과 재매각 가능성에 직접 영향을 줍니다. 현재는 공실입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2014.11.05 국민은행 근저당 324,000,000원이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 실제 점유 확인. 조사된 점유 내역과 감정평가상 현재 공실 상태가 함께 존재하므로 현장 방문을 통해 실제 사용·점유 상태를 확인하세요.
- 조일 보증관계 확인. 대항력은 없지만 보증금 규모가 확인되지 않은 조사 건이므로 매각물건명세서 원문과 현황조사서를 대조하세요.
- 제시외 건물 확인. 매각 비고에 제시외 건물 포함이 명시돼 있으므로 감정평가서에서 위치·형태·평가액과 실제 이용관계를 확인하세요.
- 지식산업센터 이용 가능성. 입주자격·업종·산업단지 관련 이용 제한과 실제 사용 목적이 맞는지 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 277,400,000원을 기준으로 주변 동일·유사 지식산업센터의 최근 매매·임대 수준을 직접 비교한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2014년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 모두 소멸합니다. 조사된 점유 2건 역시 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수는 0원입니다.
다만 권리 안전성과 가격 매력은 별개의 문제입니다. 신건 최저가가 277,400,000원이고 현재 공실인 지식산업센터이며 제시외 건물도 포함됩니다. 따라서 이 사건은 “숨은 임차보증금 인수”를 걱정할 물건이라기보다, 이 가격에 산업단지 내 지식산업센터를 사는 것이 적정한지를 검증해야 하는 물건입니다. 권리는 합격, 가격·환금성은 확인 후 판단. 이 결론이 가장 데이터에 충실합니다.
