인천지방법원 2026타경30422. 부천시 오정구 여월동 다온팰리스 나동 2층 202호입니다. 감정평가상 공부 이용상태는 사무소이고, 토지는 단지형다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 현재 소유자는 신재혁이며 2021년 3월 12일 매매를 원인으로 2021년 3월 15일 거래가액 209,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2022년 9월 5일 하이브주식회사의 채권최고액 150,000,000원 근저당입니다.
등기부의 후순위 가압류·압류·현재 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기순위만이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 2021년 3월 11일 전입·점유가 확인되는 사람이 박영숙과 최홍성 두 명이고, 이 가운데 박영숙은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 최홍성의 임차권등기는 2024년이지만 임대차계약은 2021년 1월 14일, 확정일자는 2021년 1월 15일, 전입·점유는 2021년 3월 11일입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30422 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 여월동 8-10 다온팰리스 나동 2층 202호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 사무소 · 단지형다세대주택 건부지 |
| 소유자 | 신재혁 (2021.03.15 소유권이전 · 거래가액 209,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 209,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 감정 대상면적 | 67.48㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인은 따로 봐야 한다
2021년 12월 17일 부천시 압류는 말소기준보다 앞섰지만 2022년 9월 14일 해제로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 등기 중 말소기준보다 앞서 매수인이 그대로 떠안을 등기권리는 확인되지 않습니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 360,000,000원, 국세·지방세 압류들, 2026년 강제경매개시결정은 말소기준 후순위입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액 자체가 미상
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영숙 | 2021.03.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최홍성 | 2021.03.11 | 2021.01.15 | 209,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
최홍성은 건물 전부에 관한 주거 임차권등기가 있고, 임대차계약일 2021년 1월 14일, 확정일 2021년 1월 15일, 주민등록·점유개시일 2021년 3월 11일입니다. 배당요구도 2024년 10월 8일 접수됐습니다. 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
반면 박영숙도 2021년 3월 11일 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사람을 단순히 “인수 0원”으로 처리할 수 없습니다. 현재 확인 가능한 수준에서는 대항력 가능·미상으로 보고, 실제 보증금·점유관계·임대차계약 원본 확인 전까지 별도 인수 위험을 남겨 두는 것이 맞습니다.
③ 시세 비교 — 신건 3억은 최근 시장보다 8,000만원 높다
다온팰리스의 거래 표본은 4건이며, 감정 대상면적 67.48㎡와 거래면적은 일치하지 않습니다. 따라서 직접적인 동일면적 비교는 어렵지만, 최근 거래 흐름 자체는 분명합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 220,000,000원, 최신 거래는 230,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 48.52㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2024.11 | 48.52㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2022.02 | 49.47㎡ | 4 | 293,000,000원 |
| 2021.10 | 46.17㎡ | 5 | 219,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 220,000,000원 |
전체 4건 평균은 238,000,000원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균 220,000,000원은 이전 거래군보다 14.1% 낮아진 흐름입니다. 그럼에도 현재 최저가 300,000,000원은 최근 12개월 평균의 136.4%이고, 최신 거래 230,000,000원보다도 70,000,000원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 1. 임차인 최홍성 보증금 | 209,000,000원 | 209,000,000원 |
| 2. 근저당 · 하이브주식회사 | 150,000,000원 | 86,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 최홍성 | 209,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 300,000,000원 가정에서는 최홍성 보증금 209,000,000원이 전액 배당돼 그 임차권의 잔액 인수는 0원입니다. 다만 당해세 및 다른 선순위 배당 변수가 생기면 실제 배당액은 달라질 수 있고, 박영숙의 보증금은 확인되지 않아 이 표만으로 전체 임차인 인수 위험을 0원으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 2회 유찰부터 임차보증금 잔액 인수
| 회차 | 매각가 | 최홍성 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 300,000,000원 | 209,000,000원 | 0원 | 300,000,000원 |
| 1회 유찰 80% | 240,000,000원 | 209,000,000원 | 0원 | 240,000,000원 |
| 2회 유찰 64% | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 20,488,000원 | 212,488,000원 |
2회 유찰 시 최저가만 보면 192,000,000원이지만, 최홍성 보증금 중 미배당 20,488,000원을 인수해 실질취득은 212,488,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 커지면 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수가 생기므로, 가격 비교는 반드시 낙찰가가 아니라 실질취득액으로 해야 합니다.
그 212,488,000원은 최근 12개월 평균 220,000,000원보다 낮지만, 박영숙의 보증금은 여전히 미상입니다. 따라서 “2회 유찰이면 무조건 싸다”는 결론도 금물입니다. 확인되지 않은 선순위 임차보증금이 실제 존재한다면 실질취득액은 추가로 올라갈 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여월중학교 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 2층 202호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 8미터, 서측 약 7미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,282,000원/㎡, 토지면적 630.4㎡, 지목은 대입니다.
- 거래표본. 다온팰리스 20세대, 사용승인 2017.05.19. 거래 표본 4건이며 감정 대상면적 67.48㎡와 거래면적은 일치하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박영숙 보증금 확인. 2021.03.11 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약과 실제 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 최홍성 임차권. 현재 3억에서는 전액 배당이지만, 유찰로 배당액이 줄면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 관계인 여부. 임차권자 최홍성과 강제경매 채권자 최홍성의 동일성 및 임대차 실질을 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있으므로 세목·법정기일·당해세 여부를 확인해야 실제 배당 순서를 확정할 수 있습니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 220,000,000원, 최신 거래 230,000,000원, 최근 추세 -14.1%를 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 이용상황은 사무소입니다. 주거로 당연히 가정하지 말고 실제 이용·인허가·금융 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금·임대차계약·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 신건은 비싸고, 싸지는 순간에는 임차 인수가 생긴다
현재 신건 가격 300,000,000원은 최근 12개월 평균 220,000,000원의 136.4%입니다. 최근 거래 흐름도 이전보다 14.1% 하락했습니다. 이 가격에서 최홍성 보증금은 전액 배당되므로 확정 인수는 0원이지만, 박영숙의 선순위 가능 임차보증금이 확인되지 않아 권리분석을 “깨끗하다”고 끝낼 수 없습니다.
반대로 2회 유찰돼 최저가가 192,000,000원으로 내려가면 최홍성 보증금의 미배당 20,488,000원이 매수인에게 넘어와 실질취득은 212,488,000원으로 올라갑니다. 즉 이 사건은 낙찰가만 낮아지는 물건이 아니라, 낮아질수록 임차보증금 인수가 발생하는 구조입니다. 여기에 박영숙의 보증금 미상 위험까지 남아 있습니다. 현재 기준 결론은 가격도 보류, 권리도 추가 확인 필수입니다.
