인천지방법원 2026타경30422. 부천시 오정구 여월동 다온팰리스 나동 202호입니다. 겉으로 보면 감정가에서 30% 내려온 경매물건이지만, 등기부에는 선순위 전입·확정일자를 갖춘 최홍성의 주택임차권등기가 존재합니다. 임차보증금은 209,000,000원이며 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수한다고 명시돼 있습니다.

이 물건의 실질취득비용은 단순한 낙찰가가 아닙니다. 낙찰가와 미배당 보증금 잔액을 합산해야 합니다. 또 최홍성 외에 2021.03.11 전입한 박영숙이 조사돼 있어 점유관계와 임대차 중복 여부를 따로 확인해야 합니다. 감정평가상 공부상 이용상황도 사무소이므로 일반 아파트와 동일한 주거·환금성 전제로 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

말소기준권리는 2022.09.05 하이브주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류·압류와 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리입니다. 다만 임차권등기가 근저당권보다 늦게 이루어졌다는 사실만으로 보증금 인수책임까지 사라지는 것은 아닙니다.

최홍성의 전입 및 점유개시일은 2021.03.11, 확정일자는 2021.01.15입니다. 모두 근저당권 설정일보다 앞섭니다. 임차권등기는 2024.10.08에 이루어졌으나, 선행 임차관계와 대항력 유지가 핵심입니다. 매각물건명세서는 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수한다고 명시합니다.

2021.12.17 부천시 압류는 말소기준권리보다 먼저 접수됐지만 2022.09.14 해제로 이미 말소됐습니다. 현재까지 존속하는 선순위 압류로 보아 별도의 인수액을 산정해서는 안 됩니다. 다만 이후 국세·지방세 압류가 다수 존재해 실제 조세채권의 배당 우선순위 및 체납 내역 확인은 필요합니다.

② 임차인·점유 분석 — 보증금 209,000,000원과 미상 점유자

조사상 관련자는 최홍성과 박영숙 2명이며 보증기관 대위변제에 따른 중복신고로 확인된 항목은 없습니다. 다만 박영숙의 보증금·확정일자·점유 범위가 불명확하여 두 사람이 각각 독립된 임차인인지, 가족 또는 관계인인지 단정할 수 없습니다. 따라서 보증금을 임의로 합산하지 않으면서도 최홍성의 209,000,000원 외 추가 인수 가능성을 별도 위험으로 남겨야 합니다.

최홍성은 임차권등기상 임차권자인 동시에 현재 강제경매의 신청채권자로 나타납니다. 이러한 지위의 중첩만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없지만, 임대차의 실질과 채권 발생 경위, 배당요구의 적정성을 원본 서류로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)

현재 회차의 추정 배당표입니다. 집행비용 3,740,000원과 임차보증금 배당 206,260,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 최홍성의 경매 신청채권액과 임차보증금은 동일한 209,000,000원으로 기재돼 있으므로 별개 채권이라고 확인되지 않은 상태에서 이중 합산해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로

현재 회차부터 3회 유찰 가정까지 낙찰가가 크게 내려가도, 매수인의 실질취득 추정액은 212,740,000원에서 211,240,600원으로 제한적으로 감소합니다. 그 이유는 매각대금에서 회수하지 못한 임차보증금이 매수인의 부담으로 이전되기 때문입니다.

⑤ 시세 비교 — 최근 평균보다 조금 낮지만 하락 중

다온팰리스의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 238,000,000원, 최근 거래군 평균은 220,000,000원, 최신 거래는 2025.02의 230,000,000원입니다. 가격 추세는 -14.1%로 집계돼 있어 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균을 그대로 현재 시세로 보는 것은 위험합니다.

최저가 210,000,000원은 최근 거래군 평균의 95.5%입니다. 하지만 실제 인수 보증금을 더하면 취득부담은 212,740,000원으로, 최근 평균 대비 약 96.7%입니다. 비교대상보다 낮은 가격이기는 하나 차이는 7,260,000원 수준에 불과합니다. 취득 부대비용과 권리 위험을 고려하면 이를 확실한 가격 메리트라고 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 오정구 여월동 여월중학교 북동측 인근. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 소재합니다. 북측 약 8m, 서측 약 7m 도로에 접합니다.
• 건물. 2017.05.19 준공된 20세대 규모 다온팰리스로, 철근콘크리트구조 6층 건물의 2층 202호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 공부상 용도. 감정평가상 이용상황은 사무소입니다. 토지는 단지형다세대주택 건부지로 조사돼 있어 실제 주거 사용 여부와 건축물대장상 용도를 구분해 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정 이력은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 20세대 규모이며 비교 실거래는 4건에 불과합니다. 거래 면적도 대상 물건과 일치하지 않아 매도 시 예상 가격과 매수 수요를 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수액 기준으로 계산. 최저가 210,000,000원이 아니라 확인된 임차권 인수액을 더한 212,740,000원을 현재 회차 실질취득 기준으로 삼으세요.
• 선순위 임차권 확인. 최홍성의 임대차계약·전입·확정일자·점유개시·배당요구 및 명세서상 인수 문구를 원본으로 대조하세요.
• 박영숙 관계 확인. 2021.03.11 전입자의 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자와 최홍성의 임대차관계가 중복되는지 확인하세요. 미상 인수위험을 0원으로 처리해서는 안 됩니다.
• 경매 신청채권 검토. 임차권자와 신청채권자가 모두 최홍성으로 기재돼 있으므로 채권 관계와 배당요구 내용이 어떻게 연결되는지 확인하세요. 동일 금액을 이중으로 계산하지 마세요.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 존재합니다. 법정기일과 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 임차보증금 회수액이 달라질 수 있습니다.
• 사무소 용도 확인. 건축물대장상 용도와 실제 이용형태가 일치하는지 확인하고 주거용 임대·매매·금융 이용 가능성을 별도로 검토하세요.
• 시세 원본 검증. 2025.02 이후 거래와 실제 대상 면적에 일치하는 비교사례를 확보하세요. -14.1% 하락 추세를 반영한 보수적 가격 판단이 필요합니다.
• 관리비·점유 조사. 체납 관리비의 공용부분과 실제 점유자, 인도·명도에 필요한 비용을 확인하세요.
• 매각 전 서류 재확인. 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 배당요구 현황 및 매각기일 변경 여부를 법원 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “70% 낙찰가가 70% 취득비용은 아니다”

이 물건에서 가장 조심해야 하는 것은 1회 유찰로 감정가 대비 70%까지 내려왔다는 숫자입니다. 최저매각가는 210,000,000원이지만 선순위 임차권의 보증금 부족분을 인수하면 실질취득은 212,740,000원입니다. 2회·3회 유찰 가정에서도 실질취득은 약 211,000,000~212,000,000원 수준에 머물러, 낙찰가가 크게 낮아진다고 동일한 폭의 할인 효과가 발생하지 않습니다.

여기에 박영숙의 임대차관계 미확인, 최홍성의 임차권자·경매 신청채권자 지위, 다수의 조세압류, 공부상 사무소 용도, 면적이 일치하지 않는 실거래 표본과 -14.1% 하락 추세가 겹칩니다. 현재 실질취득은 집계상 최근 거래 평균보다 조금 낮지만, 안전마진이라고 보기에는 검증되지 않은 부분이 많습니다.