인천지방법원 2026타경30680. 김포 고촌읍 ‘고촌헤센스마트’ 13층 1303호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 박양순이며 2023.08.16 소유권이전 당시 거래가액은 224,084,000원입니다. 과거 하나은행 근저당권, 가등기, 현대캐피탈 가압류, 국민건강보험공단 압류, 이전 강제경매 등은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2026.03.23 한국자산관리공사의 강제경매개시결정이고, 이보다 앞서 2024.04.26 전입·점유한 박유빈 임차인의 권리가 매수인에게 대항할 수 있다는 점이 핵심입니다.
특히 2026.07.28 등기된 을구 3번 주택임차권은 등기 시점만 보면 경매개시 뒤지만, 등기 내용상 임대차계약일 2024.03.26, 확정일자 2024.03.26, 주민등록일자와 점유개시일자는 2024.04.26입니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30680 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 532-32 고촌헤센스마트 13층 1303호 · 도로명 경기도 김포시 고촌읍 김포대로 328 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 지하7층/지상15층 건물 내 13층 1303호 |
| 소유자 | 박양순 · 2023.08.16 소유권이전 · 거래가액 224,084,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리보다 임차인 선순위성이 중요하다
과거 권리 가운데 코리아신탁 신탁등기, 박은솔 가등기, 하나은행 근저당, 현대캐피탈 가압류, 국민건강보험공단 압류, 2025타경35138 강제경매는 이미 말소·해제 또는 취하된 상태입니다. 김포시 압류도 2026.03.20 해제됐습니다. 따라서 현재 남는 쟁점은 2026.03.23 강제경매개시결정을 기준으로 그보다 앞선 전입·점유를 가진 박유빈 임차인의 대항력과 배당 후 잔액 승계 여부입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박유빈 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 155,000,000원 | 2024.04.26 | 2024.03.26 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 시 승계 |
박유빈은 실제 임차인 1명이며 보증금은 155,000,000원입니다. 배당요구는 2026.07.28 접수된 것으로 반영되어 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 동시에 대항력도 있어 배당이 부족하면 미변제 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 1. 임차인 박유빈 보증금 | 155,000,000원 | 155,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 100,000,000원 | 61,120,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금이 전액 배당되지만 신청채권자 한국자산관리공사는 38,880,000원 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 위험이 같이 내려가지는 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 신청채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 220,000,000원 | 61,120,000원 | 38,880,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 176,000,000원 | 17,736,000원 | 82,264,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 140,800,000원 | 0원 | 100,000,000원 | 16,971,200원 |
현재와 1회 유찰 시나리오에서는 임차인 보증금이 전액 배당되는 것으로 계산되어 인수액이 0원입니다. 반면 2회 유찰 시에는 매각가가 보증금보다 낮아지고, 배당 부족분 16,971,200원이 매수인 승계액으로 전환됩니다. 이 구간부터는 최저매각가가 아니라 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트로 가정하지 않아야 합니다.
- 입지. 김포시 고촌읍 신곡리 소재 고촌역 남동측 인근이며, 주위는 오피스텔·상업용 및 업무용 근린생활시설·아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 전철역이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하7층/지상15층 건물이며 사용승인일은 2023.02.03입니다.
- 도로. 남서측 폭 약 38m 도로, 남동측 폭 약 24m 도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 성장관리권역, 수평표면구역, 장애물제한표면구역, 철도보호지구, 침수위험지구, 고도지구 등이 포함·저촉됩니다. 공시지가는 6,117,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박유빈 임차인 배당결과 확인. 이 사건의 가장 중요한 변수입니다. 보증금 155,000,000원이 전액 배당되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 유찰가와 실질취득을 분리해서 계산. 특히 2회 유찰 시 매각가 140,800,000원 외에 16,971,200원 인수 가능성이 이미 시나리오에 반영되어 있습니다.
- 시세 메리트 단정 금지. 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래 자료가 없어 감정가나 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
- 점유·명도 상태 확인. 임차권등기가 있고 건물 전부에 관한 임차관계가 확인되므로 실제 인도 시점과 점유 상태를 원본 현황조사·명세서와 대조해야 합니다.
- 배당 변동요인 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 실제와 다를 수 있으므로 최종 배당요구종기 이후 채권·세금 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령 관련 문서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 신건의 인수 0원만 보고 끝내면 안 된다
현재 매각가 220,000,000원 가정에서는 박유빈 보증금 155,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 권리가 단순한 무임차 물건이 아닙니다. 임차인은 경매개시보다 앞선 전입·점유와 확정일자, 배당요구를 갖췄고 매각물건명세서도 미배당 잔액의 매수인 승계를 명시합니다. 실제로 2회 유찰 시나리오에서는 16,971,200원이 매수인 부담으로 전환됩니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “얼마까지 유찰되느냐”가 아니라 “그 유찰가에서 임차보증금이 얼마나 배당되고 얼마가 승계되느냐”입니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트를 확인할 근거가 부족합니다. 권리관계는 추적 가능하지만, 대항력 임차인의 배당 결과를 끝까지 확인해야 하는 사건입니다.
