인천지방법원 2026타경30719. 부천시 원미구 심곡동 에이엔캐슬 4층 402호, 면적 41.96㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “임차권 인수 사건”으로 보면 안 된다는 점입니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 보증금 205,000,000원, 전입일 2023.04.03, 확정일자 2023.03.08로 기록돼 있고, 말소기준권리인 2024.03.04 경기신용보증재단 가압류보다 전입이 먼저여서 원칙적으로 대항력 위험을 살펴야 합니다. 하지만 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권에 한해서는 낙찰자의 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
또 하나 중요한 점은 한국토지주택공사 신고가 보증기관 승계 성격으로 분류돼 있다는 것입니다. 따라서 이 자료 기준 실제 임차인은 0명이며, 205,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 확약은 해당 임차권에만 적용되므로, 입찰 전에는 반드시 말소동의 확약서 원본의 범위와 조건을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30719 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 339-1 에이엔캐슬 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 신흥로59번길 53 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 41.96㎡ · 철근콘크리트구조 5층 중 4층 |
| 소유자 | 이태관 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 228,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2024.03.04 경기신용보증재단 가압류 7,499,252원입니다. 한국토지주택공사 주택임차권등기는 2025.04.04에 등기됐지만, 그 기초가 되는 전입·점유는 2023.04.03이고 확정일자는 2023.03.08이므로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 대항력에 따른 미배당 보증금 인수 위험을 계산해야 하는 구조입니다.
② 임차·승계 현황 — 실제 임차인 0명
| 명칭 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계성 신고 | 205,000,000원 | 2023.04.03 / 2023.03.08 | 대항력 있음 우선변제 승계성 신고 확약 적용 인수 0원 |
주택임차권의 범위는 제4층 제402호 41.96㎡ 전부이며, 배당요구가 확인돼 있습니다. 확약을 적용하지 않는 시나리오에서는 1회 유찰 시 25,953,600원, 2회 유찰 시 61,922,880원의 매수인 인수액이 계산돼 있으나, 말소동의 확약서가 적용되는 본 분석의 실질 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 신건 2.28억은 최근 거래의 126.7%
에이엔캐슬은 총 12세대, 사용승인일 2018.10.22인 소규모 공동주택입니다. 동일 면적 41.96㎡ 실거래는 2025.02, 2층, 180,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 180,000,000원, 최신 거래 역시 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 41.96㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.96㎡ | 1건 | 180,000,000원 |
현재 최저매각가 228,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 180,000,000원의 126.7%입니다. 확약 적용으로 인수액이 0원이라 실질취득가는 현재 회차에서 최저가와 같은 228,000,000원으로 볼 수 있고, 이 기준으로도 최근 시세보다 높습니다. 따라서 신건을 두고 “시세보다 싸다”거나 “권리해소 덕분에 가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,992,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 205,000,000원 | 205,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 7,499,252원 | 7,499,252원 |
| 3. 근저당 · 서울보증보험주식회사 | 205,000,000원 | 11,508,748원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 한국토지주택공사 보증금 205,000,000원이 전액 배당되는 계산이며, 서울보증보험주식회사 근저당에는 11,508,748원이 배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시민운동장 북동측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성된 기존 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 5층 중 4층 402호이며, 위생·급배수·개별난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 토지. 3필지 일단지 세장형 평지의 공동주택 건부지이며, 북측으로 폭 5미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당하고, 토지거래계약에 관한 허가구역 내용이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 2,493,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 12세대 규모이고 동일 면적 실거래 표본이 1건에 불과합니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.8회, 매각률 0.0%여서 가격을 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 한국토지주택공사 주택임차권 전부에 적용되는지 범위와 조건을 직접 확인하세요.
- 임차권 기준일 확인. 전입 2023.04.03·확정일자 2023.03.08로 말소기준 2024.03.04보다 앞섭니다. 확약이 유효하지 않다면 권리분석 결과가 달라질 수 있습니다.
- 승계성 신고 중복 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 성격으로 분류되므로 보증금 205,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 신건 228,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 180,000,000원의 126.7%입니다.
- 1회 유찰도 비교. 1회 유찰가 182,400,000원은 최신 거래 180,000,000원보다 높습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 등기부 및 관련 원본으로 대조하세요.
- 배당표 변동요소 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 항목을 입찰 전에 추가 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 권리는 완화, 가격은 아직 비싸다”
이 물건은 대항력 임차권이라는 표면만 보면 부담스러워 보이지만, 해당 주택임차권에 대해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 분석에서는 매수인 실질 인수 0원으로 평가합니다. 다만 권리 위험이 줄었다는 사실과 가격이 매력적이라는 것은 전혀 다른 문제입니다. 신건 최저가 228,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 180,000,000원의 126.7%이고, 1회 유찰가 182,400,000원도 최신 거래보다 높습니다. 단지 경매 통계상 평균 2.8회 유찰이라는 점까지 함께 보면, 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 신건에서 보류가 이 사건의 핵심입니다.
