인천지방법원 2026타경30721. 부천시 소사구 심곡본동 ‘알찬집’ 5층 513호, 전용 12.5㎡의 도시형생활주택입니다. 감정가는 70,100,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 등기상 말소기준은 2024.11.26. 남동세무서장의 압류입니다. 이후 경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준보다 앞선 2023.03.15. 전입·점유를 기초로 하는 보증금 88,500,000원의 주택임차권이 있어, 이 물건은 단순한 ‘인수 0원’ 구조가 아닙니다.
특히 이 임차권 신고는 보증기관으로 표시된 신고이므로 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 제공된 신고 기준으로 실제 임차인 0명, 보증기관 성격의 임차권 신고 1건으로 봅니다. 그러나 중복합산을 하지 않는 것과, 해당 임차권의 대항력·미배당 인수위험을 없다고 보는 것은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30721 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-5 알찬집 5층513호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 도시형생활주택 · 전용 12.5㎡ · 제13층 건물 중 제5층 제513호 |
| 소유자 | 김윤상 (2023.05.23. 거래가 88,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 70,100,000원 / 70,100,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 90,495,341원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권의 대항력
2012년 우리은행 근저당권은 2013.09.24. 이미 말소돼 현재 인수 대상으로 볼 권리가 아닙니다. 핵심은 2024.11.26. 국 압류가 말소기준이라는 점입니다. 임차권 신고의 주민등록·점유개시는 2023.03.15.로 그보다 빠르고 확정일자도 2023.02.17.이므로, 제공된 판정대로 대항력 있음·우선변제권 있음입니다.
② 임차권·보증기관 신고 — 실제 임차인 0명
| 신고명 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 2023.03.15 | 2023.02.17 | 88,500,000원 | 대항력 있음 우선변제 보증기관 |
이 신고는 보증기관 표시가 있는 권리이므로 다른 실제 임차인의 보증금처럼 별도로 한 번 더 합산하지 않습니다. 다만 등기된 보증금 88,500,000원 자체는 이번 배당·인수 분석의 단일 기준금액입니다. 현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용을 뺀 68,438,200원이 우선배당되고, 부족분 20,061,800원이 남는 계산입니다.
③ 시세 비교 — 최저가도 최근 시세보다 높고, 실질취득은 더 높다
알찬집 전용 12.5㎡대 실거래 12건 가운데 가격 판단에는 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균 77,833,333원보다 최근 12개월 평균 63,333,333원과 최신 거래 60,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 시세가 과거보다 -23.4% 낮아진 하락 추세이기 때문입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 12.5㎡ | 10 | 60,000,000원 |
| 2026.06 | 12.5㎡ | 10 | 65,000,000원 |
| 2026.01 | 12.5㎡ | 13 | 65,000,000원 |
| 2025.06 | 12.5㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2024.07 | 12.5㎡ | 11 | 81,000,000원 |
| 2024.06 | 12.67㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2023.11 | 12.5㎡ | 13 | 75,000,000원 |
| 2023.05 | 12.5㎡ | 5 | 88,500,000원 |
| 2022.11 | 12.67㎡ | 7 | 88,500,000원 |
| 2022.11 | 12.67㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2022.09 | 12.5㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2022.08 | 12.67㎡ | 5 | 86,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 12.5㎡ | 3건 | 63,333,333원 |
현재 최저가 70,100,000원부터 이미 최근 12개월 평균의 110.7%입니다. 즉 인수 문제를 빼더라도 신건 가격 자체가 최근 평균보다 높습니다. 여기에 현재 배당 가정의 인수액 20,061,800원을 더하면 실질취득은 90,161,800원입니다. 따라서 전체 평균 77,833,333원보다 감정가가 낮다는 이유로 이 물건을 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,661,800원 |
| 1. 임차권 · 한국토지주택공사 | 88,500,000원 | 68,438,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 90,495,341원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서 보증금 88,500,000원 중 68,438,200원이 배당되고 20,061,800원이 부족합니다. 대항력이 유지된다는 전제에서 이 부족분이 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 70,100,000원 | 20,061,800원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 56,080,000원 | 33,829,440원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 44,864,000원 | 44,843,552원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 즉 70,100,000원이 56,080,000원, 44,864,000원으로 내려간다고 해서 매수인의 경제적 부담이 같은 폭으로 떨어지는 구조가 아닙니다. 보증금 88,500,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 실질취득은 권리경제상 보증금 수준에 묶이는 인수형으로 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천남초등학교 북서측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철1호선 부천역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정 이용상태는 도시형생활주택이며, 해당 호실 전용면적은 12.5㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 제13층 건물이며 사용승인일은 2012.06.01입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·과밀억제권역 등에 속하고 공시지가는 5,097,000원/㎡입니다.
- 거래흐름. 최근 거래는 존재하지만 최근 대 과거 가격 추세가 -23.4%이고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가로 판단. 현재 기준 70,100,000원에 인수 20,061,800원을 더한 부담을 먼저 봐야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 말소동의뿐 아니라 대항력 포기까지 포함되는지 원문을 확인해야 인수액 0원 여부를 판단할 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 63,333,333원·최신 60,000,000원·추세 -23.4%를 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 보증기관 중복합산 금지. 한국토지주택공사 신고를 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 계산하지 않습니다.
- 유찰 착시 주의. 유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 미배당 인수액은 33,829,440원·44,843,552원으로 늘어납니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,010만원짜리 경매”로 보면 틀린다
이 사건의 표면 가격은 70,100,000원이지만, 권리분석의 결론은 그 숫자에서 끝나지 않습니다. 보증금 88,500,000원의 대항력 있는 임차권이 먼저 배당받고도 현재 가정상 20,061,800원이 남아, 매수인의 실질취득은 90,161,800원 수준이 됩니다. 반면 최근 12개월 평균은 63,333,333원, 최신 거래는 60,000,000원이고 가격 추세도 -23.4%입니다.
게다가 최저가 자체도 최근 평균의 110.7%입니다. 따라서 이 물건은 ‘신건이라 싸다’도 아니고, ‘유찰되면 그대로 싸진다’도 아닙니다. 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점은 반드시 확인할 요소지만, 제공 문구만으로는 대항력 포기까지 확인되지 않으므로 현재 단계에서는 인수위험을 0원으로 지우지 않는 것이 안전합니다. 가격은 최근 시세 이상, 권리는 인수형 — 현재 회차의 투자매력은 낮게 보는 사건입니다.
