인천지방법원 2026타경30721. 부천시 소사구 심곡본동에 있는 알찬집 5층 513호입니다. 전용 12.5㎡의 도시형생활주택으로, 등기상 물건은 아파트이며 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택입니다. 감정가는 70,100,000원이지만 한 차례 유찰되면서 최저매각가는 49,070,000원으로 내려왔습니다. 겉으로는 최근 실거래보다 저렴해 보입니다. 그러나 말소기준보다 먼저 시작된 점유·전입 이력과 주택임차권등기가 이 사건의 핵심입니다.
등기에는 한국토지주택공사 명의의 임차보증금 88,500,000원이 기록돼 있습니다. 전입·점유개시일은 2023.03.15, 확정일자는 2023.02.17입니다. 말소기준인 국의 압류는 2024.11.26이므로, 임차권등기가 그보다 늦게 이루어졌다는 사실만으로 종전 대항력 문제를 없앨 수는 없습니다. 반면 매각물건명세서에는 이 임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출됐다고 되어 있어, 확약을 반영한 실질 인수 여부를 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30721 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-5 알찬집 제5층 제513호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 심곡로9번길 43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택으로 이용 중 |
| 전용면적 | 12.5㎡ · 철근콘크리트구조 13층 건물 중 5층 |
| 건물 현황 | 알찬집 · 102세대 · 사용승인 2012.06.01 |
| 소유자 | 김윤상 (2023.05.23 매매, 거래가액 88,500,000원) |
| 감정가 | 70,100,000원 |
| 최저매각가 | 49,070,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 90,495,341원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 말소기준권리 | 갑구 6번 · 2024.11.26 · 국(남동세무서장) 압류 |
| 임차권등기 | 을구 3번 · 한국토지주택공사 · 보증금 88,500,000원 |
| 특별사항 | 서울보증보험 주식회사 명의 말소동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
말소기준권리는 2024.11.26 국의 압류입니다. 기존 우리은행 근저당권 1,297,920,000원은 2013.09.24 이미 등기 말소됐으므로 현재 인수 대상으로 볼 권리는 아닙니다. 이후의 강제경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.
문제는 한국토지주택공사 명의 주택임차권입니다. 임차권등기 자체는 2025.04.04에 이루어졌지만, 그 기초가 되는 전입·점유 기록은 2023.03.15로 말소기준보다 빠릅니다. 매각물건명세서 역시 해당 임차권을 인수권리로 명시하면서 말소동의 확약서 제출 사실을 함께 표시하고 있습니다. 따라서 단순한 후순위 등기라는 이유만으로 인수 가능성을 배제해서는 안 됩니다.
② 임차권 분석 — 보증기관 표시와 확약서
| 권리 명의자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사 보증기관 표시 을구 3번 주택임차권 |
88,500,000원 |
전입 2023.03.15 확정 2023.02.17 |
있음 점유·전입 이력 기준 |
있음 배당요구 기록 있음 |
확약 반영 실질 0원 미적용 시 40,713,260원 |
※ 확약은 해당 주택임차권에 대한 판단에만 적용됩니다. 별도로 확인되는 점유자나 확약 범위 밖 권리가 있다면 그 위험은 자동으로 해소되지 않습니다. 본 건의 확인된 권리 분석에서 추가 보증금은 중복 산입하지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장도 하락 중
알찬집 동일 면적대의 실거래를 살펴보면, 과거 거래까지 포함한 전체 12건 평균은 77,833,333원입니다. 그러나 이 평균에는 이전의 고가 거래가 포함돼 있어 현재 가격 수준을 판단하는 기준으로 삼기 어렵습니다. 보다 중요한 최근 12개월 거래 3건 평균은 63,333,333원이며, 최신 2026년 8월 거래는 60,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 12.5㎡ | 10 | 60,000,000원 |
| 2026.06 | 12.5㎡ | 10 | 65,000,000원 |
| 2026.01 | 12.5㎡ | 13 | 65,000,000원 |
| 2025.06 | 12.5㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2024.07 | 12.5㎡ | 11 | 81,000,000원 |
| 2024.06 | 12.67㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2023.11 | 12.5㎡ | 13 | 75,000,000원 |
| 2023.05 | 12.5㎡ | 5 | 88,500,000원 |
| 2022.11 | 12.67㎡ | 7 | 88,500,000원 |
| 2022.11 | 12.67㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2022.09 | 12.5㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2022.08 | 12.67㎡ | 5 | 86,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 12.5㎡ | 3건 | 63,333,333원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 77,833,333원 |
최저매각가 49,070,000원은 최근 12개월 평균의 77.5%입니다. 확약이 유효하게 적용되어 인수액이 0원이라면 최근 실거래 대비 가격 차이는 분명히 존재합니다. 최신 거래 60,000,000원보다도 낮습니다. 하지만 전체 평균 대비 63.0%라는 숫자만으로 저평가를 주장해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,283,260원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 88,500,000원 | 47,786,740원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 90,495,341원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 보증금 미배당액(산술) | — | 40,713,260원 |
매각대금 49,070,000원을 기준으로 집행비용 1,283,260원을 공제하면 임차보증금 예상배당은 47,786,740원입니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액 90,495,341원은 배당되지 않는 것으로 추정됩니다. 미배당 보증금 40,713,260원은 확약 미적용 시의 룰상 인수액이며, 유효한 말소동의 확약을 반영한 실질 인수액과 구분해야 합니다. 당해세·최우선변제 등의 변동 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가만 낮아지는 것이 아니다
보증금 인수형 권리는 경매가격이 하락한다고 매수인의 총부담이 같은 비율로 줄어들지 않습니다. 배당이 감소하면 승계될 보증금 부족분이 늘어나기 때문입니다. 반대로 본건의 말소동의 확약이 유효하게 인수 위험을 해소한다면, 인수액 0원 전제로 낙찰가격 하락의 효과를 볼 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 미적용 인수 추정 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 49,070,000원 | 40,713,260원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 34,349,000원 | 55,169,282원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 24,044,300원 | 65,288,497원 | 0원 |
확약이 적용되지 않는 경우, 현재 회차의 산술상 실질취득액은 89,783,260원, 2회 유찰 가정에서는 89,518,282원, 3회 유찰 가정에서는 89,332,797원입니다. 집행비용 추정액 차이로 소폭 달라지지만 모두 보증금 88,500,000원 부근입니다. 유찰 자체가 인수형 위험을 해결하지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천남초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 주변에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 부천역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물입니다. 2012.06.01 사용승인을 받았고 전기·급배수·난방·승강기 등의 설비가 있습니다.
- 용도와 규모. 등기상 아파트이나 실제 이용상태는 도시형생활주택입니다. 전용 12.5㎡의 소형 주거시설이므로 일반적인 중형 아파트와 다른 수요층을 고려해야 합니다.
- 도로와 토지. 남측으로 약 8m 내외 포장도로와 접하며 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심) 등으로 지정된 지역입니다. 공시지가는 5,097,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·중점경관관리구역 등의 지정이 있으며, 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 입찰 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 최근 실거래는 확인되지만 가격 하락 추세가 뚜렷합니다. 단지 평균 유찰 3.8회와 낙찰률 0.0%도 보수적으로 해석해야 합니다. 매각까지 소요되는 기간과 유동성 위험을 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 서울보증보험 주식회사 명의 확약서의 내용과 법적 효력, 적용 조건, 주택임차권등기의 말소 이행 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 한국토지주택공사 임차권. 등기상 보증금 88,500,000원과 전입·점유·확정일자, 배당요구 및 실제 권리 귀속관계를 확인하세요. 보증기관 신고를 별도 임차인의 보증금으로 중복 계산하지 마세요.
- 실제 점유자 확인. 별도로 식별된 일반 임차인이 없다는 사실만으로 공실이라고 판단해서는 안 됩니다. 현장 점유와 인도 가능성을 조사해야 합니다.
- 세금 및 배당순위. 말소기준이 세무서의 압류인 사건입니다. 세금채권의 법정기일과 배당순위, 당해세·최우선변제 등 배당에 영향을 미치는 항목을 별도로 확인하세요.
- 하락 시세 반영. 전체 평균 77,833,333원보다 최근 12개월 평균 63,333,333원과 최신 거래 60,000,000원을 중시해야 합니다. 최근 가격 추세 -23.4%를 반영한 응찰 상한을 검토하세요.
- 명도·관리비. 소형 도시형생활주택 특성에 따른 점유·명도, 미납 관리비와 공용부분 체납 부담을 확인해야 합니다.
- 경매 원본 재확인. 2026.10.29 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 사건 진행 상태를 최신 원본으로 대조하세요.
맺으며 — “확약이 유효해야 가격 메리트가 성립한다”
부천 알찬집 513호는 최저가 49,070,000원만 놓고 보면 최근 12개월 실거래 평균 63,333,333원보다 낮습니다. 그러나 주택임차권 보증금 88,500,000원이라는 권리 구조를 빼놓고 판단해서는 안 되는 사건입니다.
첫 번째 결론은 권리 조건부입니다. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약이 해당 주택임차권의 매수인 인수 부담을 유효하게 해소한다면 실질 인수액은 0원입니다. 반면 이 효력이 인정되지 않는다면 현재 회차 배당 추정상 40,713,260원의 인수 위험이 있고, 실질취득은 약 8,978만원으로 최근 시세보다 높아집니다.
두 번째 결론은 가격과 환금성입니다. 확약 반영 후의 취득가격에는 최근 실거래 대비 차이가 있지만, 최근 거래 추세는 -23.4%로 하락하고 있습니다. 단지 평균 유찰 횟수도 3.8회에 달하며, 전용 12.5㎡ 소형 도시형생활주택의 환금성도 신중하게 평가해야 합니다.
종합 판단은 C등급, 조건 확인 후 제한적 검토입니다. 확약의 효력과 실제 점유관계가 확인되기 전에는 응찰을 권하기 어렵습니다. 권리 인수 문제가 해소되더라도 하락 시세와 매도 위험을 충분히 반영해야 합니다. 이 사건은 단순히 낙찰가를 낮추는 것보다 확약의 법적 효력과 실제 취득 부담을 정확히 확인하는 일이 우선입니다.
