인천지방법원 2026타경30893. 부천시 소사구 송내동의 정원파크빌 3층 301호, 전용 71.48㎡ 다세대주택입니다. 서울보증보험 주식회사가 청구금액 229,021,396원으로 강제경매를 신청한 사건입니다. 감정가 208,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 145,600,000원으로 낮아졌습니다.

표면적인 가격만 보면 상당히 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 등기부를 펼치면 상황이 달라집니다. 2023년 9월 롯데카드 가압류가 말소기준권리인데, 그보다 앞선 2022년 6월 23일 전입·점유를 시작한 임대차가 있습니다. 이 임대차는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기로 이어졌으며, 보증금은 207,000,000원입니다.

특히 매각물건명세서에는 해당 주택임차권을 인수권리로 명시하면서 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출 사실도 병기했습니다. 바로 이 확약서의 법적 효력과 적용 범위가 이번 입찰의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 앞선 보증금이 문제

이 물건의 말소기준권리는 2023.09.13 접수된 갑구 12번 롯데카드 가압류입니다. 그 이후 설정된 가압류 8건과 압류, 강제경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·삼성생명·농협은행 근저당권은 이미 말소된 상태여서 현재 인수할 근저당권으로 보지 않습니다.

문제는 말소기준권리보다 먼저 성립한 임차인의 대항력입니다. 임대차의 전입신고일과 점유개시일은 모두 2022.06.23이고, 확정일자는 2022.06.02입니다. 대항력 발생일의 법적 판단을 별도로 확인해야 하지만, 해당 임대차는 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 것으로 분류되어 있습니다.

② 임차권 분석 — 실제 거주 임차인과 기관 명의 권리를 구분

주택임차권등기 접수 2024.11.06 · 임대차계약 2022.05.31 · 배당요구 있음 · 주거용 건물 전부.

한국토지주택공사는 기관 명의의 보증금 관련 권리자로 분류됩니다. 별도로 신원이 확인된 실제 거주 개인 임차인은 0명이며, 이는 집이 비어 있거나 점유자가 없다는 의미가 아닙니다. 실제 거주자 및 임대차 관계를 별도로 확인해야 합니다. 기관 명의 권리와 그 기초가 되는 임대차를 별개 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

현재 확인되는 보증금 관련 권리는 207,000,000원 1건입니다. 한국토지주택공사의 우선변제권 행사 및 미배당 보증금의 매수인 승계 가능성이 중요한 검토 대상입니다.

③ 시세 비교 — 할인된 최저가보다 실질취득이 중요

정원파크빌은 총 8세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 전용면적 71.48㎡에 대해 확인되는 거래는 2건입니다. 과거 거래와 최근 거래 간 가격 차이가 커서 단순 전체 평균을 기준으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.

전체 평균은 186,000,000원이지만, 2022년 207,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있습니다. 확인된 최신 거래는 2025년 3월의 165,000,000원이며, 과거 거래 대비 최근 가격 추세는 -20.3%입니다. 최신 실거래 자체에도 시차가 있으므로 현재 시세를 추가 확인해야 하지만, 적어도 높은 과거 평균만으로 입찰 매력을 판단해서는 안 됩니다.

최저매각가 145,600,000원만 비교하면 최근 기준 가격의 88.2%입니다. 그러나 미배당 인수 가능성을 반영한 실질취득금액은 209,838,400원으로, 최근 거래 165,000,000원보다 44,838,400원 높습니다. 실질 기준으로는 최근 거래가의 약 127.2%이므로 가격 메리트가 아니라 초과 취득 위험을 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 145,600,000원 가정)

예상배당은 집행비용 추정 및 임차보증금 우선변제를 전제로 한 계산입니다. 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당순위와 금액이 변할 수 있습니다. 서울보증보험 가압류 채권과 경매신청채권의 중복 여부도 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총부담은 거의 그대로

이 사건에서 가장 중요한 구조는 유찰이 곧 실질적인 할인으로 연결되지 않는다는 것입니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 배당되는 금액도 줄고, 그만큼 매수인에게 승계될 수 있는 미배당 보증금이 늘어납니다.

각 회차의 실질취득은 해당 회차 최저가와 예상 인수액을 합산한 금액입니다. 실제 낙찰가, 집행비용, 세금 우선배당 및 확약서 효력에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 회차와 3회 유찰 시나리오를 비교하면 최저매각가는 145,600,000원에서 71,344,000원으로 크게 낮아집니다. 반면 인수 가능액은 64,238,400원에서 137,340,192원으로 늘어납니다. 결과적으로 실질취득금액은 여전히 208,684,192원 수준입니다.

⑥ 압류·세금 위험 — 후순위 등기 소멸과 배당 우선순위는 별개

현재 등기에는 국세·지방세 및 국민건강보험공단 관련 압류가 존재합니다. 특히 국세와 지방세 관련 압류 5건의 배당상 우선순위를 확인해야 합니다.

이러한 압류등기가 매각으로 소멸하더라도, 세금의 법정기일과 당해세 여부 등에 따라 배당에서 우선 충당되는 금액이 발생할 수 있습니다. 세금이 임차보증금보다 우선 배당된다면 임차권자에게 돌아가는 배당액이 감소하고, 그에 따라 매수인에게 인수될 가능성이 있는 보증금 부족분이 늘어날 수 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 소사구 송내동 소재 남부천우체국 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택·단독 및 다가구주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지상 5층 다세대주택입니다. 외벽은 드라이비트 및 석재붙임 마감이고, 위생·급배수·난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 토지 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 준주거지역·방화지구·과밀억제권역이며, 소로3류에 접합니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정 내용이 기재되어 있고 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 매각 시점 적용 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 임대관계의 구체적 점유 상황은 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 8세대 규모로 거래 표본이 적습니다. 동일 면적의 확인된 2건 거래가 207,000,000원과 165,000,000원으로 차이가 크고, 최근 가격 추세는 -20.3%입니다. 전체 평균을 시세로 그대로 적용하면 과대평가 위험이 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 서울보증보험의 말소동의 확약서가 을구 7번 주택임차권에 대해 어떤 조건으로 작성되었는지 확인해야 합니다. 단순 말소동의와 대항력·보증금 인수청구권 포기를 구별해야 합니다.
• 실제 권리자 확인. 한국토지주택공사 명의의 임차권과 기초 임대차·보증금 반환채권 관계를 확인하고, 실제 거주자 및 점유자를 조사해야 합니다. 기관 명의와 실제 임차인을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 배당 부족분 계산. 현 회차 예상배당 142,761,600원, 미배당 보증금 64,238,400원을 기준으로 하되 당해세와 우선배당 항목 반영 후 금액을 재확인해야 합니다.
• 시세 상한 검토. 전체 평균 186,000,000원보다 최신 확인 거래 165,000,000원과 하락 추세 -20.3%를 우선 참고해야 합니다. 인수가 유지되면 실질취득 209,838,400원은 최근 거래 수준을 크게 초과합니다.
• 유찰 착시 경계. 2회 유찰 예상 실질취득 209,226,880원, 3회 유찰 예상 실질취득 208,684,192원으로 최저가 인하 효과가 사실상 상쇄됩니다. 단순 최저가만 보고 입찰하지 않아야 합니다.
• 세금 체납 확인. 국세·지방세 관련 압류 5건의 법정기일, 당해세 여부와 배당우선순위를 확인해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자, 인도 가능 여부, 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목을 확인해야 합니다.
• 매각조건 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·확약서 원문 및 최신 사건 진행내역을 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.456억에 낙찰돼도 1.456억짜리 집이 아니다”

이 물건의 핵심 위험은 근저당이나 후순위 가압류가 아니라 말소기준권리보다 먼저 성립한 207,000,000원 임차보증금입니다. 현재 회차 낙찰가 145,600,000원에 예상 인수금 64,238,400원을 더하면 실질취득금액은 209,838,400원에 이릅니다.

최근 확인 실거래는 165,000,000원이고 과거 대비 거래가격 추세는 -20.3%입니다. 인수가 남는다면 감정가 대비 할인율은 실질적인 가격 메리트가 아닙니다. 실제로 2회 또는 3회 유찰되더라도 미배당 보증금이 증가해 실질취득금액은 207,000,000원 이상의 수준을 유지합니다.

다만 서울보증보험의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점은 중요한 변수가 됩니다. 확약서 원문에서 해당 주택임차권의 대항력 포기 또는 매수인 인수의무의 유효한 소멸을 명확하게 확인할 수 있다면 권리분석 결론과 취득비용은 크게 달라집니다.

결론은 현재 상태에서 입찰 보류, 확약서 효력 검증 우선입니다. 권리 인수가 해소되는 것으로 확인되기 전까지는 낮아진 최저가를 가격 메리트로 판단하지 말아야 합니다. 이 사건의 승부처는 몇 차례 유찰되느냐가 아니라, 207,000,000원 보증금의 미배당 부분을 매수인이 실제로 떠안는지 여부입니다.