인천지방법원 2026타경30893. 부천시 소사구 송내동 정원파크빌 3층 301호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 최용규는 2022.06.24 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 207,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.09.13 롯데카드 주식회사 가압류 14,550,730원입니다. 그 뒤 전북신용보증재단·하나카드·삼성카드·케이비국민카드·전북은행·농협은행·서울보증보험 등의 가압류와 압류, 강제경매개시결정이 이어졌으며 모두 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
핵심은 그보다 앞선 2022.06.23 전입입니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 보증금 207,000,000원, 확정일자 2022.06.02, 전입·점유개시 2022.06.23으로 말소기준보다 선행해 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현재 회차 배당모형에서는 204,288,000원을 배당받고 2,712,000원이 남는 것으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서상 해당 주택임차권에 관해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로, 정확도 규칙에 따라 이 권리의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30893 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 561-12 정원파크빌 3층 301호 · 경인로137번나길 14 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 · 위생·급배수·난방설비 |
| 소유자 | 최용규 · 2022.06.24 소유권이전 · 거래가액 207,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 208,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 229,021,396원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
② 임차인·보증기관 현황
실제 임차인 산정은 0명입니다. 한국토지주택공사는 자료상 보증기관으로 표시돼 있어 실제 임차인 인원에 중복 합산하지 않습니다. 다만 을구 7번 주택임차권 자체는 등기된 권리이므로 대항력·우선변제·미배당 가능성을 별도로 분석해야 합니다.
| 명의자 | 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 승계 | 2022.06.23 / 2022.06.02 | 207,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 0원 |
현재 회차 배당모형상 룰상 미배당액은 2,712,000원입니다. 그러나 매각물건명세서에 을구 7번 주택임차권등기와 관련한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석에서는 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 처리합니다. 이 확약은 을구 7번 주택임차권에 한정해 반영해야 하며, 그 밖의 권리나 점유관계가 별도로 확인되면 별도 검토가 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격을 우선하면 신건은 비싸다
정원파크빌은 8세대, 2003.04.09 준공이며 대상 면적은 71.48㎡입니다. 확인되는 동일 면적 거래는 2025.03의 165,000,000원과 2022.06의 207,000,000원입니다. 전체 평균은 186,000,000원이지만, 오래된 207,000,000원 거래가 섞여 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균 165,000,000원과 최신 거래 165,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 71.48㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2022.06 | 71.48㎡ | 3 | 207,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 71.48㎡ | 1건 | 165,000,000원 |
| 전체 평균 | 71.48㎡ | 2건 | 186,000,000원 |
신건 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 208,000,000원은 최근 12개월 평균 165,000,000원의 126.1%입니다. 전체 평균 186,000,000원과 비교해도 최저가는 111.8%이며, 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -20.3%입니다. 따라서 전체 평균만 보고 가격을 긍정적으로 평가하면 안 되고, 최근 시세 이상인 신건 가격이라는 점을 우선해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,712,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 207,000,000원 | 204,288,000원 |
| 2. 롯데카드 주식회사 | 14,550,730원 | 0원 |
| 3. 전북신용보증재단 | 38,000,000원 | 0원 |
| 4. 하나카드 주식회사 | 6,643,296원 | 0원 |
| 5. 삼성카드 주식회사 | 10,284,386원 | 0원 |
| 6. 주식회사 케이비국민카드 | 35,549,564원 | 0원 |
| 7. 주식회사전북은행 | 11,690,066원 | 0원 |
| 8. 농협은행 주식회사 | 22,479,271원 | 0원 |
| 9. 서울보증보험주식회사 | 34,650,753원 | 0원 |
| 10. 서울보증보험 주식회사 경매신청채권 | 229,021,396원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 한국토지주택공사 보증금 207,000,000원 중 204,288,000원이 배당되고 2,712,000원이 부족합니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세 해당 시 선순위 차감으로 배당액이 달라질 수 있습니다. 다만 본 분석의 매수인 실질 인수 판단에는 말소동의 확약을 반영해 0원을 적용합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 룰상 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 208,000,000원 | 2,712,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 166,400,000원 | 43,729,600원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 133,120,000원 | 76,543,680원 |
선순위 대항력 임차권 구조만 놓고 보면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 형태입니다. 따라서 최저가만 내려간다고 실제 취득부담이 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다. 다만 이 사건에서는 을구 7번 주택임차권에 대한 말소동의 확약을 반영하므로 본 리포트의 실질 인수액은 각 회차 판단에서 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남부천우체국 북서측 인근이며 다세대주택, 단독·다가구주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층, 외벽은 드라이비트 및 석재붙임 등 마감, 샷시창호이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지 북측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이며 소로3류에 접합니다. 공시지가는 2,293,000원/㎡입니다.
- 환금성. 정원파크빌은 8세대이고 확인되는 동일 면적 거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 최근 가격 추세는 -20.3%로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 을구 7번 주택임차권등기에 관한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약 범위와 실제 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 186,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 165,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 실질취득 208,000,000원은 최근 시세의 126.1%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -20.3%이므로 과거 207,000,000원 거래를 현재 시세 기준으로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 국세·지방세 압류. 압류 5건은 당해세 해당 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있으므로 세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 주의. 한국토지주택공사는 보증기관 표시가 있어 실제 임차인 인원과 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 본 분석상 실제 임차인은 0명입니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모이고 확인되는 거래가 2건뿐이므로 아파트처럼 거래 표본이 풍부한 물건으로 가정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금·점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리의 주된 인수는 확약으로 해소됐지만, 가격은 보류
이 사건은 겉으로 보면 선순위 대항력 주택임차권 때문에 까다롭습니다. 전입 2022.06.23이 말소기준 2023.09.13보다 빠르고 보증금 207,000,000원도 커서, 현재 회차 배당모형만 보면 2,712,000원이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서에 을구 7번 주택임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출돼 있어 정확도 규칙상 이 권리의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
그렇다고 매력적인 신건은 아닙니다. 확약 반영 실질취득액 208,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 165,000,000원의 126.1%이고, 가격 추세도 -20.3%입니다. 8세대 소규모 다세대에 거래 표본도 2건으로 제한적입니다. 따라서 이 물건은 “권리 리스크의 주된 부분은 확약으로 낮아졌지만, 현재 가격은 최근 시세보다 높고 환금성까지 보수적으로 봐야 하는 물건”으로 정리하는 것이 타당합니다. 권리는 확약 확인 후 검토 가능, 가격은 신건 기준 보류.
