수원지방법원 2025타경55153. 용인시 기흥구 공세동 ‘해밀뜨락’ 4층 401호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정영훈이고, 권리분석의 기준점은 2016.03.24 설정된 서울경기양돈축산업협동조합의 채권최고액 162,000,000원 근저당권입니다. 2024.12.24 김희중 가압류, 2025.03.19 강제경매개시결정, 2025.08.28 임의경매개시결정, 2026.03.11 국세 압류는 모두 이 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
가격은 권리보다 조금 더 세밀하게 봐야 합니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 177,000,000원이고 매수인 인수액도 0원이어서 실질취득 역시 177,000,000원입니다. 해밀뜨락의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 각각 186,000,000원으로, 현재 최저가는 최근 시세의 95.2%입니다. 최근 거래 추세도 +0.5%로 하락 흐름은 아닙니다. 다만 전체 거래 표본은 2건, 최근 12개월 거래는 1건이라 소수 거래만으로 큰 폭의 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55153 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 공세동 476-214 해밀뜨락 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 한일로21번길 21 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 4층 건물 중 4층 401호 |
| 실거래 비교 면적 | 55.26㎡ |
| 소유자 | 정영훈 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 현재 사건 청구액 | 23,177,465원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2016.03.24 근저당권입니다. 현재 남아 있는 가압류와 경매개시결정, 국세 압류는 모두 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2017년의 임의경매개시결정, 가압류·압류 및 정도원 근저당권 등은 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
임차인 확인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조경애 | 2016.03.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
조경애의 전입신고일은 2016.03.30으로 말소기준권리 2016.03.24보다 늦습니다. 제공된 조사 결과에서도 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다. 이 부분은 배당순서에는 영향을 줄 수 있지만, 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 표본은 적다
해밀뜨락은 2015.12.31 준공, 총 10세대 규모입니다. 비교 면적은 55.26㎡이고, 면적이 매칭된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2026.07의 186,000,000원 1건이며, 이 금액이 최신 거래이자 최근 12개월 평균입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 54.19㎡ | 2 | 186,000,000원 |
| 2024.06 | 57.51㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 전체 평균 | 55.26㎡ | 2건 | 185,500,000원 |
가격 판단에서는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 두 기준 모두 186,000,000원이고, 신건 최저가이자 실질취득액 177,000,000원은 그 금액의 95.2%입니다. 최근 거래와 비교하면 현재 가격이 낮은 위치에 있는 것은 맞지만, 거래 표본이 2건이고 최근 12개월 표본은 1건이므로 큰 폭의 저가 매수라고 과장할 수준의 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 2. 근저당권 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 162,000,000원 | 162,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김희중 | 22,921,250원 | 11,722,000원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 김희중 | 미상 | 0원 |
| 5. 임의경매개시결정 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 23,177,465원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 208,098,715원 중 예상 배당액은 173,722,000원이고, 미배당액은 34,376,715원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 중 4층 401호입니다.
- 입지. 기흥동 행정복지센터 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·관공서·근린생활시설·공원 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 5-6미터, 북동측 약 1-2미터 도로에 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역(주거형)이며 토지면적은 634.0㎡, 공시지가는 896,500원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·성장관리권역·중점경관관리구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 설비. 위생 급·배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비가 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 10세대이며 확인된 실거래는 2건, 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 조경애의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 다시 확인해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 예상배당 계산에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 보증금 규모와 요건 충족 여부를 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균·최신 거래가 186,000,000원, 현재 실질취득이 177,000,000원입니다. 거래 표본이 적으므로 숫자 하나만으로 응찰 상한을 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 점유·명도. 실제 임차인 1명이 확인되어 있으므로 낙찰 후 점유관계와 인도 절차를 사전에 점검하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 토지이용 규제가 표시되어 있으므로 입찰 전 적용관계를 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 현재 말소기준은 2016.03.24 근저당권이며 이후 현존 권리는 소멸 예정입니다. 매각기일 직전 최신 등기부로 추가 권리 여부를 확인하세요.
맺으며 — “가격은 괜찮지만, 임차 확인이 먼저”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2016.03.24 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 현존 가압류·경매개시결정·압류가 모두 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 신건 실질취득 177,000,000원이 최근 12개월 평균과 최신 실거래 186,000,000원의 95.2%라 최근 시세보다 높은 출발은 아닙니다.
다만 실제 임차인 조경애의 보증금·확정일자·우선변제 여부가 미상이고, 최근 12개월 실거래가 1건뿐이라는 점은 남습니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험은 낮고 가격 위치도 나쁘지 않지만, 임차관계와 소규모 다세대의 실제 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 사건”으로 보는 것이 적절합니다.
