280,700,000원
수원지방법원 2024타경4016. 평택시 용이동 이편한세상평택용이1단지 110동 5층 503호 아파트입니다. 소유자는 김현주이며, 2018년 10월 26일 거래가액 341,410,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당 204,600,000원이 말소기준입니다. 현재 남아 있는 후순위 권리는 2021년 11월 22일 SBI저축은행 근저당 256,800,000원, 2024년 4월 11일 국 압류, 2024년 9월 5일 임의경매개시결정이며 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
권리보다 눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가 401,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 280,700,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 동일면적 거래 평균은 364,750,000원, 최신 거래는 370,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 77.0%이므로 수치상 가격 차이가 있습니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군 대비 13.5% 하락했고, 2025년 거래가 349,000,000원~380,000,000원 수준으로 낮아졌다는 점은 반드시 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4016 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신흥1로 67, 110동 5층503호 (용이동,이편한세상평택용이1단지) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 99.44㎡ · 철근콘크리트구조 19층 건내 5층 · 사용승인일 2017.11.30. |
| 소유자 | 김현주 · 2018.10.26. 소유권이전 · 거래가액 341,410,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 401,000,000원 / 280,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 182,481,313원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 주택임차인의 대항력·우선변제권이나 보증금 인수 문제는 나타나지 않으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 2018년 10월 26일 우리은행 근저당이 말소기준이고, 현재의 SBI저축은행 근저당·국 압류·경매개시결정은 모두 그 이후입니다.
과거에는 경찰공제회 근저당 81,900,000원, 투게더대부 근저당 89,700,000원과 전세권 5,000,000원, 덕산자산관리대부 근저당 225,000,000원·60,000,000원 및 전세권 5,000,000원 등이 있었으나 모두 이미 말소됐습니다. 2021년 우리은행의 과거 임의경매도 2021년 7월 23일 취하 후 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래 아래
같은 단지 e편한세상평택용이1단지는 949세대이며, 비교 대상은 전용 99.44㎡ 동일면적 거래입니다. 전체 12건 평균은 402,666,666원이지만, 과거 420,000,000원~465,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 99.44㎡ | 17 | 370,000,000원 |
| 2025.07 | 99.44㎡ | 18 | 360,000,000원 |
| 2025.07 | 99.44㎡ | 16 | 380,000,000원 |
| 2025.03 | 99.44㎡ | 1 | 349,000,000원 |
| 2024.05 | 99.44㎡ | 11 | 420,000,000원 |
| 2024.05 | 99.44㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2024.01 | 99.44㎡ | 13 | 428,000,000원 |
| 2023.07 | 99.44㎡ | 15 | 420,000,000원 |
| 2023.07 | 99.44㎡ | 12 | 425,000,000원 |
| 2023.06 | 99.44㎡ | 6 | 415,000,000원 |
| 2023.06 | 99.44㎡ | 6 | 400,000,000원 |
| 2022.10 | 99.44㎡ | 8 | 465,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 99.44㎡ | 4건 | 364,750,000원 |
최근 12개월 4건은 349,000,000원~380,000,000원이고 평균은 364,750,000원입니다. 최신 거래는 2025년 8월 370,000,000원입니다. 현재 최저가 280,700,000원은 최근 평균 대비 77.0%입니다. 다만 최근 거래 평균은 이전 거래군 대비 -13.5%여서 명확한 하락 추세가 확인됩니다. 과거 전체 평균 402,666,666원을 기준으로 가격 매력을 과장해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,729,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 204,600,000원 | 204,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 256,800,000원 | 71,370,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 461,400,000원, 예상 배당액은 275,970,200원, 미배당은 185,429,800원입니다. SBI저축은행 채권에는 미배당이 발생하지만 후순위 근저당이므로 매수인에게 승계되지 않으며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 용이동 용이초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 중 5층 503호이며 사용승인일은 2017.11.30.입니다. 위생·급배수·지역난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역입니다. 공시지가는 1,280,000원/㎡입니다.
- 규제. 공원 저촉, 보행자전용도로 및 중로1·2·3류 접합, 가축사육 전부제한구역, 상대보호구역, 공장설립승인지역 등이 기재돼 있습니다.
- 단지. e편한세상평택용이1단지는 949세대이며 사용승인일은 2017.11.30.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준. 전체 12건 평균 402,666,666원보다 최근 12개월 평균 364,750,000원과 최신 거래 370,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 13.5% 낮습니다. 현재 최저가가 최근 거래보다 낮다는 사실과 시장 하락 방향을 함께 반영해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2018.10.26. 우리은행 근저당 204,600,000원이 말소기준이며, 후순위 SBI저축은행 근저당·국 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는지 원본 등기부에서 최종 재확인하세요.
- 호별 표시 대조. 503호 평면도와 층 평면도 표시에 차이가 지적됐으므로 현황·건축물대장·등기 목적물을 반드시 대조하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재돼 있으므로 현재 실제 점유 상태는 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동 요인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 하락세까지 보고 판단
이 물건의 강점은 명확합니다. 임차인 보증금 인수 없이 매수인 인수액은 0원이고, 현재 등기상 말소기준 이후의 후순위 권리도 매각으로 정리됩니다. 가격도 1회 유찰을 거쳐 280,700,000원까지 내려와 최근 12개월 동일면적 평균 364,750,000원의 77.0%입니다.
다만 가격 판단을 과거 4억원대 거래에 맞추면 안 됩니다. 최근 거래는 349,000,000원~380,000,000원이고 추세는 -13.5%입니다. 여기에 503호 평면도와 층 평면도 표시 차이라는 물건 확인 포인트도 있습니다. 결론은 권리상 양호하고 현재 최저가는 최근 거래보다 낮지만, 하락장과 호별 표시 확인을 끝낸 뒤 응찰가를 정할 물건입니다.
