수원지방법원 2025타경55722. 용인 수지구 동천동 ‘한빛마을래미안이스트팰리스4단지’ 1403동 4층 404호, 전용 117.51㎡ 아파트입니다. 말소기준권리는 2024.05.17. 설정된 제3.4구잠수기수산업협동조합 근저당권 1,024,000,000원이고, 이후 현대카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 권리보다 가격 판단이 핵심입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 2025.07. 1,120,000,000원, 2025.08. 1,180,000,000원, 2026.06. 1,000,000,000원으로 평균 1,100,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 1,130,000,000원은 그 평균의 102.7%입니다. 게다가 최근 구간과 이전 거래의 추세 비교값은 -0.5%로, 상승장이 아니라 소폭 하락 방향입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55722 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 동천동 923 한빛마을래미안이스트팰리스4단지 1403동 4층404호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 117.51㎡ · 철근콘크리트구조 15층 중 4층 |
| 현재 소유자 | 김동호 |
| 감정가 / 최저가 | 1,130,000,000원 / 1,130,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 882,286,766원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 핵심은 2024.05.17. 설정된 제3.4구잠수기수산업협동조합 근저당권이며, 2025.05.13. 그 근저당권은 확정채권양도로 웰컴저축은행주식회사에 이전됐습니다. 말소기준권리 이후의 현대카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격
동일 면적 117.51㎡ 실거래 8건입니다. 전체 평균은 1,103,625,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균 1,100,000,000원과 최신 거래 1,000,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 거래 추세가 -0.5%이므로 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 117.51㎡ | 1 | 1,000,000,000원 |
| 2025.08 | 117.51㎡ | 7 | 1,180,000,000원 |
| 2025.07 | 117.51㎡ | 2 | 1,120,000,000원 |
| 2025.03 | 117.51㎡ | 8 | 1,189,000,000원 |
| 2024.04 | 117.51㎡ | 1 | 1,000,000,000원 |
| 2024.01 | 117.51㎡ | 15 | 1,140,000,000원 |
| 2023.03 | 117.51㎡ | 5 | 1,000,000,000원 |
| 2021.08 | 117.51㎡ | 4 | 1,200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 117.51㎡ | 3건 | 1,100,000,000원 |
신건 최저가 1,130,000,000원은 최근 12개월 평균 1,100,000,000원보다 높고, 데이터상 최저가÷최근 시세는 102.7%입니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 최신 거래는 2026.06. 1,000,000,000원이고, 최근 추세도 -0.5%이므로 신건 단계에서는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,700,000원 |
| 1. 을구 16번 근저당권 · 제3.4구잠수기수산업협동조합 | 1,024,000,000원 | 1,024,000,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 현대카드주식회사 | 15,583,934원 | 15,583,934원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 76,716,066원 |
현재 회차에서는 채권자 청구 합계 1,039,583,934원이 전액 배당되고 소유자 잔여 76,716,066원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,130,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 904,000,000원 | 147,023,934원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 723,200,000원 | 326,015,934원 | 0원 |
1회 유찰 시에는 채권 미배당이 147,023,934원, 2회 유찰 시에는 326,015,934원으로 커지지만, 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰이 진행되더라도 이 사건의 핵심 변화는 권리 승계가 아니라 입찰가격입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한빛중학교 남동측 인근이며 주위에 아파트단지, 근린생활시설, 학교가 소재합니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 15층 건물 중 4층 404호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 완경사지의 아파트부지이며 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 교육환경보호구역, 비행안전제3구역(전술) 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 3,063,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 단지. 래미안이스트팰리스4단지 620세대, 2010.05.31. 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가 1,130,000,000원은 최근 12개월 평균 1,100,000,000원의 102.7%이므로 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 최근 하락 추세 확인. 최근 거래와 이전 거래 비교 추세가 -0.5%이므로 과거 고가 거래보다 최신 거래 흐름을 우선 확인해야 합니다.
- 유찰별 가격 시나리오. 1회 유찰 시 904,000,000원, 2회 유찰 시 723,200,000원으로 내려가며 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태는 입찰 전 현황조사와 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리 측면에서는 깔끔한 편입니다. 말소기준인 2024.05.17. 근저당권 이후의 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 반면 가격은 신중해야 합니다. 신건 최저가 1,130,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 1,100,000,000원의 102.7%이고, 최신 거래는 1,000,000,000원, 최근 추세는 -0.5%입니다. 따라서 지금 회차에서의 결론은 권리는 합격, 가격은 보류입니다.
