수원지방법원 2025타경55735. 용인시 수지구 신봉동 베네우스에이 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자는 정용철이며 2019.09.30. 매매를 원인으로 거래가액 355,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “임차권등기 존재”가 아니라, 그 임차권의 대항력과 확약의 결합입니다.
조현진의 임대차계약일·주민등록일·점유개시일은 모두 2019.10.16., 확정일자는 2019.10.22.입니다. 선언된 말소기준권리는 2020.01.30. 광주세무서장의 압류이므로, 임차인의 전입·점유가 더 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차인이고, 보증금 355,000,000원이 낙찰가보다 크다면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 을구 3번 주택임차권등기의 매각시 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 배당 계산상 부족액과 달리 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55735 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 신봉동 579-10 베네우스에이 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 수지구 신봉1로330번길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 4층 401호 |
| 소유자 | 정용철 · 거래가액 355,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 336,100,000원 / 336,100,000원 (신건) |
| 청구액 | 355,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권보다 중요한 ‘확약’
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 성명 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 조현진 | 2019.10.16 | 2019.10.22 | 355,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 보증기관 승계 | 시보증 | 2019.10.16 | 2019.10.22 | 0원 | 조현진 권리 승계 | 조현진 권리 승계 | 조현진 보증금 중복신고 |
실제 임차인은 1명입니다. “시보증”은 조현진의 보증금 권리를 대위·승계한 보증기관 신고로 표시되어 있으므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 보증금 판단 기준은 조현진의 355,000,000원 한 건입니다.
③ 시세 비교 — 인수 0이어도 가격은 싸지 않다
베네우스(A동)의 비교 가능한 최근 거래는 2025.07. 전용 57.0㎡, 3층, 325,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 325,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 57.0㎡ | 3 | 325,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.995㎡ | 1건 | 325,000,000원 |
현재 최저가 336,100,000원은 최근 12개월 평균 325,000,000원의 103.4%입니다. 확약으로 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 현재 회차에서는 336,100,000원이고, 역시 최근 거래보다 높습니다. 따라서 권리가 정리됐다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 336,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,505,400원 |
| 1. 임차인 조현진 보증금 | 355,000,000원 | 330,594,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 355,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 조현진 보증금 부족분은 24,405,400원입니다. 그러나 신청채권자의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 적용되어 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세 해당분이 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 때문에 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 보증금 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 336,100,000원 | 24,405,400원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 268,880,000원 | 90,684,320원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 215,104,000원 | 143,707,456원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에 고정되는 구조가 될 수 있습니다. 하지만 이 사건은 조현진에 대한 확약이 있으므로, 각 회차의 룰상 미배당액과 별개로 매수인 실질 인수는 0원입니다.
⑥ 압류·공매 이력 — 세금 확인이 중요하다
등기부에는 2020.01.30. 국세 압류를 시작으로 용인시, 국, 국민건강보험공단, 광주광역시, 광주광역시 남구의 압류가 이어집니다. 경매상 말소 대상이라고 해도 당해세에 해당하는 세액은 배당에서 선순위로 차감될 수 있으므로 실제 배당표와 낙찰 후 정산에 영향을 줄 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신봉고등학교 북서측 인근이며, 아파트단지·다세대주택·전원주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 401호이며 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역(주거형) 등이며 공시지가 1,107,000원/㎡입니다.
- 규모. 베네우스(A동) 총 8세대, 사용승인 관련 비교자료의 준공일은 2017.02.28.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기·우선변제권만 주장·임차권등기 말소 동의의 범위가 조현진에게 정확히 적용되는지 매각물건명세서와 확약서 원문을 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 확인. “시보증”은 조현진 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 더하지 않아야 합니다.
- 가격 상한. 최근 실거래 325,000,000원보다 현재 최저가 336,100,000원이 높습니다. 신건에서 가격 메리트가 있다는 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 등 압류 6건의 체납액과 당해세 여부를 매각기일 전 확인해야 합니다.
- 공매 교차확인. 한국자산관리공사 공매공고 및 취소 이력이 있으므로 현재 별도 절차가 남아 있지 않은지 확인합니다.
- 임대·점유 현황. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 표시돼 있으므로 현장 점유 상태를 재확인합니다.
맺으며 — 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 신건 가격은 보수적으로
이 물건은 처음 보면 보증금 355,000,000원의 대항력 임차권 때문에 위험도가 높아 보입니다. 실제로 확약이 없다면 신건 기준 미배당 보증금 24,405,400원이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다. 그러나 신청채권자가 대항력을 포기하고 임차권등기의 매각시 말소에 동의한다는 확약서를 제출해 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 신건의 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 최저가 336,100,000원은 최근 12개월 실거래 325,000,000원의 103.4%입니다. 따라서 결론은 “확약 확인 전제의 권리 안정형, 가격은 신건 보류”에 가깝습니다. 여기에 다수의 세금 압류와 과거 공매공고 이력이 있으므로, 확약서 원문·체납세액·현재 점유 상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
