수원지방법원 2025타경56009. 수원시 장안구 파장동 광교스카이빌 비동 2층 201호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건은 등기 순서만 보면 주의가 필요한 구조입니다. 임차인 김연지는 2020년 4월 24일 전입·점유했고 확정일자는 2020년 4월 7일입니다. 반면 말소기준권리는 2022년 1월 28일 포천세무서장의 압류이므로, 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞섭니다. 2022년 5월 4일에는 보증금 217,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
따라서 확약이 없었다면 단순히 “임차권등기가 매각으로 말소된다”는 이유만으로 안전하다고 볼 수 없습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 3,754,000원을 제외한 207,246,000원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 잔액 9,754,000원이 남습니다. 대항력이 유지된다면 이 잔액은 매수인이 떠안을 수 있는 금액입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 인수조건이 변경됐다는 점입니다. 매각물건명세서상 신청채권자는 “매각 시 임차권등기 말소에 동의”하고 “우선변제권만 주장하며 대항력은 포기”한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김연지의 미배당 보증금은 매수인이 인수하지 않는 조건이고, 본 분석에서는 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56009 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 파장동 293 광교스카이빌 비동 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 장안구 파장천로 65-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 2018.07.10 사용승인 · 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물 중 2층 201호 |
| 소유자 | 김대성 · 2020.04.06 매매, 거래가액 217,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 217,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었고, 확약으로 인수만 해소
말소기준은 2022.01.28 국(포천세무서장) 압류입니다. 김연지의 전입·점유일 2020.04.24는 그보다 빠르므로 대항력이 인정되는 구조이고, 확정일자 2020.04.07과 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 이후 2022.05.04 주택임차권등기, 2023.05.15 수원시 압류, 2025.05.15 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
| 구분 | 점유·전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김연지 · 전유부분 전부 | 2020.04.24 | 2020.04.07 | 217,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확약 후 인수 0 |
실제 임차인은 1명입니다. 별도로 신고된 보증기관 관련 항목은 김연지 보증금의 대위·승계에 따른 중복 신고이므로 독립된 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
② 가격 구조 — 최저가와 실질취득가는 같지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 211,000,000원입니다. 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 211,000,000원으로 봅니다. 즉 이 사건은 대항력 있는 임차인이 존재하더라도, 확약 때문에 “낙찰가 + 미배당 보증금” 구조가 실제 매수인 부담으로 이어지지 않습니다.
반대로 확약을 무시한 원래 권리 구조만 보면 상황이 전혀 다릅니다. 현재 회차에서 보증금 미배당액은 9,754,000원, 1회 유찰 시 51,363,200원, 2회 유찰 시 84,650,560원으로 증가합니다. 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당분이 커지는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 다만 이 사건에서는 그 잔존보증금 승계가 확약으로 차단됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,754,000원 |
| 1. 임차인 김연지 보증금 | 217,000,000원 | 207,246,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 217,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김연지 보증금의 부족분은 9,754,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인 인수 가능액이지만, 이 사건은 신청채권자의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약으로 실질 인수액 0원으로 봅니다. 이 확약의 효력은 해당 임차인 김연지의 권리에 적용됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 2018.07.10 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호입니다.
- 입지. 파장동 행정복지센터 북측 인근으로, 다세대주택·단독주택·학교·관공서·종교시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승객용 13인승 900kg 승강기, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 일단의 토지 북측으로 노폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 교육환경 보호구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 건축 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. “우선변제권만 주장·대항력 포기·잔존 보증금 매수인 미인수·임차권등기 말소 동의” 조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 실제 임차인은 김연지 1명이며, 보증기관 대위·승계 신고를 별도 217,000,000원 채권처럼 중복 계산하면 안 됩니다.
- 배당 부족액과 인수액 구분. 현재 회차의 룰상 보증금 미배당액 9,754,000원은 존재하지만, 확약 때문에 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
- 가격 검증. 최근 12개월 실거래·최신 거래·유사 다세대 거래를 별도로 확인한 뒤 211,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 현황조사·점유관계와 실제 인도 가능 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 내용을 서로 대조해 매각조건 변경의 범위와 효력을 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인이 있지만, 이번 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건의 원래 권리 구조는 단순한 안전형이 아닙니다. 김연지는 말소기준권리보다 앞서 전입·점유하고 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이며, 보증금도 감정가보다 큰 217,000,000원입니다. 현재 회차만 놓고 보면 배당 후 9,754,000원이 남는 구조라서, 확약이 없었다면 매수인이 잔존 보증금을 인수할 수 있었습니다.
그러나 신청채권자의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의·잔존 임대차보증금 미인수 확약으로 주된 승계 위험이 제거됐습니다. 그래서 이 사건의 실질 인수액은 0원, 현재 회차 실질취득은 211,000,000원으로 정리됩니다. 다만 시세 비교자료가 없으므로 가격 면에서는 아직 합격 판정을 내릴 근거가 부족합니다. 권리는 확약 덕분에 완화됐고, 최종 승부처는 확약 원문 확인과 211,000,000원의 시장가격 검증입니다.
