수원지방법원 2025타경56040. 화성시 팔탄면 매곡리의 통칭 ‘발안프리미엄아울렛’ 단지 내 1층 103호입니다. 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이고, 2011년 7월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 2층 건물의 1층입니다. 말소기준은 2020년 9월 24일 옥과농업협동조합 근저당권 236,400,000원이며, 이후 롯데카드·우리카드·경기신용보증재단의 가압류와 현 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기권리만 놓고 보면 구조는 단순합니다. 하지만 임차관계는 정반대입니다. 장우석은 전입일이 2024.06.04로 말소기준보다 뒤라 대항력이 없고, 보증금 30,000,000원이 확인됩니다. 반면 김상희는 전입일이 2020.09.14로 말소기준보다 앞서 자료상 대항력이 있는 임차인이며, 확정일자 2024.06.12와 배당요구 2025.06.12가 확인되지만 정작 보증금 액수가 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56040 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 팔탄면 매곡리 60-9 1층103호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(소매점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건 내 1층 103호 · 사용승인 2011.07.29 |
| 소유자 | 남태풍 · 2020.09.24 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 옥과농업협동조합 / 201,095,632원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도
현재 소유자 남태풍은 2020.09.24 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 접수된 옥과농업협동조합 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2025년 설정된 롯데카드 37,849,827원, 우리카드 13,584,699원, 경기신용보증재단 22,700,000원의 가압류와 2025.05.19 경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 2명, 핵심은 김상희
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장우석 | 103호 104.1400㎡ | 2024.06.04 | 미상 | 30,000,000원 | 2025.06.12 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김상희 | 주거 | 2020.09.14 | 2024.06.12 | 미상 | 2025.06.12 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
장우석은 전입이 말소기준 이후여서 대항력이 없습니다. 반면 김상희는 전입이 말소기준보다 10일 빠르고 배당요구도 했습니다. 다만 김상희라는 이름은 등기부상 과거 소유자와도 동일하게 나타나, 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 함께 표시돼 있습니다. 따라서 형식적인 전입일만으로 인수액을 확정할 것이 아니라, 실제 임대차계약·보증금 지급·점유관계와 등기부상 관계인의 동일성부터 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정 · 등기채권 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,844,000원 |
| 2. 근저당 · 옥과농업협동조합 | 236,400,000원 | 143,156,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 37,849,827원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 13,584,699원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 22,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기채권 기준 총 청구액은 310,534,526원, 예상 배당은 143,156,000원이며 미배당 채권액은 167,378,526원입니다. 다만 김상희의 보증금이 확인되지 않아 임차인 배당과 매수인 인수 가능액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 건물·상권 리스크 — 권리 외에도 확인할 것이 많다
- 용도. 건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 아파트가 아니라 근린시설로 봐야 합니다.
- 경계. 인접 104호와 사이에 일부 경계벽이 없는 상태입니다. 실제 이용범위와 원상복구 가능성을 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 본 건물은 2011.10.28 무단증축된 2층 연결통로 197㎡, 2021.01.07 임시창고 파이프천막 45㎡, 2023.11.13 임시창고 컨테이너 18㎡·18㎡·9㎡ 관련 위반건축물로 등재돼 있습니다.
- 매각 제외. 내부에 소재하는 냉동창고는 매각 및 평가에서 제외됩니다.
- 상권. 통칭 발안프리미엄아울렛으로 조성된 단지이나, 감정평가 현장조사에서는 상권이 쇠락해 대부분 폐점 및 창고 등으로 이용 중인 것으로 파악됐습니다.
- 입지. 발안IC 동측 인근이며 주변은 근린생활시설, 중·소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 노선버스정류장 및 간선도로까지의 거리 등을 종합한 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 자연녹지지역 · 대 · 상업용 · 완경사 · 자루형 · 소로한면, 공시지가 384,200원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김상희 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 현재 점유관계와 배당요구 내용을 대조해 실제 보증금을 확정해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 김상희가 등기부상 과거 소유자와 동일하게 나타나는 점을 확인하고, 실제 임대차관계가 성립했는지 검토해야 합니다.
- 대항력 잔액 계산. 김상희가 실제 대항력 임차인이라면 예상 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 인수되는지 계산해야 합니다.
- 104호 경계 확인. 일부 경계벽이 없는 현황이 전유부분 이용과 명도·원상복구에 어떤 영향을 주는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 건축물대장과 감정평가서를 대조해 위반 부분의 현존 여부와 시정 가능성을 점검해야 합니다.
- 냉동창고 소유관계. 내부 냉동창고가 매각·평가에서 제외됐으므로 소유자, 철거·반출, 사용관계를 확인해야 합니다.
- 상권 현황 확인. 감정평가상 대부분 폐점·창고 이용 중인 상태이므로 현장 영업환경과 공실 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.46억”이 이 물건의 진짜 가격은 아니다
현재 신건 최저가는 146,000,000원입니다. 하지만 이 숫자 하나로 매입비용을 판단하면 안 됩니다. 등기상 후순위 권리는 모두 소멸하지만, 대항력 있는 김상희의 보증금이 미상이어서 낙찰 후 추가 인수 가능액을 아직 계산할 수 없기 때문입니다. 만약 실제 보증금이 각 회차 낙찰가보다 크고 배당으로 전부 소진되지 않는 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 수준에 묶일 수 있습니다.
여기에 위반건축물 등재, 인접 104호와의 일부 경계벽 부재, 매각 제외 냉동창고, 그리고 감정평가서에 적시된 상권 쇠락까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 순서는 가격 흥정이 아니라 김상희 임대차 실체와 보증금 확정 → 위반·경계·제외물건 확인 → 그 다음 가격 판단입니다. 현재 단계의 결론은 실질취득액 미확정, 권리·물건 리스크 모두 높은 편입니다.
