수원지방법원 2025타경56255. 화성 반송동 거산프라자 3층 308호로, 감정평가상 원룸형 다세대주택으로 이용 중입니다. 이 사건은 “임차권등기가 뒤에 있으니 단순 소멸”로 보면 안 됩니다. 임차인 김민석의 임대차계약일은 2021.06.23, 확정일자는 2021.06.24, 점유개시는 2021.07.16, 주민등록일자는 2021.07.19입니다. 반면 선언된 말소기준권리는 2021.11.04 화성시 압류입니다. 따라서 전입이 말소기준보다 앞서 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.
다만 현재 회차의 배당표에서는 매각대금 117,000,000원 중 집행비용 2,438,000원을 먼저 제하고, 임차인 김민석에게 보증금 70,000,000원을 전액 배당한 뒤 정병진 가압류에 44,562,000원이 배당되는 구조입니다. 이 계산대로라면 임차보증금 미배당분이 없어 매수인 인수는 0원입니다. 1회·2회 유찰 시나리오에서도 김민석의 70,000,000원은 전액 배당되는 것으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56255 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 107-6 거산프라자 3층 308호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄문화센터로 71-3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 원룸형 다세대주택 · 지하3층/지상10층 건물 내 3층 308호 |
| 등기 명의 | 티케이건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 117,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김민석 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저 들어왔다
권리분석의 기준점은 2021.11.04 화성시 압류입니다. 임차인 김민석은 그보다 앞선 2021.07.19 주민등록을 마쳤고, 확정일자는 2021.06.24입니다. 배당요구도 2025.05.29에 했으므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인 1명으로 정리됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인입니다.
말소기준 이후에는 동화성세무서 압류, 정병진의 45,000,000원 가압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025.11.05에는 김민석 명의의 주택임차권등기가 접수됐습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有, 우선변제 有, 미배당 시 승계
실제 임차인은 김민석 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없어 보증금을 중복 합산할 사안은 없습니다.
| 임차인 | 보증금 | 계약 / 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민석 | 70,000,000원 | 2021.06.23 / 2021.07.19 | 2021.06.24 | 2025.05.29 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 시 |
③ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,438,000원 |
| 1. 임차인 김민석 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 가압류 · 정병진 | 45,000,000원 | 44,562,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김민석 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 배당 계산에서는 임차보증금 70,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 있고, 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
④ 가격·환금성 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
거산프라자의 비교 정보에는 최근 낙찰가가 확인되지 않고, 제공된 실거래 비교가격도 없습니다. 따라서 감정가 117,000,000원 또는 유찰 후 최저가만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 가격 가점 없이 권리·배당 구조 중심으로 접근하는 것이 맞습니다.
경매 비교정보상 이 물건군의 평균 유찰횟수는 2.4회입니다. 현재는 신건이므로 감정가 그대로 117,000,000원이 최저매각가이고, 제공된 시나리오는 1회 유찰 시 93,600,000원, 2회 유찰 시 74,880,000원입니다. 다만 가격이 내려가더라도 세금 배당순위가 달라지는 것은 아니므로, 낙찰가보다 실제 임차보증금 배당 여부를 먼저 확인해야 합니다.
⑤ 공매·세금 변수 — 권리표 밖의 실제 배당을 확인
- 국세·지방세. 화성시 압류와 국세 관련 압류가 존재합니다. 당해세에 해당하면 임차인·후순위 채권자 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공매공고. 2023.08.24 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 임차권등기. 김민석의 70,000,000원 주택임차권등기는 보증금이 전액 배당되지 않으면 말소되지 않는다는 명세서 문구가 있습니다.
- 관계인 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 김민석으로 동일하므로 임대차계약·보증금 지급·점유 사실을 원본과 금융자료로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동탄복합문화센터 남서측 인근으로, 공동주택 단지를 배후로 상업용·업무용 빌딩과 근린생활시설·오피스텔이 혼재한 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 용도. 감정평가상 원룸형 다세대주택으로 이용 중이며, 기본 위생급배수·난방·소방·승강기·주차장 시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역(화성동탄(1))에 속하고, 남측 대로3류와 동측 중로2류에 접합니다.
- 건축 관련. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없다고 평가됐습니다. 다만 용도변경 및 전유부분할내역이 있으므로 감정평가서와 건축물대장을 대조해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 배당표 재계산. 현재 계산은 임차보증금 70,000,000원 전액배당이지만, 당해세를 포함한 실제 조세채권을 넣어 다시 확인하세요.
- 임차보증금 미배당 여부. 단 1원이라도 미배당되는 구조라면 대항력 임차권 승계 가능성을 다시 검토해야 합니다.
- 임대차 진정성. 임차인과 신청채권자가 동일하므로 계약서·보증금 이체·전입·점유 자료를 대조하세요.
- 공매 진행상황. 한국자산관리공사 공매공고 이력이 있어 법원경매와 공매의 현재 상태를 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교근거 없이 감정가나 유찰률만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요.
- 건축물 확인. 용도변경 및 전유부분할내역을 감정평가서·건축물대장과 대조하세요.
맺으며 — “현재는 인수 0원, 그러나 대항력 자체가 사라진 것은 아니다”
이 사건의 핵심은 아주 명확합니다. 김민석은 말소기준 압류보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 보증금은 70,000,000원입니다. 현재 신건 매각가 117,000,000원 배당표에서는 이 보증금이 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 1회·2회 유찰 시나리오에서도 동일하게 전액배당으로 계산됩니다.
하지만 이 결론은 실제 배당에서도 70,000,000원이 전액 지급된다는 조건 아래에서만 안전합니다. 국세·지방세 압류와 당해세 가능성이 있고, 명세서 자체가 “전액 배당되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않는다”고 경고하고 있습니다. 여기에 공매공고 이력과 임차인·신청채권자 동일인이라는 확인 과제도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 현재 계산상 인수 0원이나, 세금과 실제 배당을 확인하기 전에는 권리 안전을 확정하기 어려운 다세대로 보는 것이 적절합니다.
