수원지방법원 2025타경56588. 화성시 반송동 엔터프라임빌딩 8층 806호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 등기상 현재 소유자는 최태영이며, 2024.09.24. 주식회사아이엠캐피탈의 가압류 45,490,900원이 현 경매의 말소기준으로 잡혀 있습니다. 그 뒤 국의 압류와 김병수의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 물건의 핵심은 등기 순서만 보면 뒤에 있는 2024.09.26. 주택임차권등기입니다. 임차인 김병수는 임대차계약일 2023.08.07., 확정일자 2023.08.09., 전입·점유개시일 2023.09.05.로, 말소기준 가압류보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 따라서 보증금이 전액 배당되지 않는 상황이라면 임차권등기가 그대로 남을 수 있는 구조입니다. 다만 현재 신건 119,000,000원 배당 가정에서는 보증금 60,000,000원이 전액 배당되므로, 제공된 배당 계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56588 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 103-11 엔터프라임빌딩 8층 806호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중 |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 8층 806호 |
| 소유자 | 최태영 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 119,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 60,087,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계가 핵심
현재 말소기준은 2024.09.24. 주식회사아이엠캐피탈 가압류입니다. 김병수의 전입일 2023.09.05.는 그보다 앞서므로 대항력이 인정되고, 확정일자 2023.08.09.와 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 매각물건명세서에는 이 주택임차권등기가 보증금 전액을 배당받지 못하면 말소되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.
| 임차인·점유자 | 점유 / 이용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김병수 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 119,000,000원이 시세보다 낮다거나 높다고 단정할 근거는 없습니다. 현재 확인되는 가격 관련 핵심 수치는 신건 최저가 119,000,000원과 엔터프라임빌딩 경매물건의 평균 유찰 6.8회입니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 1. 임차인 김병수 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사아이엠캐피탈 | 45,490,900원 | 45,490,900원 |
| 3. 경매개시결정 · 김병수 | 60,087,100원 | 11,043,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 119,000,000원 가정에서는 김병수의 임차보증금 60,000,000원이 전액 배당되어 해당 임차권과 관련한 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 총 미배당액은 49,044,000원이며, 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성금곡초등학교 북동측 인근이며, 주위에 각종 근린생활시설·업무시설·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중입니다.
- 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 8층 806호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며, 공시지가는 7,565,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 중로의 포장도로에 접하며, 토지는 주상용 건부지로 이용중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 지표. 엔터프라임빌딩은 40세대, 2007.01.16. 준공이며 경매 평균 유찰 횟수는 6.8회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김병수 임차권 재확인. 전입 2023.09.05., 확정일자 2023.08.09., 보증금 60,000,000원의 선순위 임차관계와 배당요구 상태를 원본에서 확인하세요.
- 전액 배당 여부. 김병수 주택임차권등기는 보증금이 전액 배당되지 않으면 말소되지 않는 것으로 기재되어 있으므로 실제 응찰가별 배당액을 다시 산정해야 합니다.
- 미상 점유자. ‘기사항전’은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 동일인 관계. 김병수가 임차권자이면서 경매개시결정 채권자로도 나타나므로 임대차·채권의 실제 관계를 확인하세요.
- 용도 불일치 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)이므로 건축물대장과 실제 이용 가능 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로 감정가 119,000,000원을 시세로 그대로 받아들이지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
- 유찰 이력 지표. 건물 경매 평균 유찰 횟수 6.8회를 감안해 신건 가격의 환금성과 응찰 경쟁을 보수적으로 판단하세요.
맺으며 — “현재 인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
현재 119,000,000원 신건 배당 가정에서는 대항력 있는 김병수의 보증금 60,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점만 보면 선순위 임차권의 직접적인 금전 인수는 해소됩니다. 그러나 별도의 미상 점유자가 남아 있고, 김병수가 임차권자와 경매채권자의 지위를 함께 갖고 있으며, 사건 용도와 실제 이용상태도 근린시설과 공동주택(도시형생활주택)으로 엇갈립니다.
여기에 엔터프라임빌딩의 경매 평균 유찰 횟수가 6.8회이고, 비교 가능한 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 “신건에서 임차보증금은 전액 배당되지만, 점유·임대차 관계와 환금성을 추가 확인해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리상 현재 인수액 0원은 긍정적이지만, 가격과 미상 점유 리스크까지 확인한 뒤 접근해야 합니다.
