수원지방법원 2025타경56656. 화성시 목동 ‘동탄동원로얄듀크2차’ 2007동 9층 903호 아파트입니다. 소유자 임보람은 2019년 5월 23일 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 391,900,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당 291,500,000원이 말소기준권리이며, 이후 권리는 경매 매각으로 정리되는 구조입니다.
2021년 3월 9일 설정된 상상인저축은행 근저당 278,400,000원은 2021년 10월 29일 해지되어 2021년 11월 1일 말소됐고, 2024년 화성시 압류 역시 같은 해 해제로 말소됐습니다. 현재 경매를 신청한 채권자는 애큐온저축은행이며 청구액은 308,534,693원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56656 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 목동 489 동탄동원로얄듀크2차 2007동 9층903호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 25층 건물 내 9층 903호 |
| 소유자 | 임보람 (2019.05.23 소유권이전 · 거래가액 391,900,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 635,000,000원 / 635,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사애큐온저축은행 / 308,534,693원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인은 없습니다. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2019년 5월 23일 우리은행 근저당이며, 2021년 10월 29일 설정된 애큐온저축은행 근저당과 2025년 6월 27일 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 635,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 단지 정보는 761세대, 사용승인일은 2019년 3월 7일로 확인되지만, 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액은 확인되지 않습니다.
따라서 현재 가격을 시세보다 낮다고 평가하거나 가격 가점을 주는 것은 어렵습니다. 이 사건에서 확실하게 판단할 수 있는 것은 권리 인수 0원이고, 가격 경쟁력은 별도 실거래 확인이 필요하다는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 635,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,750,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 291,500,000원 | 291,500,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 354,000,000원 | 334,750,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 배당 시 우리은행은 전액, 애큐온저축은행은 334,750,000원을 배당받고 전체 채권 기준 미배당액은 19,250,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 635,000,000원 | 19,250,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 508,000,000원 | 144,980,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 406,400,000원 | 245,564,000원 | 0원 |
이 물건은 유찰될수록 후순위 채권자의 미배당액이 커지지만, 그 미배당이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 신건·1회 유찰·2회 유찰 모든 시나리오에서 매수인 인수는 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한율초등학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설·학교·공원·아파트단지가 입지한 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 내 9층 903호이며 위생·급배수·화재탐지·지역난방·승강기·지하주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 서측 및 남측으로 폭 20~25미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))·택지개발지구이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 동탄동원로얄듀크2차는 761세대이며 사용승인일은 2019.03.07입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 우리은행 근저당 설정일 2019.05.23과 이후 애큐온저축은행 근저당·경매개시결정의 순위를 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 임차관계 확인. 현재 임차인은 없으나 감정요항상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 현황조사를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 실거래 확인. 감정가 635,000,000원의 가격 적정성은 동일 단지·동일 면적대 최신 실거래를 추가 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 508,000,000원, 2회 유찰 시 406,400,000원이지만 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권 미배당이 발생해도 이 사건의 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 확인 후
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2019년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 애큐온저축은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서는 단순하고 안전한 편입니다.
다만 신건 최저가 635,000,000원을 시세와 직접 비교할 실거래 근거가 없어, 가격까지 좋다고 결론낼 수는 없습니다. 1회·2회 유찰 시 최저가는 내려가지만 그 자체만으로 ‘싸다’는 뜻도 아닙니다. 권리는 합격, 가격은 최신 실거래 확인 후 결정. 이 물건은 그 두 판단을 분리하는 것이 핵심입니다.
