수원지방법원 2025타경56782. 수원 장안구 연무동 ‘해오름’ 3층 303호, 감정 이용상태가 공동주택(다세대주택)인 물건입니다. 현 소유자 김진영은 2021.03.11 매매를 원인으로 거래가액 280,000,000원에 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2021.11.10 의정부세무서장의 국세 압류입니다. 그보다 앞선 2021.02.19 안소영의 전입·점유가 확인되고 확정일자는 2021.02.01이므로, 안소영은 말소기준보다 선순위인 대항력 임차인입니다.
통상적인 구조라면 보증금 280,000,000원이 낙찰가 250,000,000원보다 커서, 집행비용을 제외한 배당 후 잔존 보증금이 매수인에게 넘어갑니다. 실제 배당 시뮬레이션도 안소영에게 245,700,000원을 배당하고 34,300,000원이 부족한 것으로 계산합니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 주택임차권등기의 매각 시 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 매수인이 미배당 보증금을 인수하지 않아 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56782 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 연무동 212-6 해오름 3층 303호 · 도로명 경기도 수원시 장안구 창훈로 73-1 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건 내 3층 303호 |
| 사용승인일 | 2019.07.26 |
| 소유자 | 김진영 (2021.03.11 매매 · 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 인수 해소
핵심 순서는 명확합니다. 안소영의 전입·점유일인 2021.02.19이 말소기준 압류일 2021.11.10보다 빠릅니다. 임차권등기 자체는 2023.03.20 접수됐지만, 등기에 기재된 임대차계약일 2021.02.01, 주민등록일·점유개시일 2021.02.19, 확정일자 2021.02.01을 기준으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 안소영 실제 임차인 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 전입 2021.02.19 확정 2021.02.01 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원 |
| 시보증 보증기관 승계 | 안소영 보증금의 대위·승계 신고 | 0원 | 전입 2021.02.19 확정 2021.02.01 | 중복 합산 금지 별도 임차인 아님 |
② 가격 판단 — 시세 자료가 없으므로 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 250,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세를 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없다는 사실만 확인할 수 있을 뿐, 250,000,000원이 주변 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 이 사건은 원래 대항력 인수형 구조이므로 ‘최저가가 낮아지면 싸진다’는 식으로 보면 안 됩니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득 부담이 커지는 구조입니다. 현재 사건에서는 그 부담을 확약이 0원으로 제거한 것이 핵심이지, 최저가 자체가 시세 대비 저렴하다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,300,000원 |
| 1. 임차인 안소영 보증금(우선변제) | 280,000,000원 | 245,700,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 배당 시뮬레이션상 임차인 잔존 보증금은 34,300,000원이지만, 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약으로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당분이 있으면 배당순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건 내 3층 303호입니다.
- 입지. 창용초등학교 남서측 인근. 주위는 다세대주택·단독주택이 밀집한 정비된 주거지대로, 인근에 근린생활시설과 각급 학교가 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장이 있으며, 영동고속도로 등 주요 간선도로와의 접근이 용이한 편으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 사용승인일 2019.07.26. 도시가스 개별난방, 승강기, 화재경보, 주차장설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지이며 북측으로 노폭 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 호수의 상태와 인근 유사 물건 거래가에 따라 매수층이 크게 달라질 수 있어, 실거래 확인 없이 감정가만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 신청채권자의 대항력 포기와 매각 시 임차권등기 말소 동의입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문이 동일한 조건으로 유지되는지 직접 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 1명으로 계산. 안소영과 보증기관 승계 신고를 별도 보증금으로 합산하지 마세요. 실제 임차인은 안소영 1명입니다.
- 배당액과 인수액을 혼동하지 말 것. 룰상 신건 미배당 보증금은 34,300,000원이지만 확약 적용 후 매수인 실질 인수는 0원입니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 존재합니다. 당해세가 있으면 배당 구조가 달라질 수 있으므로 체납세액 및 법정기일을 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 250,000,000원이 감정가와 동일합니다. 주변 동일·유사 다세대의 최근 실거래를 확인해 응찰가 상한을 별도로 정해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 설정된 주택이므로 현 점유상태와 실제 인도 가능 시점을 현황조사·현장확인으로 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 최신 매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 리스크는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 미검증”
표면만 보면 보증금 280,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 위험해 보이는 물건입니다. 실제로 확약이 없다면 신건 250,000,000원에서도 배당 후 34,300,000원이 남아 매수인 인수 문제로 이어지는 구조입니다. 하지만 이 사건은 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기의 매각 시 말소에 동의한다는 확약을 제출해 그 핵심 위험을 제거했습니다. 따라서 제공된 매각조건 기준 실질 인수는 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 250,000,000원은 감정가와 같고, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 판단할 근거가 없습니다. 즉 이 물건은 “대항력 임차권 때문에 무조건 피해야 하는 물건”은 아니지만, “확약이 있으니 신건 가격도 좋은 물건”도 아닙니다. 권리는 확약 원문 확인을 전제로 통과 가능, 가격은 유사 다세대 최근 거래 확인 후 판단하는 것이 맞습니다.
