수원지방법원 2025타경56960. 오산시 갈곶동 갈곶피오레 102동 4층 405호 아파트입니다. 현재 소유자는 이지연으로, 2020.12.14 매매를 원인으로 2021.01.28 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 285,000,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권의 채권최고액 218,900,000원이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
이 근저당권은 2025.03.12 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.07.17 임의경매개시결정을 받았습니다. 후순위로 2021.05.18 설정된 오에스비저축은행 104,400,000원 근저당과 2025.09.17 추가 임의경매개시결정도 존재합니다. 데이터상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56960 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 갈곶동 715 갈곶피오레 102동 4층405호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용 중 · 지하2층, 지상15층 내 4층 405호 |
| 소유자 | 이지연 · 2021.01.28 소유권이전 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 373,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 186,451,731원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2010.10.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조
말소기준권리는 2021.01.28 설정된 국민은행 근저당권 218,900,000원입니다. 이 권리는 2025.03.12 한국주택금융공사로 이전되었고, 이후의 오에스비저축은행 근저당 및 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2012.02.10 설정됐던 동군산농업협동조합 근저당권 292,000,000원은 2021.01.28 이미 말소되어 현재 기준권리가 아닙니다.
② 가격 판단 — 시세 가점은 보류
이 물건은 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 373,000,000원입니다. 실질취득액 역시 매수인 인수 0원을 더한 373,000,000원입니다.
다만 동일 평형의 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 비교할 수 있는 실거래 근거가 없어, 현 단계에서 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 감정가 자체가 아니라 실제 주변 거래가격을 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 373,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,022,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 218,900,000원 | 218,900,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사오에스비저축은행 | 104,400,000원 | 104,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,678,000원 |
현재 최저가 373,000,000원 가정에서는 채권총액 323,300,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 43,678,000원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 373,000,000원 | 323,300,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 298,400,000원 | 293,422,400원 | 29,877,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 238,720,000원 | 234,577,920원 | 88,722,080원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 증가하지만, 제공된 시나리오상 낙찰자의 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 즉 이 사건에서 유찰 시 가격 하락과 채권 미배당 증가는 구분해서 봐야 합니다. 채권자가 덜 배당받는다고 해서 그 부족액이 자동으로 낙찰자에게 넘어가는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대원초등학교 남동측 인근으로, 아파트단지·다세대주택·공원·학교·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상15층 건물의 4층 405호이며 사용승인일은 2010.10.29입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전·주차장·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 토지는 남측 약 16미터 포장도로, 서측 약 6미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2023.11.20~2028.11.19입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 전입관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2021.01.28 국민은행 근저당권 218,900,000원이 기준이며, 2025.03.12 한국주택금융공사로 이전된 내용을 등기 원본에서 확인하세요.
- 후순위 권리. 오에스비저축은행 근저당 104,400,000원과 두 건의 임의경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 대조하세요.
- 시세 별도 확인. 최저가 373,000,000원이 최근 실거래 대비 어느 수준인지 확인한 뒤 응찰 상한을 정하는 것이 필요합니다.
- 배당표 한계. 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 토지거래허가구역. 감정요항표에 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2023.11.20~2028.11.19로 기재되어 있으므로 입찰 목적과 관련 절차를 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인과 가격 검증’이 남았다
등기와 배당 구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2021.01.28 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재·유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가서가 임대관계를 미상으로 적고 있어 실제 점유관계 확인이 필요하고, 최근 실거래 자료가 없어 373,000,000원이 시세 대비 유리한 가격인지도 아직 판단할 수 없습니다. 이 사건은 권리 구조는 비교적 단순하지만, 점유와 가격 확인을 마쳐야 비로소 입찰 판단이 완성되는 물건입니다.
