수원지방법원 2025타경57470. 용인시 처인구 모현읍 능원리 퀸즈하임 402동 102호, 전용 58.4874㎡ 다세대주택입니다. 2015년 사용승인된 철근콘크리트구조 3층 건물의 1층이며, 방3·거실/주방·욕실2·현관·발코니 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 박수경이고, 2021.06.15 매매를 원인으로 270,000,000원에 취득했습니다.
등기상 말소기준은 2021.09.03 임관호의 가압류 5,543,000원입니다. 그 뒤 우리카드, 롯데푸드수도권총판, 우리금융캐피탈, 김경섭, 서울보증보험의 가압류와 국·용인시·국민건강보험공단·속초시의 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 민두홍은 말소기준보다 앞선 2021.06.11 전입·점유·확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57470 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 127-3 퀸즈하임 제402동 제1층 제102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 58.4874㎡ · 방3·거실/주방·욕실2·현관·발코니 등 · 3층 건물 중 1층 |
| 사용승인 | 2015.10.23 |
| 소유자 | 박수경 (2021.06.15 매매 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,535,341원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 확약
말소기준일은 2021.09.03입니다. 그런데 민두홍은 2021.06.11 전입·점유·확정일자를 갖춰 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 270,000,000원이고 2023.07.10 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 따라서 확약이 없다면 신건 270,000,000원에 낙찰돼도 집행비용 4,580,000원 차감 뒤 우선배당은 265,420,000원에 그쳐 4,580,000원이 미배당 인수로 남습니다.
* 배당 시뮬레이션 자체에는 집행비용 4,580,000원 때문에 민두홍 보증금 부족분 4,580,000원이 계산되지만, 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 따라 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 신고 1건
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 민두홍 · 전유부분 전부 | 2021.06.11 / 2021.06.11 | 270,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 인수 0원* |
| 정현수 · 주거 | 2024.01.19 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 시보증 · 보증기관 대위·승계 | 2021.06.11 / 2021.06.11 | 0원 | 승계 신고 | 승계 신고 | 정현수 보증금 중복 신고 |
보증기관 신고는 실제 임차인을 한 명 더 뜻하지 않습니다. 시보증은 보증기관 대위·승계 신고로 기재돼 있고 별도 보증금을 합산하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 민두홍·정현수 2명으로 봐야 합니다. 민두홍의 주된 선순위 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 정현수의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없으나, 확약의 적용 대상과는 별개이므로 원본 명세서와 점유관계를 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 2.70억, 최근 거래 3.00억
동일 면적 58.49㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 2021.06 1층 거래가 270,000,000원, 2024.07 3층 거래가 300,000,000원입니다. 전체 평균은 285,000,000원이지만 가격 판단에서는 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 300,000,000원이고, 최저가 270,000,000원은 그 90.0%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 11.1% 높은 흐름도 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 58.49㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2021.06 | 58.49㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | 58.49㎡ | 2건 | 285,000,000원 |
확약을 반영하면 현재 회차에서 실질취득은 270,000,000원입니다. 즉 최근 거래 300,000,000원보다 30,000,000원 낮습니다. 다만 실거래 표본이 2건뿐이고 최신 거래도 2024.07이므로, 90.0%라는 숫자만으로 큰 가격 안전마진을 단정하는 것은 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,580,000원 |
| 1. 임차인 민두홍 보증금 | 270,000,000원 | 265,420,000원 |
| 2. 가압류 · 임관호 | 5,543,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 12,248,052원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 롯데푸드수도권총판 | 9,209,475원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 10,629,600원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김경섭 | 5,901,500원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 20,914,780원 | 0원 |
| 8. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,535,341원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 위 표의 민두홍 미배당 4,580,000원은 확약 미반영 배당계산상 금액이며, 확약을 반영한 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 능원1리마을회관 남서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·소규모공장·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 남동측 인근으로 오포로와 포은대로가 통과하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2015.10.23 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 3층 건물, 1층 102호입니다. 도시가스 개별난방과 지하주차장 시설이 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 8m, 남동측 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·특화경관지구·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.
- 토지. 다세대주택 부지로 이용 중이며 토지면적은 518.0㎡, 공시지가는 741,600원/㎡입니다.
- 환금성. 퀸즈하임 402동은 9세대이고 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다. 대단지 아파트처럼 거래표본이 많지 않아 개별 매수자 탐색에 시간이 걸릴 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 매각물건명세서와 매각조건에 최종 반영돼 있는지 입찰 직전에 다시 확인하세요.
- 민두홍 배당 부족분. 시뮬레이션상 4,580,000원이 부족하지만, 확약이 유효하면 매수인이 인수하지 않는 구조입니다.
- 정현수 점유 확인. 전입은 2024.01.19로 말소기준 뒤라 대항력은 없으나 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 현재 실제 점유자와 임대차관계를 확인하세요.
- 보증기관 중복 금지. 시보증 신고는 정현수 보증금의 대위·승계 중복신고로 표시돼 있으므로 별도 임차보증금으로 합산하지 마세요.
- 세금 압류. 국·용인시·국민건강보험공단·속초시 압류가 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 소유자 또는 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 현장 방문으로 수리비 가능성을 확인해야 합니다.
- 실거래 표본. 동일 면적 거래는 2건뿐이므로 최근 거래 300,000,000원을 단일 시세로 고정하지 말고 층·상태 차이를 함께 보세요.
맺으며 — 확약을 확인하면 가격, 확인하지 않으면 권리가 먼저다
이 물건의 표면적인 숫자는 강합니다. 보증금 270,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 신건 배당만 놓고 보면 4,580,000원이 부족합니다. 하지만 매각물건명세서에는 신청채권자가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했다는 확약이 반영돼 있어, 민두홍 관련 실질 인수는 0원*입니다.
그 전제가 확실하다면 실질취득 270,000,000원은 최근 12개월 실거래 300,000,000원의 90.0%로 가격상 비교 여지가 있습니다. 다만 이 사건에는 확약 밖 정현수의 보증금·확정일자가 확인되지 않고, 동일 면적 실거래도 2건뿐입니다. 결론은 “주된 선순위 임차인 위험은 확약으로 해소, 가격은 최근 거래보다 낮지만 남은 점유·임대차 확인이 필수”입니다.
