수원지방법원 2025타경58388. 수원시 권선구 세류동 그린빌 3층 301호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 건축물대장 및 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 감정평가상 내부는 방3·거실·주방·욕실2·현관 등으로 이용 중이며, 2021.08.27 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층입니다.
이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 숫자는 감정가 323,000,000원이 아니라 임차보증금 300,000,000원입니다. 김지민은 2022.02.07 전입·점유를 시작했고 2022.02.08 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리보다 앞선 전입이므로 원칙적으로 대항력이 문제되지만, 이번 사건에는 그 원칙을 바꾸는 인수조건변경 확약이 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58388 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1029-1 그린빌 3층301호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 세지로5번길 53-14 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 감정상 오피스텔(방3·거실·주방·욕실2·현관 등) |
| 건물 | 2021.08.27 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 5층 건 중 3층 301호 |
| 소유자 | 류문대 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 323,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
2021.09.10 반월신용협동조합 근저당권은 채권최고액 792,000,000원이었지만 2022.02.07 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.01.09 중소기업은행 가압류 9,970,074원입니다. 이후 수원시 압류, 김지민 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 1명, 보증기관 신고는 중복
| 구분 | 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김지민 | 2022.02.07 / 2022.02.08 | 300,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원 |
| 보증기관 대위·승계 | 시보증 | 2022.02.07 / 2022.02.08 | 0원 | 대위·승계 중복신고 |
실제 임차인은 김지민 1명입니다. 시보증은 김지민의 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 임차보증금으로 더하면 안 됩니다. 즉 보증금 총액을 300,000,000원에 다시 0원을 더해 별도 임차채권으로 해석하는 구조가 아닙니다.
이 확약은 김지민 관련 임차권에 한해서 적용됩니다. 다만 시보증은 별도의 미상 임차인이 아니라 김지민 보증금의 대위·승계 중복신고이므로, 이 사건에서 별도로 남는 다른 임차인 인수위험은 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 323,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,322,000원 |
| 1. 임차인 김지민 보증금 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 9,970,074원 | 9,970,074원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 7,707,926원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 323,000,000원 가정 시 집행비용 5,322,000원, 김지민 300,000,000원, 중소기업은행 9,970,074원, 주택도시보증공사 7,707,926원으로 매각대금이 전부 배분됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 원칙상 인수액과 실질 인수액을 구분
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수 계산액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 323,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 258,400,000원 | 46,017,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 206,720,000원 | 96,974,080원 | 0원 |
확약이 없다면 대항력 있는 김지민 임차인의 미배당 보증금은 1회 유찰 시 46,017,600원, 2회 유찰 시 96,974,080원으로 계산됩니다. 그러나 이번 사건은 김지민 관련 대항력 포기·임차권등기 말소동의 확약이 있으므로 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류2동행정복지센터 북서측 인근으로, 주변은 오피스텔·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 일반차량 접근이 가능하고 시내 간선도로 인근입니다. 근거리에 수원역, 수인분당선 매교역, 수원시외버스터미널이 있습니다.
- 이용상태. 감정상 오피스텔로 방3·거실·주방·욕실2·현관 등으로 구성되어 있습니다.
- 건물. 2021.08.27 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며 승강기, 화재탐지, 세대별 위생설비, 가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·비행안전제5구역(전술)·도시교통정비지역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 점유. 이해관계인 부재로 임대관계는 미상이며 공실로 추정됐고, 내부조사는 건축물대장상 도면과 주민탐문사항 및 평가선례 등을 참조했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 신청채권자의 대항력 포기 및 임차권등기 말소동의 확약이 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 수. 김지민 1명이 실제 임차인이며, 시보증은 김지민 보증금의 대위·승계 중복신고입니다. 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 임차권등기와 전입일 구분. 임차권등기 접수는 2024.02.15지만 전입·점유는 2022.02.07로 말소기준 2024.01.09보다 빠릅니다.
- 유찰 시 인수 착시 주의. 시나리오 계산상 46,017,600원·96,974,080원의 인수액이 발생하지만, 김지민 관련 확약을 적용하면 실질 인수는 0원입니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 건축물대장·감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이므로 실제 이용 및 관련 규정을 원본 서류와 함께 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 현재 가정에 따른 것으로 실제 집행비용과 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “선순위 임차인 = 무조건 인수”가 아니다
이 사건은 권리표만 빠르게 보면 위험해 보입니다. 김지민의 전입 2022.02.07은 말소기준 2024.01.09보다 앞서고, 보증금도 300,000,000원입니다. 하지만 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한 확약이 제출돼 있습니다. 따라서 매수인 실질 인수는 0원입니다.
시보증은 김지민 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 실제 임차인은 1명입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 323,000,000원이고 0회 유찰 신건입니다. 결론은 명확합니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격은 별도로 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다.
