수원지방법원 2025타경58478. 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 ‘힐튼하임’ 가동 302호, 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 박성환이며 2022년 6월 20일 매매를 원인으로 2022년 7월 11일 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 200,000,000원입니다. 감정가는 169,000,000원, 현재 최저매각가도 169,000,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다.
이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아닙니다. 대항력 임차인이 존재하고, 그중 김동현의 큰 보증금은 확약으로 인수에서 빠지지만 확약 밖 남궁훈 보증금 10,000,000원은 남습니다. 따라서 가격 판단의 기준은 169,000,000원이 아니라 실질취득 179,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 145,000,000원이고 최근 거래 흐름은 이전보다 8.9% 낮아, 하락 추세를 무시하고 감정가 할인율만 보는 접근은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58478 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 229 힐튼하임 가동 3층302호 |
| 도로명 | 경기도 용인시 처인구 포곡읍 포곡로141번길 37-2 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택[단지형다세대] · 5층 건물 내 3층 302호 |
| 전용면적 | 56.66㎡ |
| 사용승인일 | 2014.01.06 |
| 소유자 | 박성환 (2022.07.11 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 212,483,036원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 큰 임차보증금은 확약, 작은 보증금은 잔존
등기상 2014년 우리은행 근저당권 81,950,000원은 2022.06.20 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2025.09.29 용인시 압류이며, 이후 2025.10.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인·승계 신고 — 실제 임차인 2명
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동현 | 2022.06.20 / 2022.06.02 | 200,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약으로 실질 인수 0원* |
| 남궁훈 | 2025.02.17 / - | 10,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 없음 | 10,000,000원 인수 위험 |
| 시보증 | 2022.06.20 / 2022.06.02 | 0원 | 승계 신고 | 우선변제 신고 | 보증기관 대위·승계 |
시보증은 보증기관 대위·승계 신고로, 실제 임차인을 추가하는 별도 보증금이 아닙니다. 보증금을 중복 합산하지 않으며 실제 임차인은 김동현·남궁훈 2명입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 179,000,000원을 봐야 한다
힐튼하임 가동은 총 8세대이며, 비교 표본은 전용 56.66㎡·59.95㎡ 거래 5건입니다. 전체 평균은 156,400,000원이지만 과거 200,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 메리트 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건, 2025.07의 145,000,000원이고 최신 거래 역시 145,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 59.95㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2024.07 | 56.66㎡ | 2 | 149,000,000원 |
| 2022.12 | 59.95㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 56.66㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2022.03 | 59.95㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 전체 평균 | - | 5건 | 156,400,000원 |
| 최근 12개월 | - | 1건 | 145,000,000원 |
현재 최저가 169,000,000원만 해도 최근 12개월 평균의 116.6%입니다. 여기에 확약 밖 남궁훈 보증금 10,000,000원을 더한 실질취득 179,000,000원은 최근 145,000,000원의 123.4%입니다. 더구나 최근 거래가 과거 거래보다 8.9% 낮은 하락 추세입니다. 전체 평균 156,400,000원만 보고 할인됐다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,166,000원 |
| 1. 임차인 김동현 보증금 | 200,000,000원 | 165,834,000원 |
| 인수 · 남궁훈 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 212,483,036원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
* 김동현은 배당 후 원래 34,166,000원이 남는 구조지만, 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 매각 시 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출해 해당 잔존 임대차보증금은 매수인이 인수하지 않습니다. 이 확약은 남궁훈에게 적용되지 않으므로 실질 인수는 남궁훈 보증금 10,000,000원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 1회 유찰도 최근 시세 수준
| 회차 | 최저가 | 실질 인수 | 실질취득 | 최근시세 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 169,000,000원 | 10,000,000원 | 179,000,000원 | 123.4% |
| 1회 유찰 시 | 135,200,000원 | 10,000,000원 | 145,200,000원 | 100.1% |
| 2회 유찰 시 | 108,160,000원 | 10,000,000원 | 118,160,000원 | 81.5% |
김동현의 미배당 보증금은 확약 때문에 실질 인수에서 빠지므로, 유찰이 진행돼도 매수인이 실제 반영해야 할 확약 밖 인수액은 남궁훈의 10,000,000원입니다. 따라서 1회 유찰 시에도 실질취득 145,200,000원으로 최근 거래 145,000,000원보다 아직 조금 높습니다. 2회 유찰 시 실질취득은 118,160,000원으로 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 둔전제일초등학교 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·농경지가 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 둔전역(에버라인)이 있어 교통상황은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 302호이며 사용승인일은 2014.01.06입니다. 기본 위생·급배수설비와 도시가스보일러 개별난방이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형이며 공시지가는 1,036,000원/㎡, 토지면적은 376.0㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·제한보호구역 및 교육환경 보호구역과 토지거래계약 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 최근 12개월 거래 표본은 1건입니다. 최근 거래 흐름도 이전보다 8.9% 낮아 가격 보수성이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 현재 회차는 169,000,000원이 아니라 남궁훈 보증금 10,000,000원을 더한 179,000,000원을 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 확약 원본 확인. 김동현 임차권에 대해 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 매각 시 말소에 동의한다는 확약서가 실제 매각조건에 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 확약 범위 분리. 김동현에 대한 확약을 남궁훈에게 확대 적용하면 안 됩니다. 남궁훈 보증금 10,000,000원의 인수 가능성은 별도 위험입니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증은 대위·승계 신고로 실제 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 145,000,000원이고 최근 흐름은 -8.9%입니다. 전체 평균 156,400,000원만으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 유찰 구간 점검. 1회 유찰 시에도 실질취득 145,200,000원으로 최근 거래 145,000,000원보다 높습니다. 가격 안전마진은 회차별로 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 및 최신 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 권리를 줄였지만, 가격까지 싸게 만들지는 않는다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 200,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매우 부담스럽습니다. 그러나 김동현에 대해서는 신청채권자의 대항력 포기·매각 시 말소 동의 확약으로 미배당 34,166,000원의 매수인 인수가 해소됩니다. 여기까지는 분명한 장점입니다.
문제는 그 다음입니다. 확약 밖 남궁훈의 대항력 보증금 10,000,000원이 남고, 현재 실질취득가는 179,000,000원입니다. 최근 거래와 최근 12개월 평균은 145,000,000원, 최근 추세는 -8.9%입니다. 즉 권리 위험의 큰 덩어리는 확약으로 걷혔지만 신건 가격은 최근 시세보다 높습니다. 현재 회차의 결론은 권리조건 확인 필수·가격 메리트 없음입니다.
