수원지방법원 2025타경58511. 오산시 원동 한주아파트 101동 15층 1504호입니다. 현재 소유자는 허수신이며, 2021.12.21 소유권이전 당시 등기 거래가액은 315,000,000원입니다. 같은 날 주식회사한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 264,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 본건의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 가압류·압류와 경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조만 놓고 보면 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 전체 실거래 평균은 279,181,818원이지만, 여기에는 2021년과 2022년의 300,000,000원~339,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 229,500,000원, 최신 거래 219,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -20.9%를 우선해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58511 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 552-4 한주아파트 101동 15층1504호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 124.53㎡ · 지하1층, 지상15층 건물 내 15층 1504호 |
| 소유자 | 허수신 · 2021.12.21 소유권이전 · 거래가액 315,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 268,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사(양도전: 주식회사 한국스탠다드차타드은행) / 210,697,391원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 단지 | 한주 · 299세대 · 1992.04.16 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조하는 것이 안전합니다. 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 근거는 없습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다
한주아파트 124.53㎡ 실거래는 자료상 11건입니다. 전체 평균은 279,181,818원이지만 최근 12개월 평균은 229,500,000원, 최신 거래는 2026.03 219,000,000원입니다. 현재 최저가 268,000,000원은 최근 12개월 평균의 116.8%입니다. 최근과 과거 거래의 추세도 -20.9%로 하락 방향이어서, 전체 평균 대비 96.0%라는 수치만으로 가격 매력을 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 124.53㎡ | 5 | 219,000,000원 |
| 2025.07 | 124.53㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 2025.03 | 124.53㎡ | 14 | 253,000,000원 |
| 2025.03 | 124.53㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2024.12 | 124.53㎡ | 11 | 270,000,000원 |
| 2024.07 | 124.53㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2022.05 | 124.53㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2022.01 | 124.53㎡ | 15 | 315,000,000원 |
| 2021.11 | 124.53㎡ | 11 | 339,000,000원 |
| 2021.11 | 124.53㎡ | 15 | 315,000,000원 |
| 2021.08 | 124.53㎡ | 15 | 310,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 124.53㎡ | 2건 | 229,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,552,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 264,000,000원 | 263,448,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 27,442,786원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 10,830,001원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사경남은행 | 5,723,583원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 18,390,222원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 14,015,148원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 340,401,740원 중 예상 배당액은 263,448,000원, 미배당액은 76,953,740원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·이용상태. 감정평가서상 아파트로 이용 중입니다. 1992.04.16 사용승인을 받은 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 건물의 15층 1504호입니다.
- 주위환경. 오산원일중학교 동측 인근으로, 근린생활시설·아파트·다세대주택·주상용 부동산·단독주택·공장·창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가서상 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·개별난방·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지의 공동주택 건부지이며 단지 내부도로를 통해 외부 공도와 연계됩니다. 공시지가는 1,237,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 제1종일반주거지역·제3종일반주거지역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 하자 표시. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 한주아파트는 299세대이며 124.53㎡ 실거래가 이어지고 있으나, 최근12개월 평균 229,500,000원과 과거 전체 평균 279,181,818원의 괴리가 크고 최근 추세가 -20.9%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격을 최근 시세와 비교. 현재 최저가 268,000,000원은 최근12개월 평균의 116.8%입니다. 전체 평균 279,181,818원보다 낮다는 이유만으로 저평가로 판단하지 마세요.
- 최근 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -20.9%입니다. 최신 거래 219,000,000원과 최근12개월 평균 229,500,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 유찰 후 재평가. 1회 유찰 시 214,400,000원, 2회 유찰 시 171,520,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 실제 유찰이 발생하면 당시 최신 거래와 다시 비교해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서의 실제 점유자를 반드시 대조하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 서류와 명세서를 확인하세요.
- 관리비·현장상태 확인. 실제 체납관리비와 내부 수리상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 보수적으로
이 사건은 2021.12.21 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정이 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 매수인 인수액도 0원이므로 권리 자체는 비교적 단순합니다.
반면 현재 신건 최저가 268,000,000원은 최근12개월 평균 229,500,000원의 116.8%이며, 최신 거래 219,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세 또한 -20.9%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 279,181,818원만 보면 싸 보일 수 있지만, 최근 시장을 기준으로는 그 결론을 내릴 수 없습니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 물건은 권리보다 현재 시세와 유찰 이후 가격 변화가 핵심입니다.
